Sức chịu đựng thị trường giảm dần, BĐS vẫn chưa xuất hiện bán tháo trên diện rộng

Nhận định về diễn biến thị trường BĐS đến cuối năm, chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cho rằng, làn sóng bán tháo bất động sản sẽ chưa thể xảy ra, ít nhất là đến cuối năm 2021. Có 3 lý do để khẳng định cho điều này.

Thứ nhất, bất động sản với người Việt là một tài sản lớn. Có rất nhiều người dành dụm hàng chục năm mới có và họ không dễ gì buông bỏ, trừ một số ít nhà đầu tư mua đi bán lại, theo hình thức "lướt sóng". Họ sẽ vay bạn bè, người thân để trả lãi. Trừ trường hợp quá cấp bách, họ sẽ không bán tài sản đã mất rất nhiều thời gian để tích lũy, dành dụm.

Thứ hai, theo thống kê và kinh nghiệm ở các thị trường phát triển hơn, một nhà đầu tư bất động sản được xem là chuyên nghiệp nếu họ mua mà tính được khả năng nắm giữ tài sản. Đó là khả năng mà chúng ta có thể trả được gốc và lãi vay, nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính. Thông thường, thời gian nắm giữ tài sản sẽ vào khoảng 12-24 tháng.

Thứ ba, theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước, dưới ảnh hưởng của Covid-19, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các ngân hàng đang có xu hướng tăng nhẹ, từ 1,69% lên mức 1,78% vào cuối tháng 4/2021. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chưa phản ánh những rủi ro tiềm ẩn mà hệ thống ngân hàng phải đối mặt trong thời gian tới, nghĩa là họ cũng đang kiểm soát được.

Theo ông Chánh, trong bối cảnh này, nhóm nhà đầu tư đang sẵn tiền hoặc các tài sản nhàn rỗi tương đương tiền có thể nhìn thấy sự khó khăn của thị trường bất động sản và chọn thời điểm mua vào với giá rẻ hơn 20-30%, thậm chí là thấp hơn nữa.

"Hiện nay, tôi vẫn chưa nhìn thấy điều đó, hoặc có chỉ là những trường hợp đơn lẻ chứ chưa đại diện cho toàn bộ thị trường", ông Chánh cho hay.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, trên mạng xã hội hoặc qua các trang thông tin quảng cáo chúng ta nhìn thấy sự xuất hiện của những hình thức marketing như "xuất cảnh, cần bán nhà gấp", hoặc là "ngộp nợ cắt lỗ" nhưng thực tế là họ chỉ giảm bớt cái phần kỳ vọng đi thôi, chứ chưa chắc là tất cả đều phải bán để thoát hàng. Đa số các nhà đầu tư xác định bất động sản là cuộc chơi lâu dài và chỉ khi đạt được lợi nhuận theo kỳ vọng họ mới chuyển nhượng để chốt lời. Do đó ít nhất trong trung hạn, tức 6 tháng đến 1 năm thì thanh toán theo tiến độ hay lãi vay ngân hàng không phải vấn đề. Chỉ khi sử dụng vốn vay ở mức độ cao, 60-70% thì họ còn có thể lo ngại chuyện "vỡ trận".

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group cho hay, không có hiện tượng các doanh nghiệp đi bán hàng "giảm sâu" như một số nhận định.

"Khi định giá một dự án ra thị trường, chúng tôi phải cân nhắc dựa trên năm yếu tố. Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vọng. Gần như trong năm yếu tố này thì chỉ có yếu tố thứ 5 là có thể điều chỉnh giảm đi. Chẳng hạn các chủ đầu tư đang có mức lợi nhuận kỳ vọng là 20%, thì trong điều kiện khó khăn họ điều chỉnh còn 10% chẳng hạn. Thế nhưng cũng không thể tạo ra mức giảm giá quá sâu trên thị trường", ông Phúc nhấn mạnh.

Chưa kể, giai đoạn khủng hoảng thì yếu tố lạm phát luôn là yếu tố mà mọi người nghĩ tới. Bất động sản là một loại hàng hoá mà người ta sẽ chuyển hoá từ tiền thành tài sản. Bất động sản do đó vẫn có thứ tự ưu tiên một, trong danh mục đầu tư vẫn phải luôn có bất động sản. Cho nên, để giảm giá trên diện rộng trong bối cảnh hiện nay là rất khó.

Thậm chí, nếu dịch Covid-19 được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay "ấm nhẹ" cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại.

Dù vậy, theo vị CEO này, một số nhà đầu tư trong giai đoạn này cũng cần cân đối lại danh mục đầu tư. Đặc biệt là nhóm đang đầu tư số lượng nhiều và áp lực tài chính cao. Các nhà đầu tư cá nhân, nếu có thể gồng gánh được trong giai đoạn từ 3 tới 6 tháng đợi dịch bệnh kiểm soát thì khoản đầu tư đó vẫn tốt.