Niềm hi vọng của phòng trọ cho thuê sau Tết

2021 - năm "mất mát" của thị trường nhà trọ cho thuê

Sau khoảng thời gian "vật vã" vì Covid-19, thị trường phòng trọ cho thuê Tp.HCM đang kì vọng sẽ "bật dậy" khoảng thời gian sau Tết Nguyên đán. Nhiều người có phòng trọ cho thuê hi vọng năm 2022 sẽ là năm ổn định của thị trường cho thuê với tỉ lệ khách thuê lấp đầy. Nhất là những phòng trọ dành cho công nhân, sinh viên thuê.

Từng đối mặt với khoảng thời gian giãn cách xã hội kéo dài, các chủ nhà trọ cho thuê tại Tp.HCM "méo mặt" vì lượng khách thuê sụt giảm.

Theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu trên thị trường BĐS, rất ít chủ nhà trọ "sở hữu đất - không vay tiền ngân hàng xây nhà - tốt bụng" để có thể giảm giá 50% - 100% tiền nhà cho người thuê trọ mất thu nhập hoặc mặt bằng không kinh doanh được. Phần lớn chủ nhà còn lại đều phải lấy tiền cho thuê trả tiền vay ngân hàng mua đất, xây nhà, và các đơn vị kinh doanh.

Rất nhiều chủ phòng trọ cho thuê đã "ngáp ngáp" trong khoảng thời gian Tp.HCM giãn cách xã hội. Tình hình được cải thiện hơn khi mà nới giãn cách từ tháng 10/2021. Nhiều chủ "Thuê sỉ nguyên căn - cho thuê lẻ" vẫn phải trả tiền thuê nguyên căn cho chủ nhà, đã bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ trống tăng cao hơn bình thường rất nhiều. Ví dụ 1 căn nhà bình thường có doanh thu cho thuê 60 triệu/tháng (chưa trừ chi phí), nay trống 1 nửa và 1 nửa còn lại giảm giá 30% thì chỉ còn 21 triệu.

Khi dịch lần 4 bùng phát, thị trường nhà trọ cho thuê Tp.HCM u ám

Trường hợp chú C tại Q.10 là trường hợp như thế. Trong thời gian giãn cách xã hội, chú C phải miễn phí hết 20 triệu/tháng cho đơn vị đi thuê từ tháng 7 đến nay, vì đơn vị thuê nhà kinh doanh làm đẹp phải đóng cửa. Khi đề cập đến việc giảm giá 1 phần và vẫn phải thu một phần, Chú C nhận được phản hồi họ sẽ trả nhà ngay nếu phải đóng tiền khi không được mở cửa kinh doanh. Nhận thấy việc giờ có lấy lại nhà cũng không cho ai thuê lại được, thậm chí khi dịch được kiểm soát thì cũng cần vài tháng để kinh tế ổn định mới có người thuê địa điểm kinh doanh, Chú C đành "ngậm ngùi" chấp nhận nhận đề nghị này của họ dù bản thân vẫn đang phải đóng ngân hàng đều đặn 17 triệu/tháng.

Theo ông Kiên, tính từ thời điểm trước khi bắt đầu dịch cuối 2019 đến trước đợt bùng dịch thứ tư tháng 5/2021, thị trường phòng cho thuê đã phải giảm giá trung bình 10 - 20%, Từ tháng 5/2021 đến cuối năm 2021, giá cho thuê tiếp tục phải giảm thêm 10 - 40% để đồng hành cùng khó khăn của người đi thuê. Phân khúc phòng càng cao cấp giá phải giảm càng nhiều.

Theo Chợ Tốt Nhà, năm 2021, với sự ảnh hưởng nặng nề của Covid-19, nguồn cung phòng trọ có nhiều biến động vào giai đoạn giữa năm bởi sự sụt giảm mạnh số lượng phòng cho thuê trong thời gian giãn cách xã hội.

Tuy vậy, dù trải qua năm nhiều thăng trầm vì dịch, nhu cầu tìm kiếm phòng trọ ở khu vực Tp.HCM vẫn được duy trì ổn định qua từng tháng, với trung bình hơn 96% tin đăng được liên hệ thuê, cao hơn so với năm 2019 (trung bình 79%) và năm 2020 (trung bình 86%). Tỷ lệ này đặc biệt cao vào thời điểm những tháng cuối năm - khi nhu cầu an cư của người dân tăng cao để sớm trở lại với nhịp sống công việc, với hơn 99% phòng trọ được liên hệ thuê.

Theo phân tích từ Chợ Tốt Nhà, trung bình cứ 2 tin đăng cho thuê phòng trọ sẽ có 1 tin được người đi thuê liên lạc trong vòng 24h đầu tiên sau khi đăng. Tỷ lệ trên đạt ngưỡng cao nhất trong khoảng thời gian mà lượng tin đăng về phòng trọ cho thuê trên Chợ Tốt Nhà thấp nhất. Điều này có nghĩa là, nhu cầu của người đi thuê luôn hiện hữu và luôn ở mức thấp hơn so với nguồn cung của thị trường.

Nhiều chủ thêu tìm cách giữ chân người thuê

Theo thống kê của đơn vị này, các phòng trọ chủ yếu tập trung trong phân khúc giá từ 1-5 triệu/tháng (chiếm khoảng 80% nguồn cung thị trường). Một số quận trung tâm sở hữu lượng tin đăng lớn như Q1, Q3, Q.Bình Thạnh, Q. Phú Nhuận còn có sự xuất hiện của phân khúc cao cấp từ 5-10 triệu/tháng (chiếm gần 12%). Các huyện ngoại có các phòng trọ tập trung trong phân khúc giá dưới 3 triệu chiếm đa số, trong đó, hai huyện Nhà Bè và Bình Chánh có 10% phòng trọ thuộc phân khúc cao từ 3-5 triệu/tháng.

Những đặc điểm chung của nhóm có lượng liên lạc trên mỗi tin đăng cao, gồm các quận xa trung tâm sở hữu nguồn cung phòng trọ dồi dào, và có phân khúc tiền thuê nằm trong khoảng phổ biến từ 1-3 triệu/tháng. Đại diện chuyên trang Chợ Tốt Nhà cho biết, các khu vực có đa dạng phân khúc giá giúp cho khu vực đó thu hút được nhiều lượt liên lạc hơn.

Hi vọng "khởi sắc" sau Tết Nguyên đán

Giai đoạn sau Tết Âm Lịch năm 2022, Chợ Tốt Nhà dự báo nhu cầu thuê phòng trọ sẽ tăng lên đột biến, do 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, xu hướng thông thường sau mỗi dịp Tết, thường rơi vào tháng 2, tháng 3 hàng năm.Theo số liệu về nhu cầu thực tế trên Chợ Tốt Nhà, nhu cầu tìm kiếm phòng trọ sau Tết thường tăng gấp đôi so với 2 tháng trước Tết.

Thứ hai, nhu cầu trở lại các thành phố lớn của nhóm người lao động về quê trước đó do dịch và nghỉ Tết Nguyên Đán. Theo khảo sát, con số người lao động ước tính quay trở lại khu vực Tp.HCM vào khoảng 350.000 người.

Thứ ba, nhu cầu mới tăng lên do quá trình nhập học trực tiếp tại trường của sinh viên sau thời gian dài bị gián đoạn do dịch và buộc phải học trực tuyến. Việc các trường đại học ở TP.HCM dần công bố kế hoạch hoạt động trực tiếp tại trường trong giai đoạn học kì 2 kéo theo nhu cầu cần tìm phòng trọ của khoảng 180.000 sinh viên.

Theo Chợ Tốt Nhà, với sự đa dạng trong nhu cầu của người đi thuê nhà, các khu vực với các phân khúc giá được phân bổ đều đặn sẽ thu hút tốt các phân khúc khách hàng đa dạng khác nhau.

Sau Tết là thời điểm học sinh - sinh viên và người lao động từ các tỉnh đổ về TP.HCM, thúc đẩy nguồn cầu tìm thuê phòng trọ tăng cao. Để thu hút khách thuê, phòng trọ cần đáp ứng điều kiện về địa lý phả thuận tiện nơi đi học, đi làm, giá cả phù hợp với thu nhập và khả năng chi tiêu của các nhóm đối tượng này, cũng như chất lượng và tiện ích của phòng trọ có đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt cơ bản của khách thuê.

Về vị trí địa lý, những phòng trọ có vị trí gần các doanh nghiệp, khu công nghiệp, cơ sở sản xuất và tập trung trường nhiều trường Đại học như Thủ Đức, Quận 9, Quận 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận sẽ có chỉ số quan tâm cao nhất. Ngược lại, các quận huyện vùng ven như Nhà Bè, Hóc Môn nhận được ít sự quan tâm hơn. Theo dữ liệu từ Chợ Tốt Nhà, quận Phú Nhuận sẽ được người đi thuê quan tâm nhất, với mức tăng 76% chỉ số quan tâm so với tháng trước Tết.

Xét về mức giá của các quận có lợi thế vị trí như Bình Thạnh, Thủ Đức, Q10, Q9, Phú Nhuận, Q6, thì những phòng từ 1-5 triệu/tháng chiếm đa số với hơn 86%, trong đó nhóm phòng dưới 3 triệu/tháng chiếm hơn một nửa và có lượng cầu cao hơn 58% so với phòng 3-5 triệu/tháng dù nguồn cung như nhau.

Với phân khúc tiền thuê trên 5 triệu/tháng thì số lượng phòng khá ít vì với cùng số tiền này, người thuê thường lựa chọn chung cư cũ để thuê hoặc ở ghép trong các căn hộ dịch vụ. Các chủ phòng trọ trung - cao cấp sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh cao hơn rất nhiều so với chủ phòng trọ giá rẻ.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, khách hàng của phòng cho thuê dài ngày (hợp đồng thuê tối thiểu 6 tháng) đa số là người nhập cư ở tỉnh, chia làm 3 nhóm chính: Phòng từ 1 - 2,5 triệu là công nhân và lao động tự do thu nhập dưới 10 triệu/tháng. Phòng 2,5 – 4 triệu là nhân viên văn phòng, công nhân lao động có tay nghề khá (trưởng/ phó chuyền, nhân viên kỹ thuật) thu nhập 10 - 20 triệu/tháng, và sinh viên. Phân khúc phòng 5 triệu đến 7 triệu là nhân viên văn phòng thu nhập cao và sinh viên nhà khá giả.

Trong tháng 2/2022 qua HKII các sinh viên sẽ lên lại thành phố để học. Cùng với đó, nhóm công nhân và lao động tự do thu nhập dưới 10 triệu mất việc khá nhiều trong thời gian qua. Sau khoảng thời gian "xả hơi" trước Tết, cộng với việc đã hết sạch tiền lâu, họ sẽ lại mong muốn quay lại thành phố kiếm việc đi làm lại sau Tết.

Nhóm nhân viên văn phòng và công nhân lao động có tay nghề khá bị mất việc ít hơn, nhưng cũng đã bị giảm thu nhập 10 - 30%. Nhóm này cũng nhanh quay trở lại guồng quay công việc vì họ sẽ không thể kiếm được công việc tương xứng với trình độ và thu nhập kỳ vọng của mình của mình khi ở quê.

"Tuy nhiên, mấu chốt để người lao động nhập cư quay trở lại thành phố làm việc không phải từ phía họ mà chính là thị trường lao động. Muốn thị trường lao động nhộn nhịp trở lại thì các doanh Nghiệp phải sản xuất kinh doanh ổn định. Muốn doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ổn định thì: Lộ trình kiểm soát dịch bệnh cần rõ ràng, đồng bộ; Có các chính sách hỗ trợ đồng hành khó khăn cùng doanh nghiệp; và nhu cầu tiêu dùng của người dân dần hồi phục. Đầu tháng 2/2022, sau Tết Nguyên dán có thể là một mốc thời gian đáng quan tâm cho thị trường phòng cho thuê", ông Kiên cho hay.