Phân khúc căn hộ chững lại, thị trường đất nền TP.HCM sẽ ra sao trong những tháng cuối năm?

Theo khảo sát thực tế, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc trên địa bàn TP.HCM cho rằng những tháng cuối năm phân khúc căn hộ tiếp tục có đợt sụt giảm giao dịch mới, trong khi nguồn cung không tăng do nhiều chủ đầu tư không hoàn tất được hồ sơ pháp lý dự án. Ngược lại, để chuẩn bị đón dòng tiền cuối năm từ khách hàng, các chủ đầu tư đã chuyển hướng "tung" ra thị trường nhiều dự án đất nền.

"Thời gian qua một lượng lớn khách hàng đã bỏ chạy khỏi các thị trường như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong để tìm kiếm kênh đầu tư mới khi Luật đặc khu chưa được thông qua, cùng với việc siết chặt chuyển nhượng, phân lô bán nền. Những khách hàng này đã quay về TP.HCM đổ tiền vào BĐS, đặc biệt là đất nền vùng ven thành phố như khu vực Củ Chi, Cần Giờ, các vị trí giáp ranh Long An, Đồng Nai với TP.HCM", ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn BĐS Việt Nam (VNG REAL), cho biết.

Dự báo thị trường 6 tháng cuối năm, ông Phạm Lâm - CEO DKRA Việt Nam cho hay, với lượng tiêu thụ khả quan trong quý 1 và quý 2, phân khúc đất nền được dự báo vẫn là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt, người mua sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.

Còn theo báo cáo thị trường BĐS TP.HCM của công ty Savills Việt Nam, thị trường đất nền sơ cấp ghi nhận có 2.870 nền trong quý 2/2018, với tỷ lệ hấp thụ đạt 68%. Các dự án mới giao dịch mạnh mẽ chiếm 60% tổng số giao dịch đất nền trong quý. Củ Chi dẫn đầu với 48% tổng lượng giao dịch.

Tính đến năm 2020, nguồn cung mới dự kiến đạt 16.300 căn/nền. Khu Đông (quận 9 và quận 2) và Củ Chi chiếm 65% nguồn cung tương lai. Dự báo những tháng cuối năm, các chuyên gia nghiên cứu thị trường cho biết phân khúc đất nền tại các khu vực vùng ven sẽ là tâm điểm thu hút dòng tiền của nhà đầu tư cuối năm. Bởi tâm lý của đại bộ phận khách hàng vẫn cho rằng đất nền là tại sản cố định, sinh lời cao nên sẽ có sức giao dịch mạnh hơn phân khúc căn hộ trong những tháng tới.

Còn theo ông Trinh, hiện nay lượng khách hàng quan tâm đến đất nền là rất lớn khi mà nguồn cung đất nền tại TP.HCM không còn nhiều. Giá đất nền ở TP..HCM, nhất là ở khu Đông tăng quá cao, không còn khả năng sinh lời nên khách hàng đang tìm kiếm nguồn hàng đầu tư mới với mức giá hợp lý để có thể đầu tư sinh lời và an cư lý tưởng hơn.

Trong khi đó, TP.HCM đang ưu tiên rót vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kết nối, "kéo" các quận - huyện xa trung tâm gần hơn như các đường vành đai, tuyến metro số 2, đường trên cao.... Song song đó, thời gian từ đầu năm 2018 đến nay, nhiều đại gia địa ốc trong và ngoài nước cũng đã được TP.HCM chấp thuận chủ trương và giao đất để đầu tư một số dự án khu đô thị lớn như tại Tây Bắc, khu Nam.

Theo tìm hiểu thực tế, trong quý này, một lượng lớn sản phẩm đất nền vừa được các công ty như Novaland, Hưng Thịnh Land, Phú Long Land tung ra tại khu đảo Kim Cương (quận 2). Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp khác tận dụng các dự án bến xe Miền Đông mới, cầu Mỹ Thuỷ, hầm chui Suối Tiên, bệnh viện Ung Bướu 2, tuyến metro...sắp hoàn thành để giới thiệu ra thị trường một số dự án mới. 

Chẳng hạn như, DRH Holdings đang cháo bán trên thị trường dự án Symbio Garden tọa lạc trên khu đất rộng 3,47 ha, với mật độ xây dựng chỉ 28%, gồm 139 căn shophouse, hàng trăm nền đất có giá hấp dẫn khác. Một đơn vị khác cũng đang tạo thế cạnh tranh với 600 nền đất tại mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh (quận 9) với giá khoảng 18-30 triệu đồng/m2. 

"Tâm chấn" cơn sốt đất nền đang quay trở lại phải kể đến các dự án dọc tuyến đường Nguyễn Xiển (Thủ Đức), theo tìm hiểu từ nay đến hết năm sẽ có khoảng 1.000 nền mới được tung ra thị trường nhờ tận dùng cơ hội hệ thống hạ tầng giao thông sắp hoàn thành nói trên.

Song song đó, mới đây cũng có một số doanh nghiệp chọn phía Tây Bắc để phát triển phân khúc này. Theo đó, mới đây Công ty TNHH Nhà Xum và CTCP Phát triển CASA Việt Nam (CASALAND) đã ký kết hợp tác chiến lược và phân phối độc quyền dự án Saigon Eco Lake có quy mô khoảng 68ha, tổng vốn đầu tư khoảng 1.500 tỷ đồng. Được biết, trong lần mở bán đầu tiên, các đơn vị đã chào bán 400 sản phẩm đất nền đã có sổ đỏ với mức giá khoảng 9,8 triệu đồng/m2, rẻ hơn thị trường xung quanh khoảng 30%.

Cũng "ăn theo" siêu dự án Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, một đại gia địa ốc tại TP.HCM đã thâu tóm hơn 100ha từ một dự án đã "chết" nhiều năm qua, và cho biết đang chuẩn bị kế hoạch giới thiệu ra thị trường dự án khu dân cư sinh thái với gần 3.000 nền. Đây có thể được xem là dự án đất nền lớn nhất tại TP.HCM trong năm 2018 này. Trong khi đó, nếu cộng các dự án đất nền tại khu Đông của những công ty kể trên thì số lượng cũng chỉ gần 2.000 nền.

Nằm cạnh dự án Khu đô thị đại học Tây Bắc, một doanh nghiệp khác đang sở hữu quỹ đất rộng 650ha tiết lộ dự kiến trong quý 4/2018 sẽ giới thiệu ra thị trường dự án khu đô thị cao cấp với hơn 1.000 nền.

Đánh giá về cơ hội thị trường nhà đất vùng ven, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết thời gian qua TP.HCM đã đầu tư nhiều dự án đường hướng tâm như quốc lộ 22, đường Phan Văn Hớn, tỉnh lộ 9, tỉnh lộ 15… 

Một trong những dự án trọng điểm để tháo nút thắt cho cửa ngõ Tây Bắc đang được thi công gấp rút là nút giao thông An Sương (quận 12). Công trình này sẽ tạo thông thoáng cho trục đường huyết mạch từ TP.HCM đi các tỉnh miền đông, miền tây và ngược lại; cũng như từ trung tâm thành phố về huyện Củ Chi, Long An, Tây Ninh…

Mới đây, UBND TP.HCM vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép đưa việc xây dựng một làn đường song hành với quốc lộ 50 bổ sung vào quy hoạch giao thông vận tải TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020.

Theo quy hoạch, điểm đầu của tuyến đường mới sẽ kết nối với dự án nối đường Phạm Hùng hiện hữu với cầu Kênh Cây Khô (đoạn tuyến dài khoảng 800m), tại xã Phước Lộc - huyện Nhà Bè (TP.HCM), điểm cuối sẽ kết nối với Quốc lộ 50 tại lý trình Km12+600 (ngã tư Tân Kim, xã Tân Kim - huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An).

Tuyến đường sẽ có tổng chiều dài tuyến khoảng 8,6km với vận tốc thiết kế đạt 80km/h, quy mô mặt cắt ngang tuyến dự án được thiết kế với 6 làn xe; bề rộng mặt cắt ngang cầu được bố trí phù hợp với quy mô phần tuyến.

Song song đó, một khi siêu dự án đại lộ ven sông Sài Gòn được đưa vào quy hoạch và có lộ trình triển khai, thực hiện phù hợp thì sẽ tăng thêm tuyến đường song song với quốc lộ 22 (đường Xuyên Á) kết nối bằng tỉnh lộ 8 và các đường ngang khác, sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội cả khu vực phía Tây Bắc của thành phố, lan tỏa sang các huyện Cần Giuộc; huyện Ðức Hòa (Long An) và huyện Trảng Bàng (Tây Ninh).

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn Phát triển của CBRE, cho biết từ năm 2017 đến nay nguồn cung nhà đất tại khu Tây Bắc đang bắt đầu tăng mạnh. Tận hưởng lợi thế mạng lưới giao thông kết nối liên vùng đang và chuẩn bị được xây dựng, các chủ đầu tư liên tục tung ra thị trường nhiều dự án căn hộ tầm trung, đặc biệt phân khúc đất nền và nhà phố cũng tăng mạnh.

Đặc điểm của dòng sản phẩm đất nền phân lô là nằm ở vị trí vùng ven, giá còn ở ngưỡng khá mềm, dao động 6-15 triệu đồng mỗi m2 khu vực Hóc Môn, Củ Chi và khoảng 15-20 triệu đồng/m2 tại Bình Chánh, Nhà Bè. Dự báo cho thấy trong khi nguồn cung căn hộ trên thị trường trong những tháng tới sẽ rất "nhỏ giọt", thì sản phẩm đất nền sẽ là tâm điểm của các nhà đầu tư.