Sở hữu chung cư có thời hạn, giá căn hộ “hạ nhiệt”?

Bộ Xây dựng về đề xuất cấp sổ hồng theo thời hạn công trình

Câu chuyện nóng nhất trên thị trường bất động sản những ngày qua đó là đề xuất về việc sở hữu chung cư có thời hạn. Cụ thể, theo đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ và trình Quốc hội xem xét có nội dung đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo 2 phương án.

Phương án 1 là xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình (50 - 70 năm). Hiện nay, Chính phủ đã có Nghị định 69 về cải tạo chung cư, khi hết niên hạn hoặc khi nhà chung cư nguy hiểm, cần phải kiểm định, đánh giá, nếu không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì sẽ tiến hành lập dự án để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư mới. Khi phá dỡ, tài sản này cũng không còn, do đó quyền sở hữu về tài sản cũng được xem xét lại. Còn nếu sau khi kiểm định vẫn có thể ở được, thì người sử dụng sẽ sử dụng tiếp theo đánh giá của cơ quan nhà nước.

(Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Phương án 2 là xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất. Phương án này sẽ tùy thuộc vào Luật Đất đai thời gian tới có sửa đổi hay vẫn giữ nguyên như hiện nay. Sau này nếu Luật Đất đai sửa đổi có xác định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư, thì có thể xác định thời hạn sở hữu cùng thời hạn sử dụng đất.

Nhiều băn khoăn trước đề xuất sở hữu chung cư 50 - 70 năm

Đáng chú ý, trong đề xuất này là phương án thứ nhất, đó là xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Nhiều người đang lo ngại, nếu sắp tới chỉ được sở hữu nhà chung cư có thời hạn 50 - 70 năm, thay vì "lâu dài" như hiện nay, quyền lợi của họ sẽ bị ảnh hưởng.

"Căn hộ là tài sản lâu dài, tương lai chúng tôi còn muốn để lại cho con cháu sau này. Khi đọc được thông báo này, chúng tôi rất hoang mang. Phải đợi quyết định chính thức từ nhà nước, chúng tôi mới quyết định có mua tiếp hay không", anh Phan Huy Công, Hà Nội, chia sẻ.

"Khi cấp sổ hồng, người ta cấp mục đích sử dụng đất lâu dài, nhưng nếu chung cư chỉ có thời hạn 50 - 70 năm, thì như vậy thời hạn sở hữu tài sản của người dân không phù hợp với thời hạn sử dụng đất của người dân. Như vậy nó có sự vênh về mặt pháp luật", Luật sư Nguyễn Đức Năng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đánh giá.

Chung cư có thời hạn khoảng 50 năm đã xuất hiện lác đác trên thị trường, thường là các căn hộ diện tích nhỏ và phổ biến được dùng để cho thuê.

Hiện nay trên thị trường, các căn hộ sở hữu có thời hạn thường được rao bán rẻ hơn so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn khoảng từ khoảng 15 - 30%. Ví dụ như tại một dự án, căn hộ sở hữu lâu dài được rao bán giá từ 3 - 6 tỷ đồng, trong khi căn hộ có thời hạn 50 năm được rao bán từ 2,2 tỷ đồng một căn 51 m2.

Bên cạnh yếu tố giá cả, cũng có nhiều băn khoăn về việc sau 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán như thế nào cho người dân chưa được quy định.

Trước những thắc mắc kể trên, phóng viên đã ghi nhận ý kiến từ đại diện Bộ Xây dựng.

"Nếu Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài thì người đang ở vẫn được quyền sử dụng đất tiếp, chỉ là làm lại nhà chung cư như bây giờ chúng ta đang làm chứ không phải là người ta phải đi chỗ này, chỗ kia. Còn nếu hết thời hạn sử dụng đất, lúc đấy theo quy định của pháp luật đất đai sẽ xử lý như thế nào, lúc đấy sẽ theo quy định chung về thời hạn sử dụng đất của pháp luật đất đai. Chắc chắn với những người đang ở chung cư phải xử lý và làm quyền lợi, nghĩa là họ có thể vẫn được ở đó, tùy thuộc nhu cầu của nhà nước, tùy thuộc quy hoạch khu vực đó và nhu cầu nhà đầu tư, nhà nước có thể vẫn gia hạn, hoặc quy định một thời hạn sở hữu mới, nếu như quy hoạch khu vực đó vẫn được xây dựng nhà ở", ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết.

Quy định sở hữu chung cư có thời hạn ở nhiều nước

Thực tế, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư không mới, nó đã được áp dụng ở nhiều nước với nhiều hình thức khác nhau.

Tại Singapore, ban đầu nước này quy định quyền sở hữu các căn hộ là từ 30 - 50 năm, sau đó nâng lên 70 năm và hiện nay với các công trình mới có thể lên đến 99 năm. 

Trong khi đó, Thái Lan quy định có 2 hình thức sở hữu chung cư là lâu dài và có thời hạn tối đa 30 năm, đồng thời người mua theo dạng thứ 2 có thể xin gia hạn khi kết thúc thời gian sở hữu. 

Hong Kong (Trung Quốc) cũng công nhận quyền sở hữu có thời hạn, các bất động sản cũ có thể được tự động gia hạn trên cơ sở đóng phí hàng năm. 

Không chỉ tại châu Á, các nước Anh hay Mỹ cũng bán chung cư và nhiều loại bất động sản khác dưới hình thức sở hữu có thời hạn, tối đa là 99 năm, và phải đóng thêm phí khi gia hạn thời gian sở hữu.

Quy định sở hữu các căn hộ chung cư tại Trung Quốc

Trung Quốc không cấp giấy tờ sở hữu vĩnh viễn cho đất đai hay căn hộ. Bởi hiến pháp nước này quy định tùy theo mục đích sử dụng mà đất sẽ được giao, được bán trong 40 - 70 năm, nghĩa là niên hạn sử dụng đất đai cũng như căn hộ chung cư không được vượt quá thời gian hiến pháp quy định. 

Hình thức sở hữu chung cư tại Trung Quốc là có niên hạn, phổ biến từ 50 - 70 năm. (Ảnh: Bloomberg)

Ở Trung Quốc, tại các thành phố lớn, khu vực nội ô, hầu như người dân chỉ được ở chung cư. Các dự án mới cũng chỉ xây chung cư theo quy hoạch, rất hiếm khi xây biệt thự hay nhà riêng lẻ. Còn muốn ở nhà riêng lẻ, người dân chỉ còn cách ở vùng ngoại ô xa cả trăm km. 

Hình thức sở hữu chung cư là có niên hạn, phổ biến từ 50 - 70 năm. Các chủ dự án thường quảng cáo dự án bán bao nhiêu năm và ghi rõ trong giấy chứng nhận. Quy định này thống nhất cả nước và đi vào cuộc sống hàng chục năm nay nên không có ai có ý kiến gì về chuyện sở hữu chung cư có thời hạn. 

Tâm lý chung của người Á Đông là an cư lạc nghiệp nên nhà cửa vẫn là tài sản người Trung Quốc đổ tiền vào nhiều nhất, dù đó là sở hữu có thời hạn. 

Giới nhà giàu từ các tỉnh Chiết Giang, Giang Tô, Phúc Kiến... hay mua những căn hộ ở Bắc Kinh, Thượng Hải cho thuê hay để chờ giá lên bán lại. 

Tại các thành phố lớn, đất để xây dựng chung cư đều thông qua cơ quan chức năng đấu giá công khai. Chung cư xây dựng dựa trên chỉ tiêu được duyệt để quản lý quy hoạch và quản lý cung cầu.

Đó là những kinh nghiệm từ nước bạn. Mỗi quốc gia sẽ có những cách khác nhau, phù hợp với hoàn cảnh để quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tại Việt Nam, dù đang còn nhiều ý kiến trái chiều, tuy nhiên theo các chuyên gia, trong trường hợp áp dụng quy định về việc sở hữu chung cư có thời hạn thay vì lâu dài như hiện nay, giá nhà chung cư sẽ hạ nhiệt, bởi khi sở hữu có thời hạn, tiền sử dụng đất đối với căn hộ cũng sẽ được điều chỉnh theo hướng có thời hạn. Yếu tố cấu thành giảm, giá bán cuối cùng của sản phẩm căn hộ có thể giảm theo cũng là điều tất yếu.

Giá căn hộ có thể giảm nếu người mua sở hữu có thời hạn

Hiện tiền sử dụng đất và các chi phí khác liên quan về đất chiếm khoảng 10% giá bán căn hộ. Do đó, nếu dự án có niên hạn sử dụng thì chủ đầu tư chỉ nộp một phần chi phí đất theo đúng số năm quy định như 50 hoặc 70 năm.

"Chi phí tạo lập quỹ đất, bao gồm cả tiền sử dụng đất, phải đóng cho nhà nước thì đã không cơ cấu 100% vào giá bán của căn hộ bán có thời hạn. Nếu thực hiện chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì giá bán căn hộ có thời hạn đó chắc chắn thấp hơn giá bán căn hộ người ta được sở hữu vĩnh viễn tương đương như hiện nay", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nhận định.

Theo các chuyên gia, trong trường hợp áp dụng quy định về việc sở hữu chung cư có thời hạn thay vì lâu dài như hiện nay, giá nhà chung cư sẽ hạ nhiệt. (Ảnh minh họa - Ảnh: NLĐ)

Ngoài yếu tố cấu thành nên giá, tâm lý dịch chuyển cũng sẽ tác động đáng kể đến thị trường căn hộ.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn thì dòng tiền có nguy cơ chuyển từ căn hộ sang nhà liền thổ hoặc đất nền. Điều này sẽ tác động không nhỏ đến tính thanh khoản thị trường căn hộ.

"Tôi nghĩ tính thanh khoản lúc này mọi người cũng nên cân nhắc với thị trường. Còn việc giảm giá thì tôi nghĩ trong bối cảnh quỹ đất TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhu cầu của người dân cũng như thời gian thực hiện dự án, việc giảm giá bất động sản do điều kiện 50 - 70 năm rất là khó cho các nhà phát triển bất động sản. Cái chúng tôi đang băn khoăn là thanh khoản thấp, nhiều lúc là mất luôn thanh khoản", Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho hay.

Các chuyên gia cũng cho biết giảm giá bằng phương pháp áp dụng thời hạn chung cư sẽ không phải là giải pháp căn cơ, bởi giá bán căn hộ còn phụ thuộc rất lớn vào các chi phí khác như: chi phí xây dựng, vật tư, chi phí bán hàng, vốn… Nếu tính thanh khoản căn hộ giảm thấp, buộc các chủ đầu tư buộc cắt giảm lợi nhuận, giảm giá bán để thu hút khách hàng hoặc chuyển sang hình thức đầu tư phân khúc khác như nhà thấp tầng.

Tâm lý của người Việt từ trước đến nay vẫn muốn sở hữu đất lâu dài, dù là đất nền hay chung cư. Vì vậy, đề xuất mới của Bộ Xây dựng hiện đang tiếp tục nhận được nhiều ý kiến quan tâm từ người dân và doanh nghiệp. Trong thời gian tới, khi nghiên cứu xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, nội dung này sẽ tiếp tục được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến trên cơ sở bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư.