Quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn: Ai sẽ hưởng lợi?

Trong dự thảo về Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), một nội dung liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của dự thảo đưa ra như sau: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Vấn đề này gặp phải tranh cãi của giới chuyên gia và các doanh nghiệp địa ốc.

Tại diễn đàn góp ý về sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, về vấn đề mua bán giao dịch bất động sản qua sàn hay không qua sàn. Ông Lực khuyến nghị, giao dịch thứ cấp thì nên thông qua sàn.

Ảnh minh hoạ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các quy định mới yêu cầu các sàn giao dịch phải là người đứng ra bảo vệ lợi ích cho khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho Nhà nước. Đồng thời, các giao dịch qua sàn cũng chống được việc rửa tiền và tránh hiện tượng trốn thuế.

Theo ông Đính, chủ đầu tư hết cơ hội để vừa chủ động lừa khách hàng, vừa trốn thuế, vừa giúp các đối tượng rửa tiền, giấu thông tin nên tôi cho rằng đây là giải pháp khá đồng bộ.

Cũng theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng khuyến nghị, cần nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký.

"Cần quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán", GS Cường chia sẻ.

Tại Hội thảo góp ý sửa đổi luật diễn ra mới đây ở Đà Nẵng, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khu vực miền Trung cho rằng, cần áp dụng quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Theo ông Bình, đây không phải là can thiệp hành chính vào thị trường mà là tổ chức lại thị trường để trở nên hiệu quả và minh bạch hơn, khắc phục khiếm khuyết vốn có của thị trường.

Vị này phân tích, bất động sản là loại hàng hóa có quá trình hình thành rất phức tạp và trong thời gian kéo dài, chỉ người bán mới nắm được những thông tin về chất lượng xây dựng, tình trạng pháp lý hay quá trình đầu tư có đảm bảo không.

Thị trường có tính chất bất đối xứng thông tin giữa người bán và người mua rất cao. Thị trường được tổ chức tốt cần phải đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho cả bên bán và bên mua.

Theo ông Bình, các chế tài về sự minh bạch thoạt nhìn có vẻ như hạn chế các chủ đầu tư, nhưng về dài hạn sẽ giảm bớt chi phí cho chủ đầu tư trước sự cạnh tranh không lành mạnh, nhờ việc hình thành các rào cản xâm nhập thị trường khi chưa đủ điều kiện cần thiết.

Yêu cầu quy định này sẽ là bước sàng lọc, loại bỏ bớt phần lớn các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án nhưng vẫn tham gia phát triển bất động sản, làm thị trường trở nên rủi ro, thiếu kiểm soát và chi phí giao dịch tăng cao.

Trên thực tế việc thiếu những cơ chế, quy định giám sát sẽ làm cho thị trường tăng chi phí và kém hiệu quả chứ không phải giảm chi phí. Hiện tượng khách mua nhà, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình… do lỡ mua nhà từ các chủ đầu tư không có uy tín và năng lực tài chính, không đủ điều kiện pháp lý là một ví dụ.

Cho đến hiện tại, Nhà nước vẫn rất khó quản lý được dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế. Điều này đã tạo ra những hệ lụy về thất thu thuế, hay khó kiểm soát trong việc chống rửa tiền.

Không có một cơ chế thu thập số liệu thị trường tự nhiên và thuận tiện cũng làm cho khả năng phản ứng với thị trường không được nhanh chóng, Nhà nước khó điều tiết kịp thời và nhà đầu tư sẽ chậm chạp trong việc ra quyết định.

Việc định chế hóa giao dịch qua sàn thúc đẩy quá trình chuyển đổi số và minh bạch dữ liệu, hỗ trợ việc chống thất thu thuế, chống rửa tiền, hỗ trợ quá trình điều tiết thị trường tốt hơn và các nhà đầu tư có đầy đủ cơ sở ra quyết định hơn.

Việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó luật hóa vai trò của sàn giao dịch bất động sản bằng quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch là rất cần thiết và hợp lý.

Ở đây, không chỉ đơn thuần là quy định giao dịch phải qua sàn mà bản chất là việc nâng cao tính hiệu quả và sự minh bạch của cả thị trường, bảo vệ lợi ích cho tất cả các bên tham gia thị trường, bao gồm bên mua, nhà đầu tư và các chủ đầu tư.

Trái với quan điểm này, ông Nguyễn Văn Lộc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng cho rằng, không nên quy định bắt buộc tất cả các chủ đầu tư phải bán sản phẩm qua sàn mà chủ đầu tư có thể lựa chọn bán trực tiếp cho khách hàng hoặc thông qua sàn giao dịch.

Ông Lộc cho rằng, thực chất nếu thông qua sàn giao dịch thì vẫn không thay đổi được hành vi là mua bán và nếu thông qua sàn thì cũng mất một số khoản phí nhất định, vô hình chung sẽ làm tăng giá bán đến tay khách hàng.