Ô tô giảm nhiệt, Thaco "sốt sắng" làm bất động sản?

Một trong những điểm mới tại ĐHĐCĐ năm 2018, Ô tô Trường Hải (Thaco, THA) tuyên bố lĩnh vực bất động sản (BĐS), cụ thể hơn là xây dựng hạ tầng - đô thị - khu công nghiệp, sẽ giữ vị trí quan trọng thứ 2 trong chiến lược kinh doanh, xếp sau mảng cốt lõi là kinh doanh xe.

Tương tự, một số đơn vị kinh doanh xe khác cũng dần tập trung phát triển BĐS, điển hình có Dịch vụ Ô tô Hàng Xanh (HAX) mới đây cũng công bố sẽ chi 700 tỷ đầu tư dự án tại số 333 Điện Biên Phủ... điều này có lẽ nào là nước cờ mới trong bối cảnh thị trường xe chịu áp lực từ Nghị định 116 và chững lại?

Nắm 85% vốn Đại Quang Minh – "ông trùm" BĐS Thủ Thiêm

Thực tế, vấn đề này không qua mới mẻ khi từ năm 2016, Thaco đã nâng sở hữu tại Đại Quang Minh lên mức 90% vốn điều lệ. Đến nay, sau đợt phát hành riêng lẻ, Thaco nắm gần 85% vốn ở Đại Quang Minh – đơn vị đang đầu tư nhiều dự án ở Thủ Thiêm (quận 2, Tp.HCM) - điển hình có dự án 4 tuyến đường chính dài 11,9 km (với 10 cầu), cầu đi bộ, quảng trường trung tâm và công viên bờ sông (rộng hơn 27 ha), Cầu Thủ Thiêm 2 (gần 1,5 km, 6 làn xe), vùng châu thổ phía Nam (hơn 150 ha), Khu đô thị Sala (106 ha).

Đáng chú ý tại dự án Khu đô thị Sala, theo chia sẻ từ Thaco đã hoàn thành giai đoạn 1 và bàn giao nhà cho người mua. Cuối năm 2018, Thaco dự tính bàn giao tiếp nhiều sản phẩm thuộc khu đô thị này. Song song với đó, Thaco cũng sẽ đưa vào vận hành cao ốc Thaco Sala - tòa nhà văn phòng hạng B đầu tiên ở Thủ Thiêm.

Chưa hết, Thaco cũng đang phát triển Khu công nghiệp - đô thị Chu Lai 650 ha cũng như sở hữu 100 showroom có vị trí tốt tại các đô thị lớn. Dài hơi hơn, Thaco định hướng sẽ tham gia đầu tư hạ tầng thông qua hình thức hợp tác công tư (PPP) thời gian tới. Trước mắt, các dự án hạ tầng của Thaco như dự án 4 tuyến đường chính, cầu Thủ Thiêm 2 đều đầu tư theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao).

Nhìn chung, động thái tập trung khai thác BĐS được nhiều ý kiến cho là bệ đỡ của Thaco thời kỳ thị trường kinh doanh xe giảm sút. Minh chứng trong năm 2017 khi doanh thu bán xe suy giảm, mảng BĐS đã giúp Thaco có thêm doanh thu xấp xỉ 5.000 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm trước đó.

Đến quý 1/2018, thị trường xe vẫn trên đà lao dốc. Theo số liệu của Hiệp hội các nhà sản xuất ô tô Việt Nam (VAMA), trong tháng 3/2018, doanh số bán ô tô mới toàn thị trường đạt 21.127 xe các loại, giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung cả quý, toàn thị trường ô tô Việt Nam tiêu thụ 59.558 xe các loại, giảm 8%. Được biết, thị trường ô tô sụt giảm trong bối cảnh xe lắp ráp trong nước đắt hàng, xe nhập đóng băng do Nghị định 116.

BĐS dự đóng góp 30-35% tổng doanh thu Thaco năm 2018

Quay trở lại với mảng BĐS của Thaco, năm 2018, theo báo cáo của SSI Retail Research, với những kế hoạch xây dựng và bàn giao, dự kiến doanh thu thuần từ mảng BĐS trong năm 2018 sẽ chiếm khoảng 30-35% tổng doanh thu, tương đương 22.000 tỷ đồng. Thaco cũng ước tính Đại Quang Minh sẽ đóng góp 819 tỷ đồng vào lợi nhuận ròng, tức chiếm khoảng 12-13% tổng lợi nhuận dự kiến cả năm 2018.

Trong đó, doanh thu từ phân khúc BĐS chủ yếu từ nửa cuối năm 2018 (dựa trên kế hoạch bàn giao năm 2018 của Thaco). Cụ thể, thời điểm bàn giao sản phẩm thuộc dự án Saritown (235 căn), Sadora (605 căn), Sarina (233 căn)... đều từ quý 2/2018 trở đi.

Điều này được xem là nguyên nhân cho tình trạng doanh thu BĐS ở Thaco đạt chưa tới 800 tỷ đồng, giảm gần một nửa so với cùng kỳ. Hiện, Thaco chưa có giải thích chi tiết về sự sụt giảm ở mảng này, nhưng nhìn trong bối cảnh chung, một nguyên nhân khách quan khác đến từ nguồn cung căn hộ ở Tp.HCM - theo báo cáo nhiều đơn vị trong ngành cho thấy - 3 tháng đầu năm cung BĐS có tăng trong khi lượng giao dịch lại giảm, xấp xỉ 10%.

Rủi ro từ cạnh tranh, vốn cùng yếu tố thị trường

Tiềm lực Thaco không có gì bàn cãi, là một đơn vị kinh doanh xe nội địa lớn, cùng với Toyota đang thống lĩnh đến 60% thị phần Việt Nam. Về quy mô, Thaco đang có 49 chi nhánh, 53 công ty con và không có công ty liên kết. Số lượng nhân viên tăng gần 1.000 người từ 15.908 người hồi đầu năm lên 16.806 người vào cuối tháng 3. Tính tới hết quý 1/2018, tổng tài sản Thaco đạt 61.682 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, giá trị hàng tồn kho chiếm 27.318 tỷ đồng.

Tuy nhiên với lĩnh vực nhiều rủi ro như BĐS, kế hoạch đẩy nhanh của Thaco có thể không thuận buồm xui gió nếu yếu tố thị trường và chu kỳ kinh tế không thuận lợi. Bởi, mặc dù trên đà tăng trưởng, nhu cầu BĐS còn nhiều, song vẫn còn đó nhiều lo ngại về tình trạng tăng nóng của thị trường nhà đất thời gian qua. Phía chính sách – rủi ro không kiểm soát truyền kiếp của BĐS – cũng có những động thái siết chặt nhằm kiểm soát "bong bóng" tại lĩnh vực này.

Chưa hết, rủi ro cho Thaco còn đến từ áp lực tài chính. Theo ước tính, để đầu tư Khu đô thị Sala, nguồn vốn cần có là hơn 2,2 tỷ USD. Hay đối với các dự án hạ tầng, vốn đầu tư cũng lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng. Nhu cầu vốn đầu tư buộc Thaco phải gia tăng vay nợ. Chỉ riêng năm 2017, tổng nợ vay ngắn hạn dài hạn đã tăng thêm 3.600 tỷ đồng. Tại thời điểm 31/3/2018, tổng nợ vay ngắn dài hạn của Thaco chiếm đến 50% tổng nợ.

Mặt khác, Thaco cũng dễ gặp rủi ro về nguồn lực, quản trị, bởi cốt lõi của Thaco là về lắp ráp, kinh doanh ô tô. Chưa kể, đến với BĐS, Thaco sẽ phải cạnh tranh khốc liệt, giành thị phần với những đối thủ nặng ký, vốn đã có vị thế và nhiều kinh nghiệm trên thị trường địa ốc. Đặc biệt, khu Đông Sài Gòn, nơi Thaco đang dồn nguồn lực đầu tư, hiện là khu vực mà hầu hết các công ty phát triển bất động sản đều nhòm ngó.

Nói đi cũng phải nói lại, là một bước đi dài hạn từ năm 2016, Thaco đã suy tính đến nhiều giải pháp. Trong đó về vốn, Công ty đã lên kế hoạch phát hành 14 triệu cổ phiếu (một nửa cho cổ đông hiện hữu, một nửa cho nhân viên) với giá 110.000 đồng/cp. Về chiến lược, Thaco cũng chọn hướng hợp tác phát triển trên mô hình liên doanh liên kết.

Một thông tin đáng quan tâm khác tại Thaco, về kế hoạch niêm yết lên sàn, Chủ tịch Trần Bá Dương cho biết Công ty sẽ chưa niêm yết trong năm nay. Ông nhấn mạnh rằng nếu niêm yết thì chỉ có thể diễn ra vào cuối năm khi thị trường ô tô thực sự ổn định.