'Ôm' đất đấu giá ở đỉnh, chuyên gia cảnh báo rủi ro

Rầm rộ các phiên đấu giá đất với giá cao ngất

Thời gian gần đây, nhiều quận, huyện của Hà Nội liên tục thông báo đấu giá đất trong điều kiện “bình thường mới”. Điển hình mới đây, Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Bắc Từ Liêm thông báo sẽ đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với 11 thửa đất thuộc dự án khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo dự án được duyệt tại phường Thụy Phương vào ngày 22/11.

Theo đó, các thửa đất đấu giá có diện tích từ 85 - 113,5 m2. Tổng diện tích sàn xây dựng gần 4.700 m2, mật độ xây dựng là 53,6%, tầng cao công trình tối đa 6 tầng. Mức giá khởi điểm là hơn 40 triệu đồng/m2. Tiền đặt trước từ 680 - 910 triệu đồng/hồ sơ tham gia đấu giá, bước giá áp dụng chung đối với các thửa đất là 500 nghìn đồng/m2.

Tại huyện Mê Linh (Hà Nội), Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện này cũng vừa thông báo việc lựa chọn đơn vị thực hiện đấu giá tài sản thực hiện đấu giá QSDĐ đối với 8 lô đất liền kề đã hủy kết quả trúng đấu giá tại điểm X2, xứ đồng Bói, đồng Bền, thôn Văn Lôi (xã Tam Đồng ). 8 lô đất này có diện tích từ 93,5-165,6m2 với giá khởi điểm từ 12-16,1 triệu đồng/m2.

Hà Nội sẽ tổ chức phiên đấu giá 26 thửa đất tại khu nhà ở để bán Quang Minh-Vinaconex 2, thị trấn Quang Minh, huyện Mê Linh vào ngày 15/11 tới đây với giá khởi điểm thấp nhất là hơn 13,4 triệu đồng/m2

Huyện Mê Linh cũng sẽ tổ chức đấu giá QSDĐ đối với 6 lô đất liền kề đã hủy kết quả trúng đấu giá tại điểm X3, thôn Văn Lôi (xã Tam Đồng). 6 lô đất này có diện tích từ 87,8 – 121,8m2, với giá khởi điểm từ 9-10 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, ngày 15/11 tới đây, Hà Nội sẽ tổ chức đấu giá 26 thửa đất tại khu nhà ở để bán Quang Minh - Vinaconex 2 tại thị trấn Quang Minh của huyện Mê Linh. 26 thửa đất có tổng diện tích 5.610,8m2, bao gồm: 20 thửa đất biệt thự liền kề có tổng diện tích 3.620 m2; 6 thửa đất biệt thự nhà vườn có tổng diện tích 1.990,8m2 với tầng cao công trình ba tầng. Các thửa đất có giá khởi điểm của vòng 1 là hơn 13,4 triệu đồng/m2, giá khởi điểm từ vòng 2 trở đi bằng giá trả hợp lệ cao nhất tại vòng trước liền kề. Tổng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá khởi điểm vòng 1 là hơn 75 tỷ đồng.

Lô góc ở phố Dương Khuê (phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội) có giá trúng cao nhất trong phiên đấu giá 25 lô đất khu X4 là 364,3 triệu đồng/m2, trước đó giá khởi điểm của lô này là 182,3 triệu đồng/m2.

Trước đó, 25 lô đất có diện tích từ 38,1 - 84,8 m2 thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cũng được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Kết quả của phiên đấu giá sau đó đã khiến nhiều người bất ngờ vì giá trúng cao gấp 2 - 2,6 lần mức giá khởi điểm. Trong đó giá thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2.

Cẩn trọng khi “ôm” đất đấu giá ở đỉnh giá

Trao đổi với Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay Hà Nội và một số địa phương đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền là do các luật chồng chéo nhau và đặc biệt là Luật Đất đai đang có những điểm không còn phù hợp với xu hướng phát triển hiện nay nữa. Từ đó tạo ra rào cản rất lớn trong việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng; đây là nguyên nhân rất cơ bản dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung đất nền thời gian qua.

Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường. Bởi đối với dự án đấu giá đất thì tính pháp lý sẽ đơn giản và ít rào cản hơn do đây là đất công.

Theo ông Đính, khi đấu giá, các địa phương sẽ đưa ra mức giá khởi điểm bằng với giá mặt bằng theo quy định giá đất của địa phương. Tuy nhiên, các mức giá theo quy định thường có sự chênh lệch khá lớn so với giá thị trường. Ví dụ ở Hà Nội hay TPHCM, giá khởi điểm của đất đấu giá theo quy định cao nhất chỉ khoảng hơn trăm triệu đồng trong khi thị trường đã rao bán cả tỷ đồng; như vậy, dù giá khởi điểm của đất đấu giá có cao hơn một chút so với giá quy định nhưng vẫn nằm ở mức rất thấp so với giá thị trường.

Nhiều nhà đầu tư liên tục đưa ra mức giá cao trong phiên đấu giá vì cho rằng do khan hiếm hàng nên giá đất phải cao, phải "sốt". Tuy nhiên, sau khi trúng, vì giá trúng quá cao và gần như ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn giá thị trường nên rất khó thoát hàng.

Cho nên khi vào phiên đấu giá, các nhà đầu tư sẽ liên tục đẩy giá lên, thậm chí có những nơi nhà đầu tư “hăng chiến”, nghĩ rằng ít hàng, khan hàng thì giá đất phải cao, phải “sốt”, dẫn đến việc giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, vì giá trúng đấu giá đất quá cao và gần như ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn giá thị trường nên sau đó rất khó thoát hàng.

“Các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố “xanh – chín”, “5 ăn – 5 thua”, có nhiều rủi ro vì phải đặt cọc số tiền không nhỏ. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư “ôm” phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc; tình huống này xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang,…”, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết.

Lý giải về sai lầm “ôm” đất đấu giá giá cao, ông Đính cho rằng thời điểm nhà đầu tư “ôm” là khi giá đất đang “sốt” nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị “bong bóng”.