Rã đông 30 tỷ USD "chôn vùi" trong bất động sản nghỉ dưỡng

30 tỷ USD chôn vùi trong bất động sản nghỉ dưỡng

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), tính đến tháng 9/2021, cả nước có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì cơ bản là do khung pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch vẫn chưa rõ ràng. Từ đó gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước, áp dụng bất nhất, tạo nên "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch. Hệ quả là khiến khách hàng không còn "mặn mà" với sản phẩm, trong khi đó doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước, và ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư kinh doanh.

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Theo TS. Cấn Văn Lực, tư duy phát triển hiện nay vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là "con nuôi", nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản.

Khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, lĩnh vực này còn chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau.

Bên cạnh đó, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch.

Trong khi đó, bất động sản du lịch chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể bất động sản du lịch với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường bất động sản, các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong tương lai.

Ngoài ra, hạ tầng dịch vụ chưa đồng bộ, chất lượng nguồn nhân lực còn thấp, thiếu đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

Từ những thực tế trên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các cơ quan quản lý cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch. Cần thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch.

Bên cạnh đó, cần có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng. Đồng thời, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư,…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản,...

Tháo gỡ bằng cách nào?

TS. Cấn Văn Lực cũng kiến nghị  5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

Thứ nhất, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch.

Thứ hai, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch.

Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng.

Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực.

Thứ năm, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng cho rằng cần thay đổi tư duy trong cách làm luật để quản lý hiệu quả, không gây khó khăn cho thị trường, rắc rối cho nhà phát triển dự án và nhà đầu tư.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) tại một số địa phương, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên "đất ở không hình thành đơn vị ở" đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì. Nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Đặc biệt, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, trong đó cơ bản là Luật Đất đai, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh liên quan kịp thời.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.