Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai: Đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho condotel, tại sao doanh nghiệp vẫn "kêu than" thiếu pháp lý?

Tại hội thảo ""Pháp lý cho condotel" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay (17/12) tại TPHCM ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), nhấn mạnh về mặt pháp luật hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condodel.

Lý giải thêm, ông Phấn cho biết trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng đất không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng.

Theo đó, condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.

"Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này" - ông Phấn nhấn mạnh và đặt vấn đề: Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục "kêu than" thiếu pháp lý?

Theo ông Phấn, thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là Đà Nẵng và Bình Định. Hai địa phương này "sáng tác" ra khái niệm khá mù mờ là "nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở". Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.

"Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật", ông Phấn lý giải.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định cho đến nay không có ngành nào, cơ quan nào cấp phép cho condotel mà chỉ cấp phép cho khu du lịch nghỉ dưỡng.

Trong một khu du lịch nghỉ dưỡng có thể bao gồm đến 4 loại hình lưu trú gồm khách sạn (phòng chỉ ngủ và phòng có bếp), loại hình thứ hai là căn hộ du lịch nằm trong tòa nhà cao 2 tầng trở lên, thứ ba là biệt thự du lịch, thứ tư là nhà phố du lịch. 4 loại hình này thì trong đó có 3 loại là căn hộ, nhà phố và biệt thự gọi chung là condotel. Condotel là hình thức sở hữu chung theo phần. Vì vậy cần có khung pháp lý quản lý riêng biệt cho phù hợp. Đây là một loại hình cơ sở lưu trú cần thiết để phát triển ngành du lịch.

Ông Châu nhấn mạnh, vấn đề hiện nay là bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp như thế nào trước các rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý? Không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài); tháng 3.2019, Công ty cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì chỉ còn thời hạn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng)...

HoREA đã kiến nghị: Nếu cấp lại sổ đỏ có thời hạn thì phải cấp luôn cho người mua là 50 năm chứ không trừ đi vì sẽ thiệt thòi cho họ. Bởi trong luật Đất đai, Nghị định 43 đều có nói công trình xây dựng các thành phần trong dự án có thể được cấp sổ đỏ cho từng thành phần. "Chúng tôi đề nghị được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ condotel cho chủ đầu tư dự án, sau đó nhà đầu tư thứ cấp mua được sang tên...", ông Châu nói.

Vì thế, theo ý kiến của các chuyên gia, cần phải có luật mới bổ sung một số nội dung để giải quyết được câu chuyện về condotel.

Điều kiện huy động vốn đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng. Vì vậy cần bổ sung khi bán các bất động sản hình thành trong tương lai nói chung, gồm condotel đều phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Quan trọng nhất là ở Việt Nam, chủ đầu tư bán condotel là không trái pháp luật. Luật đầu tư quy định doanh nghiệp được phép làm những gì luật không cấm. Như vậy các căn hộ trong dự án thì được phép bán nhưng luật lại chưa bảo vệ được nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông nhỏ lẻ trong dự án này.