"Săn" nhà trong trung tâm cho thuê lại, cách đầu tư "hái ra tiền" của nhà đầu tư nhỏ lẻ tại TP.HCM

Thuê rồi cho thuê lại giá cao

Khảo sát nhà cho thuê tại khu vực Q.3, Q.5, Q.10, Q.11 cho thấy hoạt động thuê nhà ở khu vực này rất cao. Hầu hết các căn nhà riêng cho thuê đều nhanh chóng lấp đầy. Thậm chí, có thời điểm giá thuê khá đắt đỏ, tăng giá theo đợt nhưng khách có nhu cầu vẫn khó tìm được chỗ thuê.

Nhiều NĐT đã tận dụng thị trường tốtvà lượng khách tiểu thương luôn gia tăng để bỏ vốn vào loại hình này. Hình thức thuê rồi cho thuê lại có xu hướng nở rộ những năm gần đây. Khá nhiều NĐT tìm kiếm các căn nhà riêng trong hẻm, ở những tuyến đường buôn bán sầm uất thuê lại rồi cho tiểu thương thuê với giá cao hơn.

Đa số các căn nhà được giới đầu tư tìm kiếm đã cũ hoặc thuê nguyên căn rồi tận dụng cho tiểu thương thuê lại tầng trệt.

Anh Vũ Văn Hoàng, NĐT sống tại Q.Tân Bình sở hữu căn nhà thuê tại đường Lê Văn Sĩ (Q.3) cách đây 1 năm. Theo anh Sĩ, căn nhà 2 tầng có mặt tiền 4m được anh cho 3 tiểu thương thuê lại để kinh doanh quần áo và bán hàng online. Mỗi tháng anh thu về 55 triệu đồng/tháng.Trong khi căn nhà 2 tầng này anh thuê lại của một chủ nhà đã sang nước ngoài sinh sống với giá 20 triệu đồng/tháng.

Tương tự, chị Vũ Thị Hồng Nga, một NĐT cá nhân sống tại Q.Bình Thạnh đang cho thuê căn nhà riêng (đã khá cũ kỹ) tại Q.10 mà chị thuê lại của một người quen cách đây 6 tháng. Do thuê được giá mềm, chỉ 15 triệu đồng/tháng ngay tuyến đường Tô Hiến Thành nên ngay lập tức chị sửa sang lại và cho tiểu thương thuê.

Ban đầu chị Nga chỉ tính cho thuê khoảng 25 triệu đồng/căn/tháng nhưng thấy khách quan tâm khá nhiều nên chị đẩy giá thuê 30 triệu đồng/căn/tháng. Chỉ sau 3 ngày chào thuê, đã có khách đến kí hợp đồng.Theo chị Nga, nếu khách này hết hợp đồng thuê, khách sau chị sẽ tăng giá vì những căn nhà riêng vừa có vị trí tốt, vừa có giá mềm như vậy không còn nhiều ở khu trung tâm.

Theo ghi nhận, những NĐT sở hữu nhà riêng cho tiểu thương thuê lại tại khu trung tâm Sài Gòn có thể mang về lợi nhuận ít nhất từ 15 triệu đồng/tháng. Riêng với những NĐT có kinh nghiệm "săn" được những căn nhà giá cho thuê mềm thì lợi nhuận có thể đạt 30-40 triệu đồng/tháng (đối với những căn có mặt tiền, tọa lạc ở vị trí buôn bán sầm uất).

Theo các NĐT, sức thuê ở khu vực trung tâm luôn luôn có lợi thế để dòng tiền của NĐT sinh lợi tốt. Khác với khu ven trung tâm, số lượng tiểu thương tìm kiếm mặt bằng kinh doanh hoặc mở rộng địa điểm công ty ở khu trung tâm gia tăng liên tục. Những căn nhà riêng chia thành nhiều tầng có giá thuê vài chục triệu đồng/tháng đang là lựa chọn của số đông.

Giá đắt đỏ, giới đầu tư vẫn chuộng

Chính mức sinh lợi tốt, đầu ra ổn định nên nhiều NĐT có dòng vốn khá đã nhảy vào thị trường này. Những căn nhà mặt tiền cho thuê lại bắt đầu đã cạn kiệt nguồn cung. Trong khi các căn trong hẻm cũng bắt đầu chiến dịch tăng giá thuê theo đợt.

Anh Vũ Ngọc, một NĐT sống tại Q.3 chấp nhận thuê lại căn nhà trên đường Trần Văn Đang với giá 30 triệu đồng/tháng rồi chia phòng/tầng cho tiểu thương bán hàng online (không cần văn phòng rộng) thuê lại với giá mỗi phòng 12 triệu. Tính sơ sơ, với việc tách thành 4 phòng cho thuê, hàng tháng anh Ngọc cũng thu chênh hơn gần gấp đôi số tiền thuê.

Theo anh Ngọc, so với các vị trí trong hẻm, giá nhà có mặt tiền đường lớn luôn có giá thuê cao hơn 25-30%. Chưa kể, giá trị tài sản có thể tăng cao tùy vào căn nhà có một, hai hay ba mặt tiền. Nếu dòng vốn đủ lớn, đa số giới buôn nhà đất đều ưa chuộng thuê/mua nhà riêng mặt tiền vì tài sản này có khả năng cho thuê giá cao, giữ giá tốt và có cơ hội tăng giá nhiều hơn các loại nhà phố trong hẻm.

Nhiều NĐT sẵn sàng bỏ tiền mua lại những căn nhà đã cũ kỹ tại khu trung tâm với giá khá cao từ 5-8 tỉ đồng/căn rồi tu sửa và khai thác cho thuê. Việc thu tiền lẻ hàng tháng với giá khá tốt như hiện nay thì thời gian hoàn vốn của NĐT cũng được rút ngắn.

Theo các NĐT, những căn nhà có giá vừa tầm tại khu trung tâm tại Sài Gòn dường như còn rất ít, đa số là những căn ởvị trí hẻm cụt. Chưa kể, việc quỹ đất trung tâm khan hiếm, nhu cầu gia tăng đã khiến giá nhà riêng trung tâm liên tục bị đội lên theo đợt. Theo tìm hiểu, trung bình giá các căn nhà riêng tăng dao động từ 10-15%/đợt (mỗi đợt từ 3-4 tháng). Về giá thuê nhà riêng để kinh doanh vì thế cũng ghi nhận tăng ít nhất 20%/năm.

Mặc dù giá khá cao nhưng những căn nhà riêng khu trung tâm luôn trong tình trạng "cung không đủ cầu". Việc nhiều NĐT cùng lúc "nhảy" vào thị trường này cũng khiến giá bị đội lên cao trong khoảng thời gian ngắn. Ghi nhận tại một số căn nhà riêng tại tuyến đường sầm uất của Q.3, so với thời điểm đầu năm 2018, giá nhà riêng đã tăng gần 30%.

Trao đổi với chúng tôi, một NĐT sống tại Q.Tân Bình cho hay, nhu cầu cao nên khiến nhiều NĐT dòm ngó đến thị trường này. Tuy vậy, đã có trường hợp giá chênh quá cao so với mặt bằng chung thị trường đã khiến NĐT bị trì hoãn thời gian thuê hoặc khó cho thuê trong khoảng thời gian dài, dòng tiền chôn lại.

Hoặc căn nhà xuống cấp liên tục cũng là thực tế của thị trường nhà riêng khu trung tâm khiến việc khai thác cho thuê không được bền vững, vốn bỏ ra bù đắp cao lên. Theo NĐT này, hiện tại thị trường nhà riêng chothuê khu trung tâm Sài Gòn vẫn rất hấp dẫn NĐT nhưng lại không còn sản phẩm giá tốt để NĐT thuê lại hoặc mua lại nên NĐT bắt đầu tìm kiếm thị phần nhiều ở khuven trung tâm.