Sốt nhà, đầu cơ khiến thị trường bất động sản chao đảo, giá nhà ở tăng "không phanh": Các nước giải quyết như thế nào?

Một nhà kinh tế học nghiên cứu xu hướng nhà ở cho biết việc người Canada đầu cơ vào thị trường bất động sản "hoàn toàn" là một trong những yếu tố góp phần khiến giá nhà tăng cao ngất ngưởng. Đảng Tự do đã coi tình trạng người dân không đủ khả năng chi trả nhà ở trở thành kế hoạch trung tâm trong chiến dịch tranh cử năm 2021 của họ và đưa ra những lời hứa về việc xoa dịu cuộc khủng hoảng.

Các biện pháp đó bao gồm cấm hầu hết người nước ngoài mua nhà trong hai năm và áp thuế cao hơn đối với những người chuyển nhượng bất động sản trong vòng 12 tháng sau khi mua chúng. Đây là một phần trong kế hoạch hướng tới mục tiêu tài chính hóa thị trường nhà ở Canada. Tài chính hóa là một thuật ngữ chỉ các nhà đầu tư mua bất động sản - thường là những "ngôi nhà khởi nghiệp" của các gia đình hoặc nhà cho thuê giá cả phải chăng - và sau đó coi chúng là tài sản tài chính để tạo ra lợi nhuận, thông qua bán lại hoặc tăng giá thuê.

Dữ liệu của Ngân hàng Trung ương Canada từ tháng 12/2021 cho thấy số lượng những người mua nhà lần đầu, "chủ yếu là người mua trong nước", đã tăng cao hơn so với trong thời kỳ Covid-19. Cơ quan Thống kê Canada cảnh báo nhiều nhà đầu tư bất động sản đang "hạn chế" nguồn cung vốn đã eo hẹp ở các thị trường thành thị.

Lực bất tòng tâm

Johnny Chen, 33 tuổi, đã được thăng chức và tăng lương vào tháng 3, nhưng trong sáu tháng ở Vancouver, Canada, anh vẫn không thể tìm được một ngôi nhà cho gia đình. Chen là giám đốc kinh doanh và giao dịch vốn cổ phần tại một ngân hàng đầu tư, thuộc nhóm có thu nhập cao ở Canada. Anh lướt xem các danh sách nhà ở trực tuyến mỗi ngày, nhưng vẫn "công cốc" vì số lượng nhà bán rất ít. Chen nói: "Tôi hơi ngại về giới cò đất vì thật khó để thương lượng vấn đề giá cả. Thị trường bất động sản ở Vancouver hơi điên rồ".

Thị trường nhà ở tại Vancouver hơi khắc nghiệt dù đây là thành phố có giá cả phải chăng nhất của Canada, hoàn cảnh của Chen là điều bình thường trên khắp đất nước. Sở hữu một ngôi nhà ở Canada đã trở nên khó khăn hơn nhiều trong những tháng gần đây.

Nhà kinh tế Robert Hogue đã viết trong một báo cáo của Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC), giá nhà ở đất nước đã tăng 30% kể từ đầu năm 2020, một sự bùng nổ "không có gì đáng kinh ngạc". Vào tháng 3, chi phí sở hữu nhà của Canada so với mức thu nhập trung bình đạt mức cao nhất trong 31 năm.

Thị trường nhà ở của Canada đã trở nên "điên cuồng" kể từ mùa xuân năm 2020, giá nhà trung bình tại Mỹ cũng tăng 27% trong cùng thời gian. Giờ đây, chính phủ Canada đang đưa ra một loạt luật mới để giải quyết tình trạng khủng hoảng nhà ở của đất nước, việc này có thể cung cấp bài học cho nước láng giềng phía nam.

Khủng hoảng nhà ở

Ở Canada, cũng như ở Mỹ, thị trường nhà ở sụt giảm vào đầu năm 2020 do đại dịch khiến người tiêu dùng cắt giảm chi tiêu. Sau đó, các chính sách cứu trợ và sự thay đổi về nhu cầu nhà ở đã bắt đầu. Những chính sách này đã làm cho việc mua nhà trở nên rẻ và dễ dàng hơn.

Phil Soper, chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của công ty môi giới bất động sản Canada Royal LePage, cho biết đại dịch đã thúc đẩy nhu cầu về không gian sống lớn hơn, ngôi nhà trở thành "nơi làm việc của mọi người, trường học cho trẻ em và kiêm luôn trung tâm giải trí". Đồng thời, thế hệ Millennials của Canada bước vào "giai đoạn kinh doanh bất động sản quan trọng".

Họ sẽ mua hoặc nâng cấp ngôi nhà đầu tiên trong đời. Cùng lúc đó, khi những người trẻ đến độ tuổi trưởng thành và chuyển ra khỏi nhà, các bậc cha mẹ cũng sẽ tìm kiếm bất động sản mới phù hợp với giai đoạn tiếp theo của cuộc đời họ, ông Soper nói.

Nhu cầu gia tăng đã gây ra một vấn đề lâu dài ở Canada: quá ít nhà ở. Nằm trong Nhóm G-7, những nền kinh tế tiên tiến trên thế giới, Canada có số lượng đơn vị nhà ở trên 1.000 cư dân thấp nhất. Vào đầu năm 2022, giá nhà của Canada đã đạt mức cao chưa từng thấy. Vào tháng 2 này, giá nhà trung bình của Canada đạt mức kỷ lục 816.720 CAD (646.809 USD), cao hơn 50% so với mức trước đại dịch và tăng 20% ​​so với một năm trước, đồng thời gấp hơn 9 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình, theo Hiệp hội Bất động sản Canada.

Theo Ngân hàng Quốc gia Canada (NBC), trong năm qua, tỷ lệ thu nhập hàng tháng mà các hộ gia đình chi tiêu cho các khoản thế chấp đã tăng nhanh nhất trong vòng 26 năm, tính đến nay dao động ở mức gần 50%. Tại Vancouver và Toronto, các trung tâm kinh doanh chính của Canada, các hộ gia đình điển hình cần tiết kiệm 10% thu nhập trong lần lượt là 431 tháng và 340 tháng, để trả trước cho một ngôi nhà không phải chung cư, theo tính toán của NBC.

Giá bán nhà trung bình trên toàn quốc tại Canada từ tháng 1/2020 đến thàn 3/2022

Thị trường nhà ở Mỹ cũng đã đi theo một quỹ đạo tương tự trong hai năm qua. Robert Kavcic, giám đốc kiêm nhà kinh tế cấp cao tại Ngân hàng Montreal (BMO) cho biết: "Nhiều yếu tố giống nhau đã xảy ra, bao gồm cả sự hình thành hộ gia đình thế hệ Millennials và nhu cầu tăng không gian sống".

Vào tháng 3/2020, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã giảm lãi suất xuống gần 0% để hỗ trợ nền kinh tế khi đại dịch bắt đầu lây lan. Lãi suất chạm đáy, nhu cầu tăng cao do đại dịch và sự thay đổi về nhân khẩu học đã thúc đẩy giá nhà trung bình của Mỹ leo thang, tăng 27% kể từ mùa xuân năm 2020. Giá bán trung bình của tất cả các ngôi nhà vào tháng 3 đạt mức cao nhất mọi thời đại là 375.300 USD, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, theo Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia (NAR).

Cơ quan thương mại bất động sản của Canada theo dõi giá nhà bằng cách tính chi phí trung bình, cộng tất cả giá bán nhà và chia cho số lượng nhà đã bán. Vì vậy, mức trung bình có thể bị ảnh hưởng bởi những ngôi nhà được bán với giá quá cao. Nhưng ngay cả khi loại bỏ các thành phố đắt đỏ nhất của Canada như Vancouver và Toronto khỏi phương trình, giá nhà trung bình của Canada vẫn tăng 21% so với năm ngoái.

Ở Mỹ cũng vậy, khả năng chi trả cho nhà ở trong năm nay đã giảm mạnh, xuống mức thấp nhất trong vòng 14 năm. Nhà cung cấp dữ liệu thế chấp Black Knight cho biết các hộ gia đình Mỹ hiện cần chi 31% thu nhập hàng tháng của họ để trả tiền thế chấp cho các căn nhà, đây là con số cao nhất kể từ năm 2007 và tăng 7% so với chỉ riêng tháng 12 năm ngoái. Trong những năm 2010, các hộ gia đình Mỹ chỉ chi trung bình 20% thu nhập hàng tháng của họ cho các khoản thanh toán thế chấp.

Cùng một thủ phạm chính - tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng - đang khiến cuộc khủng hoảng nhà ở của Mỹ trở nên tồi tệ hơn. David Dworkin, Giám đốc điều hành của Hội nghị Nhà ở Quốc gia (NHC), một tổ chức phi lợi nhuận tập trung vào việc vận động và nghiên cứu nhà ở giá rẻ, cho biết việc xây dựng nhà ở tại Mỹ đã chậm lại kể từ cuộc suy thoái năm 2008.

Theo nghiên cứu từ Realtor.com, quốc gia này cần xây dựng thêm khoảng 5 triệu ngôi nhà để đáp ứng nhu cầu tăng cao. Các công ty xây dựng Mỹ đang cố gắng xây dựng nhiều đơn vị nhà ở hơn, ngay cả khi họ phải vật lộn với chi phí gia tăng và những khó khăn của chuỗi cung ứng. Tuy vậy, số lượng nhà ở chờ bán của Mỹ vẫn ở mức thấp hơn trước đại dịch và có thể sẽ duy trì như vậy trong một thời gian, các chuyên gia cho biết.

Số lượng nhà ở trên 1.000 cư dân của các quốc gia trong Nhóm G-7

Giải pháp tối ưu

Đầu năm nay, chính phủ của Thủ tướng Justin Trudeau dường như nhận ra rằng tình trạng khủng hoảng nhà ở của Canada, kết hợp với tỷ lệ lạm phát hiện ở mức cao nhất trong ba thập kỷ, đang đẩy lên một cuộc khủng hoảng toàn diện. Theo khảo sát gần đây của công ty nghiên cứu và thăm dò phi lợi nhuận Angus Reid Institute, gần 60% người Canada nói rằng khoản thanh toán thế chấp đang siết chặt ngân sách của họ, 53% người dân cho biết họ không thể theo kịp chi phí sinh hoạt.

Đầu tháng này, Chính phủ Canada đã hành động, ban hành ngân sách bao gồm 29 biện pháp liên quan đến nhà ở, với chi phí 10 tỷ USD trong 5 năm. Số tiền này dự kiến nhằm mục đích thúc đẩy nguồn cung nhà ở, chống lại việc mua đầu cơ và hỗ trợ những người mua nhà lần đầu.

Ông Soper lập luận một số chính sách - chẳng hạn như lệnh cấm hai năm đối với người nước ngoài mua nhà - sẽ làm tăng giá và không thể hạ nhiệt thị trường. Theo một ước tính từ cố vấn bất động sản Bullpenn Research & Consulting, người nước ngoài mua nhà ở Canada chỉ chiếm 1% vào năm 2020. Ông Soper nói rằng đại dịch đã ngăn cản những người không phải người Canada vào nước này và mua bất động sản, tuy nhiên giá nhà ở Canada vẫn đạt mức kỷ lục, chứng tỏ rằng người mua nước ngoài không phải là nguyên nhân chính gây nên vấn đề.

Việc hạn chế người nước ngoài mua nhà ở Mỹ cũng không hợp lý vì những lý do tương tự, họ chỉ chiếm 2% thị trường. Gay Cororaton, giám đốc nghiên cứu nhà ở và thương mại của NAR, cho biết cơn sốt nhà ở của Mỹ được thúc đẩy bởi nhu cầu trong nước và sự thiếu hụt nguồn cung triền miên.

Ông Soper đồng tình với những nỗ lực tăng nguồn cung nhà của chính phủ Canada, chẳng hạn như kế hoạch khởi động quỹ 4 tỷ USD để xây dựng 100.000 căn hộ trong vòng 3 năm. Mục tiêu đó là một phần của nỗ lực lớn hơn nhằm tăng gấp đôi tỷ lệ xây dựng nhà mới trong thập kỷ tới.

Nhưng tăng tỷ lệ xây dựng cũng sẽ không làm giảm bớt cuộc khủng hoảng nhà ở trong một sớm một chiều. Canada đã và đang xây dựng nhà ở với tốc độ chưa từng thấy kể từ giữa những năm 1970. Hơn 320.000 căn nhà hiện đang được xây dựng, vào tháng 3 đạt 246.243 căn.

Ngành xây dựng của Canada đang đối mặt với tình trạng thiếu lao động, cần thêm 300.000 công nhân xây dựng trong thập kỷ tới để đáp ứng các mục tiêu mà chính phủ đề ra. Ông Kavcic cho biết sự khan hiếm nhân công, cùng với chi phí lao động và vật liệu tăng cao có thể khiến giá các ngôi nhà trong tương lai còn tăng cao hơn.

Tuy nhiên, các chính sách mới của chính phủ Canada - đặc biệt là các khoản đầu tư dài hạn vào nhà ở cung cấp một kế hoạch chắc chắn và nguồn vốn ổn định - sẽ mang lại cho các công ty xây dựng và nhà phát triển sự tự tin để động thổ mua nhiều nhà hơn, ông Dworkin cho hay. Ông nói: "Biết được những gì sắp tới sẽ tạo ra sự khác biệt lớn trong việc lập kế hoạch phát triển".

Ngân hàng trung ương Canada và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tăng lãi suất gần đây, giúp giảm nhẹ doanh số bán nhà và giá cả. Tại Canada, doanh số bán nhà và niêm yết mới đã giảm 5,4% trong tháng 3, trong khi lãi suất thế chấp 30 năm ở Mỹ đã tăng mạnh.

Ông Kavcic cho biết những hành động này sẽ "kiềm chế nhu cầu và đưa thị trường nhà ở trở lại trạng thái cân bằng", nhưng không giải quyết được tình trạng thiếu nhà ở dai dẳng ở cả hai quốc gia. Ông Dworkin nói: "Nếu chúng ta không xây đủ nhà ở, những gì chúng ta sẽ gặp phải là nhà ở giá rẻ ít càng thêm ít, thậm chí là khan hiếm nhà".