Ở thời điểm này có nên tiếp tục đầu tư vào phân khúc condotel?

Cách đây không lâu, Savills Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019, ghi nhận tình hình hoạt động trầm lắng của thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel). Là một thị trường condotel lớn khác của Việt Nam, Nha Trang cũng thu hút sự chú ý rất lớn của dư luận và nhiều người đặt ra câu hỏi: liệu diễn biến tương tự có đang xảy ra tại đây? Lời khuyên cho nhà đầu tư đối với phân khúc condotel trong thời điểm này là gì?

Để làm rõ câu hỏi trên, Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills đã có những trao đổi xung quanh vấn đề này.

Thưa bà, Nha Trang và Đà Nẵng là hai trong số những thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) lớn nhất Việt Nam và đã từng ghi nhận những diễn biến rất sôi động trong vài năm trước. Tuy vậy, báo cáo gần đây của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường condotel Đà Nẵng trong năm 2019 đang đi qua một khoảng lặng. Tình hình này có được ghi nhận ở Nha Trang?

Với đường bờ biển dài và bãi biển đẹp, thành phố Nha Trang từ lâu đã là địa điểm thu hút rất nhiều khách du lịch trong và ngoài nước. Sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch kéo theo nhu cầu lưu trú lớn khiến Nha Trang trở thành địa điểm hấp dẫn đối với các nhà phát triển và nhà đầu tư về sản phẩm bất động sản du lịch, đặc biệt là căn hộ nghỉ dưỡng. Tính lũy kế đến tháng 6/2019, Khánh Hòa có nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước với hơn 13.000 căn đã được chào báo trên thị trường, gấp đôi quy mô của Đà Nẵng – vốn là thị trường tiên phong của loại hình bất động sản này.

Tuy nhiên trong một năm qua, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng khá trầm lắng với việc không có dự án mới và nhiều dự án bị chậm tiến độ mở bán trong khi có rất nhiều dự án bị rút ra khỏi thị trường hoặc kéo dài thời gian thực hiện do vướng mắc pháp lý. Nguyên nhân là do khung pháp lý dành cho các dự án căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang được Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng) nghiên cứu và soạn thảo. Điều này khiến cho nhiều dự án tương lai khó khăn trong việc xúc tiến giấy phép đầu tư. Ngoài ra, tại tỉnh Khánh Hòa hiện nay, công tác đấu thầu dự án và thanh tra xây dựng đang được siết chặt nhằm kiểm soát tình trạng xây dựng không đúng pháp luật và quy hoạch.

Do đó, trong sáu tháng đầu năm 2019, không có dự án mới nào được mở bán trên thị trường và chỉ có giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu mở bán thêm hơn 140 căn. Nguồn cung hạn chế trong khi tâm lý người mua ngày càng cẩn trọng kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu. Lượng bán ra đạt chưa đến 200 căn, giảm mạnh so với con số 850 giao dịch của cùng kì năm ngoái.

Bà đánh giá ra sao về hoạt động trầm lắng của thị trường condotel? Đây có phải là một tín hiệu tiêu cực?

Việc thị trường căn hộ nghỉ dưỡng trầm lắng không chỉ ở Nha Trang mà còn tại các thành phố biển khác không hẳn là một bước lùi của thị trường mà thậm chí có thể được xem là một bước tiến. Bước tiến ở đây chúng tôi không nhận định trên lượng bán mà dành sự quan tâm nhiều hơn đến tính minh bạch và chất lượng sản phẩm trong thời gian tới. 

Sau một thời kì phát triển quá nóng, rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ một số thiếu sót trong quản lý và pháp lý, điều đang được các cơ quan có thẩm quyền rất quan tâm và tiến hành hoàn thiện. Tất cả cuối cùng vẫn nhằm đến mục đích bảo vệ người mua và nâng cao sự an toàn của kênh đầu tư này. Về phía các chủ đầu tư, đây là khoảng dừng cần thiết để có thể nhìn lại và đánh giá những thành công và hạn chế của các dự án đã phát triển trong thời gian qua, từ đó hoàn thiện sản phẩm và pháp lý đề có thể thu hút và tiếp tục nâng cao niềm tin của người mua. Thị trường tương lai do đó đang được trông đợi sẽ ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Vậy bà có lời khuyên gì cho khách hàng & người mua condotel: liệu họ có nên đầu tư vào condotel tại Nha Trang hiện tại hay không? Cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư có được duy trì?

Người mua căn hộ nghỉ dưỡng chủ yếu hướng đến đầu tư cho thuê bên cạnh việc phục vụ cho nghỉ dưỡng ngắn ngày trong năm. Để thu hút khách mua, các chủ đầu tư phát triển căn hộ nghỉ dưỡng đa số cung cấp chương trình Cam kết lợi nhuận cho thuê trong thời hạn cố định với tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn kênh đầu tư bằng gởi tiết kiệm ngân hàng và ổn định hơn kênh đầu tư dự trữ vàng. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý kiểm tra thông tin pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư/ nhà điều hành cũng như phương thức thực hiện cam kết cho thuê để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Với tiêu chuẩn phát triển và vận hành tương đương các khách sạn 4 và 5 sao, chương trình vận hành cho thuê của các dự án căn hộ nghỉ dưỡng với nhà điều hành quốc tế được đánh giá là khả quan. Theo số liệu ghi nhận của Savills trong nửa đầu năm 2019, công suất hoạt động trung bình của phân khúc khách sạn 4 và 5 sao là khoảng xấp xỉ 60%. So với nhiều khách sạn nội địa, các khách sạn do nhà điều hành quốc tế thường có giá bán phòng cao hơn từ 20-30% và công suất hoạt động hơn khoảng 5 đến 20 điểm phần trăm. 

Trong khi đó theo báo cáo của Sở Xây dựng Khánh Hòa, tỷ lệ lấp đầy của các dự án căn hộ nghỉ dưỡng đạt 70 - 80% trong năm vừa qua. Thêm vào đó, nguồn cầu lưu trú rất khả quan với lượng du khách đến Khánh Hòa tăng lớn mức cao, trung bình 15%/ năm trong 5 năm gần đây và tính riêng 6 tháng đầu năm 2019, con số tăng trưởng là 12% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lượng khách quốc tế tăng mạnh với tăng trưởng trung bình 35% trong 5 năm gần đây và trong 6 tháng đầu năm 2019 là 24% theo năm.