Quy tắc đầu tư bất động sản trong giai đoạn thị trường bất định

Thời gian qua, sốt đất diễn ra ở khắp các nơi từ thành thị tới nông thôn. Theo đó, không ít nhà đầu tư đã kịp kiếm rất nhiều tiền từ bất động sản. Thực tế, khi thị trường bất động sản sôi động, nhà đầu tư chỉ cần có đất là ra tiền. Tuy nhiên, bước vào giai đoạn thị trường bất định, để đầu tư hiệu quả nhà đầu tư cần có chiến lược, quy tắc đầu tư rõ ràng.

Theo ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho rằng, sau thời gian bất động sản sôi động, đến nay sẽ bước vào một giai đoạn mới. Để hiệu quả, người mua cần nắm được các quy tắc đầu tư.

Theo đó, ông Minh khuyên: Đầu tiên, cần xác định, chúng ta đã bắt đầu bước vào chu kỳ mới, khi giá bất động sản từ vùng ven đến trung tâm cũng đã tăng hết. Do đó, nhà đầu tư cần xác định, đất trong khu vực còn lý do, động lực để tăng giá tiếp hay không?

Thứ hai, 2 - 3 năm qua đa phần nhà đầu tư đều mua bất động sản theo thông tin quy hoạch, dự án. Nhưng hiện nay, những thông tin đó đã rất rõ ràng và được các đội đầu cơ làm sóng, thổi giá. Do đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu tại khu vực, vị trí đấy có tiếp tục được triển khai các cơ sở, hạ tầng không? Bởi, chỉ khi được triển khai giá bất động sản mới tiếp tục có lý do tăng giá.

Thứ ba, trước kia nhà đầu tư kỳ vọng giá đất tăng gấp 2 - 3 lần trong vòng vài năm, tuy nhiên, vào giai đoạn mới chúng ta cần hạ mức kỳ vọng xuống và kéo dài thời gian đầu tư hơn.

“Thời gian nhà nhà đổ xô mua bất động sản, người người lo lạm phát, lãi suất rẻ, ... rồi đi mua đất đã qua, hay nói đúng là qua giai đoạn sôi động nhất, cùng đó các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã dần được công bố. Bởi vậy, sẽ không còn nhiều tiền đề để xuất hiện những điểm nóng hạ tầng nào có thể tạo ra sốt, việc “lướt sóng” sẽ không còn dễ dàng như trước. Thế nên đầu tư bất động sản cần tính dài hơn, để dự phòng rủi ro, tránh kỳ vọng ngắn không xoay kịp”, ông Minh nói.

Thứ tư, bất động sản gồm giá trị tăng giá và sử dụng, giai đoạn này nhà đầu tư cần ưu tiên vào giá trị sử dụng ngay, hay nói cách khác là nhìn thấy người sử dụng cuối. Ví dụ, với người nhiều tiền họ sẽ ưu tiên nhà mặt phố, liền kề/biệt thự trong các dự án, ngoài giá trị sử dụng có thể cho thuê.

Thứ 5, khi bất động sản đã qua giai đoạn sôi động, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Minh khuyên, nếu trong trường hợp nhà đầu tư không tuân thủ được các yếu trên tốt nhất nên giữ tiền và quan sát. Thời gian tới thị trường bất động sản sẽ có thể tiếp tục đi ngang hoặc dao động nhẹ cho đến khi các chính sách vĩ mô, luật và các gói đầu tư bắt đầu triển khai. Ông Minh cũng lưu ý, trong thời gian này nhà đầu tư không nên đầu tư theo thông tin quy hoạch, trừ trường hợp có thể triển khai trong thời gian ngắn.

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khuyến nghị rằng, các nhà đầu tư đừng xác định kiếm lời ngay khi mua đầu tư, bởi khả năng này là rất ít.

“Các bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt mà giá bán thấp là rất khan hiếm, đa phần đầu tư bất động sản là cơ hội, phải xác định được chu kỳ và tọa độ tăng giá. Có những sản phẩm giá bán rất cao, nhưng nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào là bởi họ kỳ vọng tiềm năng tăng giá tiếp tục; nhưng có những dự án giá rẻ, giới đầu tư lại cẩn trọng mua vào hoặc không mua vì lo ngại rủi ro”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn Anh, cơ hội đầu tư bất động sản ở Việt Nam rất đa dạng về mức vốn và phân khúc. Có những bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lên tới vài chục tỷ đồng, nhưng có những phân khúc, chẳng hạn như đất nền ở các tỉnh chỉ vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư được. Vấn đề là nhà đầu tư phải lựa chọn được bất động sản cho phù hợp túi tiền và kiểm soát được rủi ro.

“Thực tế, khi thị trường đang "sốt" gần như mọi sản phẩm đều đem ra giao dịch; thậm chí cả đất vườn, đất trồng cây, đất rừng... mua bán viết tay. Vì thế, sẽ rất rủi ro khi thị trường xấu, những sản phẩm không có tính pháp lý cao sẽ mất giá nhanh, không có tính thanh khoản. Do đó, theo các chuyên gia, đầu tư giai đoạn này thì an toàn phải đặt lên hàng đầu, đầu tư phải lựa chọn sản phẩm an toàn pháp lý. Trong trường hợp thị trường có xấu thì bất động sản đảm bảo yếu tố pháp lý vẫn có thể bán được, dù bán lỗ nhưng vẫn thanh khoản được”, ông Tuấn Anh nói.

Cùng với đó, vị trí bất động sản có hạ tầng xã hội tốt thì tính thanh khoản cao hơn, khi không bán được cho người đầu tư thì có thể bán cho người mua tiêu dùng thật. Với những sản phẩm đầu tư ở khu vực xa xôi, hay ở địa phương không có tiềm năng thì nên tránh.