Sốt đất sẽ hạ nhiệt?

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái ‘siết’ cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, ngân hàng Sacombank đã có thông báo tới Giám đốc khu vực, Giám đốc chi nhánh, và Trưởng phòng giao dịch về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022.

Theo đó, thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, tổng giám đốc Sacombank Nguyễn Đức Thạch Diễm yêu cầu tập trung tín dụng vào một số lĩnh vực, bao gồm sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics.

Đáng chú ý, tại văn bản cũng nhấn mạnh: “Không cấp tín dụng đối lĩnh vực bất động sản ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân/mua/xây sửa bất động sản để ở”

Tương tự, Tecombank cũng vừa thông báo đến Bộ phận Phát triển giải pháp cho vay thế chấp với các đơn vị kinh doanh về việc kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản.

Trước Sacombank và Techcombank, nhiều ngân hàng như Vietcombank, Ngân hàng An Bình ABB đã hạn chế cho vay vốn bất động sản từ năm 2021.

Động thái của các ngân hàng như “phát súng” đầu tiên chĩa vào thị trường bất động sản. Lo lắng thị trường bất động sẽ gặp khó, các nhà đầu tư “tay to” đang găm nhiều đất cũng phải bán để cơ cấu danh mục đầu tư an toàn.

Vốn đã tham gia thị trường bất động sản từ lâu, anh Nguyễn Hà - nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, trong 3 năm gần đây, thị trường bất động sản liên tục xuất hiện những “cơn sốt” đất điên cuồng. Tận dụng thời điểm này, anh Hà đã liên tục sử dụng đòn bẩy tài chính để tăng hiệu quả đầu tư lên nhiều lần.

“Giả sử, trong tay có 1 tỷ đồng, nhưng muốn mua mảnh đất 3 tỷ đồng thì hoàn toàn có thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu trong lúc thị trường lên cơn sốt đất, càng sử dụng đòn bẩy để gom nhiều đất thì lợi nhuận sẽ càng cao. Vay vốn ngân hàng là cách nhiều người có số vốn ít tận dụng. Tuy nhiên, nếu lúc thị trường chậm lại thì dùng đòn bẩy sẽ rất rủi ro, đặc biệt khi room tín dụng tăng lãi suất”, anh Hà lấy ví dụ.

Theo anh Hà, trong mấy năm gần đây, khi giá đất ở khắp địa phương liên tục tăng, anh đã sử dụng nhiều đến đòn bẩy tài chính để tăng lợi nhuận. Thậm chí, có thời điểm anh đã giữ tới 12 mảnh đất trong tay, chỉ sau vài tháng cơ cấu danh mục một lần cũng lãi tới tiền tỷ.

Trước việc siết tín dụng bất động sản của các nhà băng, anh Hà lo lắng, nguồn để đầu tư có thể bị ảnh hưởng. Nếu thị trường nguội lạnh không thoát hàng kịp thì khả năng chôn vốn rất cao. Do đó, tất cả những mảnh đất nắm giữ trước đó cũng được anh Hà bán hết chỉ giữ lại những bất động sản có công năng sử dụng ngay hoặc cho thuê kinh doanh được.

“Từ đầu năm 2022, theo dõi tin tức tôi đã nhận thấy các yếu tố vĩ mô không còn ủng hộ cho việc bất động sản tăng giá nên tôi dần dần bán bất động sản đang sở hữu đi. Đến khi việc siết tín dụng của các ngân hàng càng rõ hơn, có mảnh đất tôi chấp nhận bán hòa so với thời điểm mua để giữ an toàn cho dòng tiền. Tạm thời tôi giữ lại những bất động sản trong nội đô có thể sử dụng ngay hoặc cho thuê được và trả hết nợ ngân hàng chỉ đầu tư bằng tiền thật”, anh Hà chia sẻ.

Còn anh Hùng - nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, từ đầu năm 2021, anh mua 2 mảnh đất với tổng diện tích hơn 100m2 tại Bắc Giang. Tuy nhiên, do tiền chủ yếu là anh đi vay, đến nay đã lãi 50% nên anh quyết định bán.

“Hai mảnh đất tôi mua gần khu công nghiệp nên giá đất liên tục tăng. Nhưng 2 mảnh này mua bằng tiền đi vay giờ lãi rồi là tôi chốt luôn. Tôi vẫn còn mấy mảnh nữa nhưng ở khu vực khác. Nếu là tiền thật của tôi hết thì tôi vẫn tự tin để lại”, anh Cường chia sẻ.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng tín hiệu hạn chế cho vay bất động sản cảnh báo nguy cơ nguội dần của thị trường địa ốc. Tình trạng sốt đất cơ bản có thể được kiểm soát nhờ việc siết tín dụng. Song ở góc độ đầu tư, nhóm sử dụng đòn bẩy sẽ không thể tiếp tục xuống tiền. Lực cầu sẽ suy giảm. Ngay cả nhóm người mua nhà ở thực cũng gặp khó vì không thể tiếp cận vốn để mua nhà. Mặt khác, việc siết tín dụng vào bất động sản cũng cảnh báo nguy cơ lãi suất cho vay tăng. Hệ luỵ của việc tăng lãi suất là nhiều nhà đầu tư không thể chịu được áp lực lãi vay, sẽ có thể bán cắt lỗ.

"Theo đó, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ có, vì "thắt" nguồn tiền dĩ nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết và cũng không cần lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản", TS. Hiếu nhận định.

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, dù bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng không đồng nghĩa việc mua bất động sản trong giai đoạn này sẽ lời trên diện rộng. Đặc biệt ở những khu vực đất nền tăng giá mạnh trong 2 năm qua nhưng nơi đó chưa thể triển khai kinh doanh khai thác ở mức phổ biến.

Ông Hiển cho biết thêm, đầu tư bất động sản luôn có một giai đoạn phải chững lại để tích lũy giá trị. Thời điểm chững lại thường là thời điểm trước đó giá tăng mạnh và mọi người đổ tiền lớn vào có sự góp sức mạnh của ngân hàng thương mại, sau đó gặp siết tín dụng theo chủ trương Nhà nước. Quan sát thì hiện nay đã hội đủ những yếu tố này.

"Không có sự tăng mạnh giá bất động sản do lạm phát cao. Còn việc tăng cục bộ, cơ hội đầu tư cục bộ vẫn có ở những nơi giá chưa tăng mạnh, và có các yếu tố tăng giá xuất hiện như quy hoạch, làm đường...", ông Hiển nhấn mạnh.