Siết tín dụng, liệu có triệt tiêu được sốt đất?

Một trong những giải pháp tích cực

Nhiều ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản, tham gia đấu giá đất; siết huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp...nhằm hạn chế dòng tiền đầu cơ BĐS, để hạ nhiệt những nơi sốt đất.

Đây là động thái được ủng hộ. Ở góc độ doanh nghiệp, giai đoạn vừa qua, thị trường bùng nổ giao dịch cho vay bất động sản và phát hành trái phiếu. Việc dùng đòn bẩy quá nhiều có thể dẫn đến tình trạng cho vay dưới chuẩn.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu tài chính. Thay vì cho vay sản xuất kinh doanh thì nguồn vốn ngân hàng lại chảy vào đầu cơ, lướt sóng bất động sản.

Biện pháp siết tín dụng là một trong những giải pháp nhằm mục đích đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực.

Tuy ảnh hưởng đến một phần hoạt động của các nhà đầu tư, đến thị trường nhưng theo các chuyên gia, đây là động thái tích cực, sẽ làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, việc đầu cơ vì thế sẽ giảm theo. Với các doanh nghiệp có năng lực, có nhu cầu đầu tư lâu dài thì họ sẽ không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ việc vay ngân hàng.

Việc siết chặt tín dụng bất động sản sẽ làm giảm nhà đầu cơ, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính, các cá nhân ít vốn đầu tư vào bất động sản, làm cho thị trường tốt lên vì chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn, có năng lực, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản.

Đối với một số chủ đầu tư năng lực tài chính kém, một trong những nguồn tiền chính để thực hiện dự án là vay ngân hàng. Do vậy, khi siết van tín dụng, những đơn vị này sẽ lập tức bị ảnh hưởng, dự án khó triển khai.

Đối với những người có nhu cầu thực, mua nhà để ở mà vay với số lượng không lớn thì họ vẫn có khả năng chi trả được.

Đối với chủ đầu tư tiềm lực mạnh, nhóm nhà đầu tư có dự trù tài chính tốt sẽ không ảnh hưởng nhiều bởi họ vẫn tự chủ được trong quá trình kinh doanh.

Nhưng khó triệt tiêu được sốt đất

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Phạm Đức Toản- Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS EZ cho rằng: Việc cho chủ đầu tư vay ảnh hưởng đến dư nợ tín dụng, bởi nhóm này thường sẽ vay số lượng rất lớn. Trong trường hợp nợ xấu sẽ ảnh hưởng rất nặng nề đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Theo đó, động thái này có thể khiến thị trường chậm nhịp một chút chứ không phải cú sốc.

Theo ông Toản, không cần lo lắng chuyện sụp đổ thị trường, bởi trong bối cảnh lạm phát gia tăng, giá vàng biến động, thị trường chứng khoán không ổn định, bất động sản đặc biệt là đất nền vẫn là kênh lưu trú dòng tiền an toàn nhất. Do đó, sau lệnh siết này, thị trường sắp tới có thể đi ngang và nhích lên một chút.

"Đặc biệt, nếu việc siết tín dụng có thể hạ nhiệt được các cơn sốt đất vừa qua, hạn chế tình trạng đầu cơ thì cũng là tín hiệu tốt. Tuy nhiên, sốt đất có nhiều nguyên nhân và đầu cơ thổi giá cũng là một phần của thị trường. Trong đó có nguyên nhân đến từ nguồn cung hạn chế do ảnh hưởng từ những vướng mắc thủ tục và các lệnh rà soát trước đó", ông Toản bày tỏ quan điểm.

Theo đó, việc siết này chỉ nên hạn chế, không thể triệt tiêu. Khi dùng công cụ điều chỉnh lại làm sao để thị trường đi vào quỹ đạo nhà nước kiểm soát được, tránh tình trạng thổi giá tạo sốt ảo, ảnh hưởng đến những người có nhu cầu ở thật không tiếp cận được. Bên cạnh đó, cần siết các giao dịch bất động sản chưa đạt chuẩn, như sản phẩm không đủ điều kiện để bán, tính pháp lý kém như phân lô bán nền bừa bãi. Việc này sẽ giúp thị trường ổn định hơn, phát triển bền vững hơn.

Cũng thừa nhận những tác động tích cực của việc siết tín dụng bất động sản mang lại song chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nêu quan điểm việc siết tín dụng trước mắt có ảnh hưởng đối với các dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội và cả đất ở. Theo ông Thành, thời gian qua, đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ khoảng 20% tổng tín dụng. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã giảm dần qua các năm, trong đó tỷ lệ cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn giảm từ 60% xuống 40%, xuống 35% rồi xuống còn tỷ lệ khoảng 20% như hiện nay.

Thực tế, chúng ta đã thắt tín dụng nhiều năm nay rồi, nhưng việc siết tín dụng chưa hẳn đã làm giảm cơn sốt đất như hiện nay, trong khi chắc chắn ngay lập tức nó sẽ tác động đến các nhà đầu cơ ngắn hạn, các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Nhiều chuyên gia cũng phân tích, nguồn cung nhà đất sẽ hạn chế sau lệnh siết tín dụng với bất động sản, vì các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, còn cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn. Do đó, khi dòng vốn hạn hẹp, Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các doanh nghiệp đang phát triển dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, khoảng 1-2 tỷ đồng/căn dành cho nhu cầu ở thực.

Môt số ý kiến lại cho rằng, cần phải kê khai thuế, đánh thuế và buộc phải qua ngân hàng để giải ngân, kiểm soát dòng tiền. Muốn làm được việc này thì các cơ quan thuế, chính quyền địa phương, các phòng công chứng phải tích cực vào cuộc, đánh giá đúng giá trị đất từng khu vực, từng vùng để quản lý giá và đánh thuế chuyển nhượng đúng giá trị thực.

Nhiều chuyên gia khác cũng khẳng định, về lâu dài, việc siết tín dụng sẽ buộc doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng. Chính sách này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đối với các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để chuẩn bị về quỹ đất hay đầu tư trong tương lai. Còn đối với các dự án bất động sản đã có quá trình chuẩn bị lâu dài từ quỹ đất, đến sản phẩm bài bản chưa bị tác động trong ngắn hạn do thị trường đang thiếu nguồn cung.

Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước chủ trương sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Riêng với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao...