Tái diễn đầu tư bất động sản blockchain: Khó kiểm soát rủi ro

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin thời gian gần đây, trên các diễn đàn, hội nhóm xuất hiện nhiều lời quảng cáo đầu tư bất động sản bằng công nghệ Blockchain của CTCP Tập đoàn Bank Land đã nhận nhiều phản ứng từ dư luận.

Bank Land đã đưa ra các gói đầu tư với lợi nhuận lên tới 62%/năm

Doanh nghiệp này đã đưa ra các gói đầu tư với lợi nhuận lên tới 62%/năm, dù kế hoạch kinh doanh hay việc sử dụng dòng tiền, cách tạo ra lợi nhuận lại khá giống mô hình huy động vốn đa cấp.

Đáng chú ý, công ty Bank Land cũng đã công bố và mở bán 2 dự án phân lô tách thửa tại thôn Cổ Châu, xã Nam Phong và thôn Đại Gia, xã Thuỵ Phú (cùng tại huyện Phú Xuyên, Hà Nội).

Thế nhưng, thông tin từ lãnh đạo UBND huyện Phú Xuyên, trên địa bàn huyện không có dự án nào như Bank Land công bố, đồng thời cũng không biết đến tên Công ty Bank Land. Điều này càng dấy lên lo ngại về việc "mượn danh", mập mờ quảng cáo blockchain bất động sản để huy động vốn trái phép hiện nay.

Trong một chia sẻ trước đó với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP HCM nhìn nhận, thực tế công nghệ blockchain bất động sản đang xuất hiện tại Việt Nam hiện nay là các hình thức huy động vốn theo công nghệ fintech (số hóa hình thức hợp đồng giấy bằng công nghệ app), không phải là hình thức công nghệ blockchain.

Công nghệ blockchain bất động sản, có thể được hiểu việc quản lý địa chính hiện nay của Cơ quan Nhà nước trong việc lưu trữ và cấp giấy chứng nhận cho các nhà đất. Có thể thấy, các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng đang quản lý các văn bản giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, kể từ khi mở bán lần đầu cho đến khi người mua (Fn) được cấp giấy chứng nhận.

Với hình thức huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản hiện nay dưới dạng fintech, do áp dụng công nghệ nên các thủ tục đơn giản hơn nên sẽ có nhiều khách hàng, có thể ví là các ngách thị trường huy động vốn.

Thị trường xuất hiện nhiều kiểu "mượn danh" blockchain bất động sản

Tuy nhiên, hình thức này chỉ giải quyết bài toán đa dạng hơn về huy động vốn nhưng bài toán về hiệu quả đầu tư (quá trình mua và bán) vẫn không có gì mới, mặc khác còn phải giải quyết thêm việc phát sinh bài toán mới về quản trị và thuế nên cũng có hạn chế nhất định, những vấn đề về quản trị rủi ro, quản trị tranh chấp.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, app là đơn vị cung cấp công cụ kết nối, doanh nghiệp đưa dự án lên mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua miếng đất (nhà - dự án) - Trường hợp này cũng vi phạm Luật chứng khoán vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng thì phải được phép của UBCKNN.

"Ngoài ra, đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức mà các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, trong trường hợp doanh nghiệp (chủ đầu tư) ôm tiền bỏ trốn thì nhà đầu tư gánh hết mọi rủi ro" - theo ông Hiển.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng hình thức mua bất động sản qua App thực chất là phương thức đầu tư tài chính, huy động vốn của chủ đầu tư, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Hiện trong kinh doanh bất động sản, mô hình này chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư. "Cam kết lợi nhuận khủng khiến nhà đầu tư dễ bị ngả lòng như câu chuyện condotel trước đây" - ông Châu phân tích.

Các chuyên gia cho rằng, đối với hoạt động kinh doanh mới như blockchain bất động sản, cơ quan chức năng liên quan cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro.

Đơn cử, nếu chủ sở hữu nền tảng huy động vốn được đặt tại nước ngoài, việc kiểm soát là cần thiết để bảo đảm không có dấu hiệu rửa tiền, tài trợ khủng bố.