Sinh sau đẻ muộn tới 20 năm, công ty vận hành chuỗi TTTM Vincom đã làm gì để vượt lên các đại gia Đông Nam Á?

TTTM Vincom vượt mặt các đàn anh

Tại các nước Đông Nam Á như Philippines, Thái Lan, Malaysia,.. đã có các TTTM lớn đầu tiên xuất hiện vào giữa những năm 1980, trong khi phải tới năm 2004, TTTM bán lẻ đầu tiên của Việt Nam - Vincom Center Bà Triệu (Hà Nội) mới được khai trương. Đây là cột mốc đánh dấu sự mở đường của ngành bán lẻ hiện đại tại Việt Nam.

Trong báo cáo phân tích mới đây, công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC) đánh giá bối cảnh Việt Nam hiện tại gợi nhớ đến các nước trong khu vực Đông Nam Á thời điểm cách đây 15-20 năm với những điểm tương đồng như mức thu nhập, việc khánh thành các tuyến đường sắt vận tải công cộng và sự xuất hiện ngày càng nhiều của các thương hiệu toàn cầu.

Là nhà vận hành TTTM đầu tiên tại một thị trường bán lẻ còn khá non trẻ như Việt Nam, Vincom Retail (công ty vận hành chuỗi TTTM Vincom) đã tạo dựng được mức độ phủ sóng lớn của hệ thống TTTM ngay cả khi so sánh với các chủ đầu tư nổi tiếng khác ở Đông Nam Á.

Theo tính toán của VCSC, đến cuối quý 2/2021 - tức 17 năm kể từ ngày khai trương TTTM đầu tiên, công ty này đã đưa vào hoạt động 80 TTTM tại 43 trong số 63 tỉnh/thành phố của Việt Nam. Tổng số TTTM của Vincom Retail thậm chí còn cao hơn so với các công ty cùng ngành ở Đông Nam Á như SM Prime (76 TTTM ở Philippines), Central Pattana (34 ở Thái Lan và Malaysia), AEON (12 ở Việt Nam, Campuchia và Indonesia), Pakuwon Jati (10 ở Indonesia), Parkson (41 trung tâm ở Việt Nam, Malaysia và Indonesia), và Lotte (65 ở Việt Nam và Indonesia).

Công ty con của Vingroup ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất trong giai đoạn 2015-2021 về cả Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) cho thuê bán lẻ và số lượng TTTM đang hoạt động so với các chủ cho thuê khác ở Đông Nam Á. VCSC cho rằng điều này khẳng định sự chủ động của Vincom Retail cũng như khả năng thâu tóm quỹ đất và phát triển dự án.

Cũng phải nói rõ hơn, những tên tuổi được đưa vào so sánh với Vincom Retail đều tập đoàn hoặc là công ty con của những chủ thuê nổi tiếng ở từng quốc gia với lịch sử phát triển lâu đời. Ví dụ SM Prime (SM Prime Holdings) được thành lập tại Philippines vào năm 1994 và đã phát triển từ một chủ đầu tư TTTM nhỏ thành chủ đầu tư/vận hành TTTM bán lẻ lớn nhất ở Philippines cũng như chủ đầu tư/vận hành các dự án nhà ở, văn phòng, khách sạn và các trung tâm hội nghị. Hay Central Pattana (Central Pattana Public Co.) là công ty con mảng cho thuê bán lẻ của gã khổng lồ từ Thái Lan là Central Group - được thành lập vào năm 1980 và khai trương TTTM tích hợp đầu tiên vào năm 1982.

Hoặc AEON (AEON Mall Co.) được thành lập tại Nhật Bản vào năm 1911 với tư cách là một công ty chuyên đầu tư TTTM thuộc Tập đoàn AEON - một trong những tập đoàn bán lẻ lớn nhất thế giới. Pakuwon Jati (PT. Pakuwon Jati Tbk) được thành lập vào năm 1982 với vai trò là một chủ đầu tư bất động sản đa ngành Indonesia bao gồm bán lẻ, nhà ở, thương mại và khách sạn.

Parkson (Parkson Retail Group Limited) là công ty con mảng bán lẻ tại Đông Nam Á của nhà bán lẻ cửa hàng bách hóa Parkson Holdings Berhad được thành lập vào năm 1987 với vai trò là một bộ phận của tập đoàn quốc tế The Lion Group. Lotte (Lotte Shopping Co.) là công ty con mảng bán lẻ của Tập đoàn Lotte Hàn Quốc - được thành lập vào năm 1979 và cung cấp nhiều mô hình, bao gồm cửa hàng bách hóa, đại siêu thị, siêu thị và cửa hàng điện máy.

“Có nền tảng là một chủ đầu tư bất động sản lớn ở từng quốc gia là đặc điểm quan trọng đối với các công ty cho thuê bán lẻ này”, VCSC nhận xét. Vì điều này đồng nghĩa với khả năng đảm bảo quỹ đất trong dài hạn, được coi là yếu tố quan trọng nhất đối với doanh nghiệp này. Khi các công ty cho thuê bán lẻ hàng đầu này mở rộng mạng lưới trung tâm thương mại, sẽ có thể thu hút những khách thuê tốt hơn so với những đối thủ cạnh tranh trong cùng khu vực địa lý. Lý do là vì quy mô và độ phủ của các công ty cho thuê bán lẻ sẽ giúp cả chủ thuê và người thuê dễ dàng mở rộng quy mô cùng nhau. Yếu tố này cũng sẽ tạo ra rào cản tham gia cao cũng như hạn chế cơ hội phát triển của những công ty khác.

Mô hình TTTM được ưa chuộng

Trong lĩnh vực cho thuê bất động sản, mô hình mua sắm và giải trí tại một điểm đến duy nhất mà Vincom Retail đang áp dụng đã chứng minh được đây là một công thức thành công cho các TTTM hiện đại.

Sự suy yếu của Parkson tại Việt Nam và các thị trường khác là một ví dụ điển hình cho thấy sự thay đổi sở thích của người tiêu dùng Việt Nam đang nhanh chóng chuyển từ các mô hình bán lẻ không có tổ chức (cửa hàng thông thường và cửa hàng đường phố) trực tiếp sang các TTTM dành cho nhiều người thuê (“shopping mall”) với thời gian chuyển đổi rất ngắn dành cho giai đoạn của các cửa hàng bách hóa (“department store”).

Nhìn lại lịch sử, cửa hàng đầu tiên của Parkson tại Việt Nam – Parkson Saigon Tourist Plaza – khai trương vào năm 2005 tại khu vực trung tâm của TP. HCM. Cùng với sự phát triển của Vincom Retail, Parkson đã đạt được thời kỳ đỉnh cao giai đoạn 2005- 2010 với 9 cửa hàng bách hóa hoạt động tại Việt Nam giúp giới thiệu các thương hiệu quốc tế đến người tiêu dùng trong nước.

Tuy nhiên, hình thức cửa hàng bách hóa đã sớm bộc lộ một số nhược điểm so với hình TTTM được Vincom Retail áp dụng. GFA bán lẻ của các cửa hàng bách hóa thường nhỏ hơn so với các TTTM. Ngoài ra, các cửa hàng bách hóa thường có diện tích dưới 20.000 m2 và lượng khách thuê tập trung vào các mặt hàng mỹ phẩm và thời trang. Diện tích tương đối nhỏ và cách trưng bày mở truyền thống cũng gây khó khăn cho các cửa hàng bách hóa trong việc tối ưu hóa lợi ích cho từng khách thuê cũng như đáp ứng các dịch vụ bổ sung.

Ngược lại, các TTTM cung cấp trải nghiệm mua sắm một điểm đến trong đó người tiêu dùng có thể tận hưởng trải nghiệm bán lẻ đa dạng bao gồm các phân khúc truyền thống như thời trang và mỹ phẩm bên cạnh F&B, spa, siêu thị, cửa hàng điện tử, rạp chiếu phim và các dịch vụ giải trí khác. Với diện tích trung bình từ 20.000 m2 đến hơn 100.000 m2, các TTTM cung cấp cho người thuê nhiều diện tích hơn để đem đến nhiều lựa chọn hàng hóa và dịch vụ hơn so với hình thức từng gian hàng nhỏ trong các cửa hàng bách hóa.

Khái niệm một điểm đến tại các TTTM ở Việt Nam, vốn đã được thiết lập để đáp ứng nhu cầu đa dạng hơn của người tiêu dùng về mua sắm, giải trí, tương tác xã hội và ẩm thực sẽ tiếp tục trở nên phổ biến. Sự nổi lên của hình thức này phần nào khiến Parkson đã giảm quy mô hoạt động kinh doanh tại Việt Nam trong vài năm qua. Parkson Keangnam (Hà Nội) đóng cửa đầu tiên vào tháng 1/2015, tiếp theo là Parkson Paragon (TP.HCM) vào tháng 5/2016, Parkson Viet Tower (Hà Nội) vào tháng 12/2016, Parkson Flemington (TP.HCM) vào tháng 3/2018 và Parkson Cantavil (TP.HCM) vào tháng 6/2018, do đó hiện chỉ còn 4 trung tâm hoạt động. Ngoài ra, các hoạt động của Parkson tại Malaysia, Indonesia và Myanmar cũng có khả năng sinh lời thấp và quy mô hoạt động giảm dần.

Không chỉ vận hành theo mô hình được ưa chuộng, sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu quốc tế sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu cho thuê bán lẻ tại Việt Nam. Đây cũng là một động lực thúc đẩy nhu cầu mặt bằng bán lẻ.

Trong một thập kỷ qua, Việt Nam đã chứng kiến sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu quốc tế đáng chú ý được thu hút bởi triển vọng bán lẻ lớn của đất nước. Các thương hiệu này thuộc nhiều danh mục như F&B (Starbucks, McDonald's, Häagen-Dazs và Haidilao), thời trang & phụ kiện (Mango, Zara, H&M, Uniqlo và Decathlon), sắc đẹp & sức khỏe (Guardian, Watson và Matsumoto Kiyoshi), và hàng gia dụng (Jaju và Dyson).

Tỷ lệ khách thuê quốc tế ngày càng mở rộng trong tổ hợp khách thuê của các công ty cho thuê bán lẻ không chỉ thúc đẩy tổng nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tăng mà đảm bảo các điều khoản cho thuê do các thương hiệu quốc tế này thường theo đuổi chiến lược mở rộng dài hạn khi vào Việt Nam.