Tân Hoàng Minh bỏ cọc, cả thị trường "chịu trận"?

"Dại" gì lại đầu tư nhà ở giá trung bình?

Sau gần 1 tháng đấu giá thành công lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá hơn 2,4 tỉ đồng/m2 thì doanh nghiệp trúng đấu giá đã chính thức "bỏ cọc". Với mức giá trúng được cho là "không tưởng", việc bỏ cọc dường như đã được nhiều chuyên gia trong ngành tiên đoán được. Tuy nhiên, sự việc đã và đang để lại những hệ luỵ không nhỏ đối với diễn biến thị trường bất động sản tại khu vực này nói riêng, và nhiều nơi nói chung.

Nhiều chuyên gia nhận định việc Tân Hoàng Minh "quay xe" bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ mang đến nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản nói chung (Ảnh: Quang Nhựt)

Với "cú quay xe" bỏ cọc của doanh nghiệp trúng đấu giá, các chuyên gia cho rằng sẽ giúp thị trường tốt hơn, tức là nhà đầu tư sẽ tỉnh táo hơn, bởi nếu doanh nghiệp này mà mua thật thì chỉ làm thị trường bất động sản đi nhanh tới đóng băng. Và giờ trở về mặt đất thì mọi người sẽ tỉnh táo theo vị thế của mình mà mua - bán. Tuy nhiên, hệ luỵ sốt giá thì vẫn còn dai dẳng, bởi sự giằng co kỳ vọng và lợi ích giữa người mua, người bán cũng sẽ khiến giá không thể giảm nhiều, còn thị trường có thể rơi vào tình trạng khó khăn trong giao dịch.

Khảo sát một số sàn giao dịch, sau vụ đấu giá, giá nhà đất tại khu vực quanh Thủ Thiêm đã tăng ít nhất từ 20-30%, thậm chí có khu vực tăng đến 40%.

Nhiều chuyên gia lo ngại hình thành tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là đối với những chủ đất không vay ngân hàng. Do vậy, thị trường đang tồn tại một nghịch lý: Giá tăng nhưng thanh khoản lại thấp, rất ít giao dịch.

"Người mua tin rằng dựa vào việc này thì cho rằng giá phải xuống. Còn người bán thì sẽ cho rằng không tăng theo giá Tân Hoàng Minh nhưng giá không thể giảm. Thị trường sắp tới lo lắng là người mua người bán lại không gặp được nhau ở giá làm cho thanh khoản tiếp tục trì trệ", TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế nhận định.

Theo quan sát, thông tin bỏ cọc tác động làm tâm lý của thị trường giảm bớt căng thẳng, tuy nhiên, đại diện Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh lo ngại trên thực tế mức giá vẫn còn neo cao, và thị trường dường như đã lập mặt bằng giá mới.

Nhiều chuyên gia lo ngại hình thành tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là đối với những chủ đất không vay ngân hàng (Ảnh minh hoạ)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết các dự án trước đây dự kiến làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá trung bình, nhưng giờ người ta chờ đợi xem cái giá này, cái mặt bằng giá này được thiết lập như thế này thì "dại" gì lại đầu tư nhà ở giá trung bình. Qua đó đẩy luôn dự án lên mức giá cao cấp, và như vậy rất thiệt hại cho người tiêu dùng. Và thị trường sẽ có khả năng tiếp tục gia tăng lệch pha về cung cầu.

Điều đáng nói là tình trạng này không chỉ xảy ra TP Hồ Chí Minh mà đã có dấu hiệu lan ra nhiều địa phương khác hình thành những con sốt đất.

Bất cập các quy định nhà đầu tư tham gia đấu giá

Theo quy định hiện nay, lô đất 3-12 sẽ tiếp tục được đem ra đấu giá tìm nhà đầu tư mới trong thời gian tới. Tuy nhiên, để tránh lặp lại vụ việc trên, nhiều chuyên gia cho rằng cần có những quy định chặt chẽ hơn trong việc chọn doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Thứ nhất là quy định tiền cọc 20% giá khởi điểm. Các chuyên gia cho rằng đây là số tiền còn thấp, chưa đủ ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư tham gia đấu giá.

Thứ hai, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể các điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá, nên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh đã ban hành "Quy chế cuộc đấu giá tài sản". Theo các chuyên gia, đây chỉ là văn bản cam kết, có tính hình thức và lỏng lẻo.

Theo đánh giá, các quy định nhà đầu tư tham gia đấu giá còn nhiều bất cập

Cụ thể, đối với khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp "tiền đặt trước" để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề xuất bổ sung quy định như: Nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản; Hoặc có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá; Hoặc có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng...

"Luật đấu giá tài sản lại không quy định người trúng đấu giá này phải có tiền trong tài khoản, hoặc có tài sản đảm bảo đủ để thanh toán giá trị đấu giá, hoặc quy định có bảo lãnh của tổ chức tín dụng để đảm bảo thanh toán khi trúng đấu giá. Cho nên chúng ta thấy bất cập của Luật đấu giá tài sản nó nằm ở các quy định đó", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận định.

Bên cạnh đó, thay vì để nhà đầu tư đẩy giá lên cao bất thường, nhiều chuyên gia cũng đề xuất xem xét cơ chế giá trần để làm sao xác định được giá hợp lí nhất cho ngân sách Nhà nước, vừa đảm bảo sự bình ổn của thị trường.

Con theo ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Everland, trong phương án đấu giá chúng ta cần tính đến yếu tố, ngoài giá khởi điểm, phải tính đến đưa ra một mức giá trần nào đó trong phiên đấu giá. Điều này làm cơ sở cho các nhà đầu tư quan tâm tham gia trả giá, tránh tình trạng các nhà đầu tư đua nhau lên cao rất nhiều so với giá khởi điểm và nó không phản ánh đúng giá trị thực tế.

Còn theo luật sư Trần Minh Hải, việc điều chỉnh luật đấu giá thôi thì chưa đủ. Ở đây cần có sự rõ ràng trong thông điệp từ phía ngành ngân hàng về việc cấp tín dụng cho các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Cụ thể, doanh nghiệp chỉ được vay theo giá trị thị trường có giao dịch thực tế, chứ không theo giá trị được chốt đấu giá thành công.

Trong khi đó, ông Trần Minh Hải, Giám đốc công ty luật Basico cho rằng có lẽ cũng từ nguồn vốn tín dụng mà doanh nghiệp dám dũng cảm hay mạo hiểm đặt một mức giá cao như vậy.

"Nếu như ngân hàng công khai yếu tố này lên, minh bạch cũng như để các doanh nghiệp tránh ngộ nhận yếu tố này thì tôi cho rằng cái việc mà doanh nghiệp cứ tham gia đấu giá rồi đẩy giá lên cao rồi tác động đến thị trường không rõ ràng minh bạch thì có lẽ sẽ được hạn chế nhiều", ông Hải đề xuất.

Hiện quy định của Luật Đấu giá tài sản nói chung đang bao trùm luôn việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Ngoài ra, hiện quy định của Luật Đấu giá tài sản nói chung đang bao trùm luôn việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất. Các chuyên gia kiến nghị Chính Phủ cũng nên có những quy định riêng đối với đấu giá loại hình tài sản đặc biệt này, bởi đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là chọn ra những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, mà còn có tiềm lực triển khai các dự án, góp phần xây dựng phát triển bộ mặt đô thị sau này.

Để tăng cao tính trách nhiệm của nhà đầu tư tham gia đấu giá, nhiều chuyên gia còn cho rằng cần phải xử lý mạnh tay hơn đối với các trường hợp sai phạm như không cho tham gia các cuộc đấu giá đất khác, xem xét lại việc cho tham gia các hoạt động đầu tư các dự án trong lĩnh vực bất động sản khác trên toàn quốc.