Râm ran câu chuyện lại sốt đất khắp nơi, thực hư thế nào?

Đất lại "nóng" khắp nơi

Dịch bệnh chưa được khống chế, kinh tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thế nhưng thời gian qua tại nhiều địa phương giá đất tăng mạnh, hiện tượng "sốt nóng" đất đai bắt đầu xuất hiện ở các địa phương trên cả nước.

Đầu tiên phải kể đến cơn sốt đất ở TP.Đông Hà (tỉnh Quảng Trị) vào giữa tháng 11/2021. Sau một thời gian đìu hiu vì dịch bệnh Covid-19, cơn sốt đất ở Quảng Trị đã bất ngờ quay lại, đặc biệt "nóng" từ thời điểm giữa tháng 11 đến nay sau khi Tập đoàn Vingroup trúng đấu giá hơn 439,9 tỉ đồng đối với khu đất 132.415m2 thuộc dự án KĐT TM-DV nam Đông Hà ở P.Đông Lương (TP.Đông Hà).

 "Ăn theo" dự án này, giá đất ở quanh khu vực này tăng phi mã, nhất là các tuyến đường Đại Cồ Việt, Trương Công Kỉnh. Đơn cử, có mảnh đất diện tích 160 m2 trên đường Đại Cồ Việt được chào bán ở mức xấp xỉ 10 tỉ đồng, dù trước đó vài tuần chỉ được rao bán với giá phân nửa. Mảnh đất rộng 140 m² trên đường Trương Công Kỉnh được rao "rẻ sập sàn" là... gần 7 tỉ đồng.

Được biết, trước khi có cơn sốt đất xảy ra, giá đất ở một số KĐT mới ở Đông Hà chỉ dao động khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2. Nay tăng lên 40 - 70 triệu đồng/m2 và trở thành cú sốc với rất nhiều người, kể cả người dân và giới đầu tư.

Cũng như bao cơn sốt đất chóng vánh khác, sau hơn 3 tuần "điên đảo", cơn sốt đất ở TP.Đông Hà (Quảng Trị) đã hạ nhiệt, giới bất động sản bắt đầu thưa vắng ở cả đời thực lẫn trên mạng…

Mới đây nhất, thị trường đất Ba Vì cũng"nổi sóng" sau khi Chính phủ đồng ý với ý kiến của Bộ Xây dựng về việc triển khai quy hoạch trong Khu du lịch Quốc gia Ba Vì - Suối Hai, (huyện Ba Vì, TP. Hà Nội).

Hiện giá đất khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh), Thụy An, Cẩm Lĩnh (Ba Vì) lên cơn sốt. Đất vị trí mặt tiền đường đắc địa, được môi giới quảng cáo là gần khu du lịch Suối Hai thuộc các xã này đang có giá 6-8 triệu đồng/m2 với diện tích 300-1.000m2. Đất sâu bên trong, gần khu du lịch Suối Hai có mức giá từ 1,2-2 triệu đồng/m2 với diện tích 1-3ha, với những lô đất diện tích hẹp hơn 1.000-2.000m2, mức giá bị đẩy lên 3-5 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, theo các môi giới, chỉ 3 năm trước, đất vị trí đẹp nhất ở đây đắt nhất cũng chỉ khoảng 1-2 triệu đồng/m2. Như vậy, giá đất đã được "thổi" lên gấp ba, gấp tư lần.

Những ngày qua, đất rẫy tại Ninh Hoà (Khánh Hoà) cũng lên cơn sốt. Những lô đất tù vài trăm triệu được cò đẩy lên giá 2 tỉ đồng. Mỗi ngày có hàng chục đoàn ô tô đi lùng sục đất, trao tay tiền cọc. Những khu đất trước đây trồng mía, keo đang tăng giá từng ngày, thậm chí từng giờ. Nhiều miếng đất được chốt mua tiền tỷ chỉ trong 10 phút.

Làng quê nghèo, bình yên nay bỗng chốc nhộn nhịp, xe cộ tấp nập. Từ hẻm nhỏ, đường lớn, quán ăn sáng đến tiệm cà phê cóc mọi người đều bàn tán về đất đai. Nhiều người dân địa phương cũng nhanh nhạy tham gia, lúc đầu nhận chân chỉ đường, sau đó thì thành cò đất. Họ còn đến từng nhà quen biết để "xí chỗ" miếng đất nếu gia chủ có ý định bán.

Lý do vùng quên này lên cơn sốt là nghe thông tin từ các "ông lớn" đổ về đầu tư dự án. Chẳng hạn như, Tập đoàn Hòa Phát và KDI Holdings đã đề xuất UBND tỉnh Khánh Hòa cho lập quy hoạch, thực hiện 3 dự án có tổng diện tích hơn 28.000 ha nằm trên địa bàn các xã Ninh Xuân, Ninh Sim và Ninh Tây (thị xã Ninh Hòa). Cuối tháng 11, Tập đoàn FLC cũng đề xuất tỉnh Khánh Hòa cho nghiên cứu đầu tư Khu phức hợp nghỉ dưỡng đô thị sinh thái cao cấp tại vịnh Nha Phu, thị xã Ninh Hòa với quy mô nghiên cứu khoảng 8.650 ha (4.000 ha mặt nước và khoảng 4.650 ha đất nghiên cứu xây dựng). Ngoài ra, hồi tháng 10, Tập đoàn Sun Group cũng có văn bản gửi UBND tỉnh Khánh Hòa xin đề xuất thực hiện dự án Khu đô thị Đông Bắc Ninh Hòa và suối nước nóng Trường Xuân.

Vũng Áng (Hã Tĩnh) cũng là địa phương được gọi tên trong cơn sốt đất hiện nay. Hiện, giá đất các xã phường tại Khu kinh tế Vũng Áng tăng gấp đôi so với nhiều tháng trước, ôtô của người dân nườm nượp đổ về đây để thăm dò mua.

Người dân nhiều địa bàn xung quanh Khu kinh tế Vũng Áng như phường Kỳ Thịnh, Kỳ Liên, xã Kỳ Lợi... cũng luôn bận rộn tiếp đón nhiều khách lạ từ tỉnh khác đến hỏi mua đất. Biển rao bán đất kèm số điện thoại được gắn vào cột điện hoặc sơn chi chít lên bờ tường, hàng trăm điểm giao dịch bất động sản mọc lên nhan nhản.

Nguyên nhân sốt đất ở địa phương này được cho là gần đây địa bàn có nhiều dự án đầu tư lớn được phê duyệt. Gần nhất là chiều 12/12, khi nhà máy sản xuất pin 4.000 tỷ của Tập đoàn Vingroup làm lễ khởi công xây dựng tại xã Kỳ Lợi. Một số khu vực còn xuất hiện tình trạng người dân tỉnh khác đến mua đất với số lượng lớn, sau đó tự xây hạ tầng, phân lô rao bán. Tại các Văn phòng đăng ký đất đai đã xử lý khoảng 9.000 giao dịch liên quan đất ở Vũng Áng, trong đó hồ sơ chuyển nhượng làm bìa đỏ mới khoảng 5.000, còn lại là đăng ký biến động, cho tặng.

Trong khi tại khu vực phía Nam thì Bà Rịa – Vũng Tàu, Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) cũng đang rục rịch. Dù chưa bùng nổ như các địa phương khác nhưng giá biến động tăng sau giãn cách cùng với lượng NĐT đổ đi xem đất đai khu vực này tăng nhanh, dự báo cho một cơn sốt đất sắp sửa xảy ra.

Không loại trừ sốt ảo

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến các đợt sốt đất đang diễn ra khắp nơi trên cả nước là do việc chậm đưa thông tin về quy hoạch để giới đầu cơ thổi giá, trục lợi. Bên cạnh đó cũng có những đề xuất quy hoạch khi được đưa ra đã nhanh chóng tạo nên việc sốt đất cục bộ. Tuy nhiên, ngay khi có thông tin đề xuất quy hoạch không khả thi, còn trên giấy chưa thực hiện thì giá đất đã tăng nóng rồi sau đó hạ nhiệt nhanh chóng.

Sốt đất là hiện tượng lặp đi lặp lại trên thị trường BĐS. Người mua phải nhận biết được dấu hiệu của những cơn sốt ảo BĐS.

Chia sẻ tại toạ đàm trước đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc nhà ở CBREViệt Nam cho rằng, để có thể tránh được những cơn sốt đất "ảo", nhà đầu tư cần tỉnh táo nhìn nhận những biểu hiện của nó. Theo ông Kiệt, có hai yếu tố chính tạo nên một cơn sốt đất ảo. Thứ nhất, chỉ trong một thời gian ngắn mà giá đất tại khu vực đó tăng rất cao và nhanh. Thứ hai, giao dịch diễn ra sôi động một cách bất thường. Đó là hai biểu hiện chính của một cơn sốt đất ảo.  

Theo vị chuyên gia này, một trong những biểu hiện đáng chú ý nữa của sốt đất ảo là tăng giá nhanh và giảm giá cũng nhanh. Ngoài ra, những yếu tố chờ, về hạ tầng kỹ thuật giao thông và hạ tầng xã hội cũng là điều mà nhà đầu tư nên chú ý để có thể nhận diện cơn sốt đất "ảo".

"Để tránh những cơn sốt đất ảo, nhà đầu tư cần nắm thông tin đầy đủ về dự án, quy mô quy hoạch, đầu tư như thế nào, có bài bản không, có khai thác được không, tốc độ phát triển cũng như yếu tố kỳ vọng", ông Kiệt dành lời khuyên.

Cùng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, những biểu hiện của một cơn sốt đất ảo dựa trên những yếu tố: giá dự án tăng liên tục, truyền thông dồn dập và môi giới cam kết có lời ngay lập tức.

Bài học còn để lại sau những cơn sốt đất ảo diễn ra trên thị trường BĐS

Theo các chuyên gia trong ngành, một khu vực khi có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, các dự án cầu đường, công trình tầm cỡ được xây dựng hoặc có kế hoạch lên quận thì tỷ lệ tăng giá thường không vượt tới 30 - 50% dựa theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, có những nơi giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn kèm theo những lời đồn thổi về quy hoạch thì đó chính là dấu hiệu của việc sốt đất ảo. Một điều nữa để nhận biết sốt đất ảo là những khu vực giá đất tăng nhưng không có công chứng sang tên mà chỉ có đặt cọc sang tay nhiều người để "ăn chênh lệch" là dấu hiệu bất thường.

Như vậy để thấy, hầu hết các cơn sốt trước đó đi qua trên thị trường BĐS đa số là sốt ảo. Và những cơn sốt đất đang lặp lại sau dịch (dù dịch chưa được kiểm soát hết) không loại trừ khả năng sốt ảo.

Theo ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân, bài học về sốt đất Hớn Quản (Bình Phước) vẫn còn nguyên vẹn. Nhiều NĐT đã chết chìm tại đây vì lao vào cơn sốt đất ảo. Nhiều cò đất khu vực này đã lợi dụng sốt đất để đẩy giá tăng gấp 4 lần chỉ sau 3 tháng. Những người đã xuống tiền vào giai đoạn đó, có thể phải chờ 10 - 15 năm để giá trị của miếng đất bằng với giá cả mà họ đã mua.