Sốt đất liệu có quay trở lại?

Đó là khẳng định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam trong buổi tọa đàm mới đây.

"Sốt đất luôn diễn ra. Hết cơn sốt này sẽ hình thành cơn sốt khác theo nhịp thị trường", ông Kiệt khẳng định.

Bởi, theo vị chuyên gia này, bản thân sốt đất là hiện tượng thường xuyên xảy ra trên thị trường, ở các khu vực có xu hướng phát triển về hạ tầng, quy hoạch mới…

Theo ông Kiệt, sốt đất dựa trên việc đất đai bị đẩy giá cao so với thực tế trong khoảng thời gian ngắn; lượng mua bán diễn ra liên tục. Theo đó, trong tương lai, các cơn sốt này còn diễn ra, có thể không diễn ra ngay sau khi dịch được kiểm soát, nhưng sẽ âm ỉ và diễn ra sau đó.

Bản thân sốt đất là bất thường. Người được hưởng lợi trong các cơn sốt đất là nhà đầu cơ, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh, thu gom hàng nhanh và ra hàng cũng nhanh; có khả năng kiểm soát được giá và giao dịch. Theo chuyên gia CBRE, họ cũng chính là đối tượng gây ra các cơn sốt đất, gần như chỉ xuất hiện ở giai đoạn đầu của cơn sốt; quyết định rất nhanh khi nào bước vào và rút ra. Còn người thiệt hại là những người đi sau, vào ăn theo, mua phải giá cao trong đỉnh sốt, nhưng đi qua cao trào, khó bán ra.

"Tôi nghĩ, trong mỗi cơn sốt đất, tỉ lệ nhà đầu tư rút không kịp rất nhiều. Theo đó, nếu có ý định ăn theo cơn sốt đất, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi quyết định tham gia", ông Kiệt nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, cơn sốt đất lặp lại ở hầu hết giai đoạn phát triển của thị trường BĐS. Theo các chuyên gia, trong gần 30 năm qua, kể từ khi thị trường BĐS bắt đầu hình thành đến nay, bất cứ động thái nào về cơ chế, chính sách hay quy hoạch từ phía Nhà nước đều lập tức tác động mạnh đến thị trường này, và tạo ra những cơn sốt đất.

Savills Việt Nam đã từng chỉ ra những giai đoạn thị trường phát triển – suy thoái và tạo nên những cơn sốt đất. Có thể thấy, hiện tượng "sốt" đất tại Việt Nam xuất hiện từ những năm 1993 - 1995, gắn với sự ra đời của Bộ luật Đất đai 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra cơn "sốt" đất trên khắp cả nước.

Nhưng từ năm 1996, dưới tác động của cuộc khủng hoảng tiền tệ tại châu Á, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào giai đoạn suy thoái. Tiếp đó là cơn sốt trong giai đoạn 2002 – 2003 tại Hà Nội. Đây là thời kỳ Hà Nội vừa mới phát triển. Các nhà đầu tư luôn kỳ vọng đầu tư nước ngoài đổ vào sẽ tăng nhanh. Kinh tế tăng trưởng mạnh. Nhà nhà đi mua đất, thậm chí vay tiền ngân hàng để đổ vào đất mong nhanh bán lại kiếm lợi chênh lệch. Nhưng chỉ với một mệnh lệnh hành chính, không lâu sau đó, nhà đất xuống giá và bỏ hoang nhiều, kéo theo nợ ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.

Đến năm 2008, Hà Nội được mở rộng, đã bùng nổ các dự án tại phía Tây, tiêu biểu như: Galeximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh... Đồng thời có thông tin: theo quy hoạch Thủ đô, Trung tâm hành chính các bộ, ngành sẽ chuyển về khu vực phía Tây, và sẽ hình thành các khu đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

Lúc đó, lượng kiều hối và FDI đổ vào Việt Nam cũng rất lớn, các nhà đầu tư từ các nơi trên cả nước tấp nập kéo về Hà Nội để mua nhà đất. Tất cả đều kỳ vọng về một Hà Nội mở rộng phát triển mạnh mẽ, đem lại lợi nhuận cao cho họ. Giai đoạn 2008 – 2010, các sàn giao dịch BĐS mọc lên như nấm. Giá đất được thổi lên cao vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các ngành nghề truyền thống, chỉ chăm chú đầu tư vào BĐS.

Nhưng chỉ sau một thời gian, tình hình kinh tế bị suy giảm vì ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao, Nhà nước siết tín dụng. Đặc biệt, năm 2011, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 không có quy hoạch trung tâm hành chính ở khu vực Ba Vì, thị trường gần như đóng băng. Các nhà đầu tư điêu đứng, khiến nợ xấu ngân hàng tăng cao. Hệ lụy là nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng lâm vào tình trạng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế Việt Nam mở cửa.

Đến thời kỳ 2015 – 2018, dưới tác động của nới lỏng tín dụng, lãi suất cho vay mua nhà thấp, chính sách mở rộng điều kiện người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bất động sản lại lên cơn sốt giá. Giao dịch diễn ra vô cùng sôi động tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đất khu vực đảo và những địa phương có tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch.

Sau thời kỳ phát triển nóng, năm 2018 thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời Ngân hàng Nhà nước bắt đầu các chính sách siết tín dụng cho vay bất động sản.

Năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Trong bối cảnh ấy, tưởng chừng thị trường bất động sản sẽ suy thoái và đóng băng theo. Tuy nhiên, cuối năm 2020 và đầu năm 2021, giá bất động sản lại đảo chiều, tăng mạnh trên diện rộng, từ Hà Nội, Tp.HCM cho đến Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa. Nhiều chuyên gia lý giải việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 góp phần giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.

Đến hiện tại, thị trường BĐS, đặc biệt khu vực phía Nam đang chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 kéo dài, gần như các hoạt động đầu tư, mua bán BĐS bị ngưng trệ bởi dịch. Tuy nhiên, theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, thị trường đứng hình vì Covid nên hoàn toàn có thể bật dậy khi dịch được kiểm soát. Cơn sốt BĐS có thể diễn ra sau khi dịch được khống chế.

Quan điểm về điều này, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cho rằng, sau dịch giá đất sẽ tăng lại, ít nhất là 10-20% hoặc hơn nữa. Sẽ có làn sóng nhỏ đầu tư đất nền sau khi dịch được kiểm soát. Theo vị chuyên gia này, hiện lãi suất ngân hàng thấp, dòng tiền trong dân còn lớn, họ cũng không biết đầu tư vào đâu, tâm lý an toàn vẫn là bỏ vào BĐS. Cho nên, sau dịch Covid-19 nhiều người muốn mua mảnh đất xa thành phố để đó sau này làm secondhome, nhà vườn…là xu hướng dễ thấy. Hơn nữa, dịch kiểm soát tốt, kinh tế phát triển trở lại theo ông Quang dĩ nhiên kéo theo thị trường BĐS tăng theo.

Chỉ ra những khu vực dễ sốt đất khi dịch đi qua, vị chuyên gia này cho rằng, đó là đất nền khu công nghiệp (Long An, Đồng Nai, Bình Dương); đất nền khu nghỉ dưỡng (Bà Rịa –Vũng Tàu, Lâm Đồng); ngoài ra, địa phương nào có CĐT có dự án quy mô, phát triển dài hạn thì đất nền cũng phát triển nóng theo.

Trong khi đó, chuyên gia BĐS cá nhân Phan Công Chánh lại cho rằng, tiến độ phục hồi của BĐS phụ thuộc vào tiến độ của việc Chính phủ triển khai vắc -xin Covid-19. Trên nền tảng đó khó xảy ra cơn sốt đất vào quý 3 và quý 4 năm nay. Nếu xảy ra sốt đất, vị chuyên gia này cho rằng, đó là nhóm địa phương đã từng xảy ra sốt đất trước đây như: Đà Nẵng, Bình Phước, hoặc các tỉnh ven Hà Nội như Bắc Ninh, Hải Phòng….Đặc biệt, theo ông Chánh, sẽ có làn sóng F0 của chứng khoán sẽ thành F0 của BĐS, hoặc các NĐT kiếm được lợi nhuận từ các kênh đầu tư khác sẽ chuyển dòng tiền vào BĐS.

Nói như vậy để thấy, sốt đất sẽ xuất hiện bất cứ lúc nào thị trường BĐS thuận lợi. Mặc dù sốt đất là bất thường, thị trường không mong muốn nhưng gần như cơn sốt đất liên tục lặp lại và diễn ra ở các khu vực xuất hiện thông tin mới, gây chú ý cho giới đầu tư địa ốc.