Thép tăng giá phi mã, nhà thầu- người xây nhà – nhà đầu tư “khóc ròng” cùng nỗi đau?

Đây không phải lần đầu giá thép tăng giá. Tuy nhiên, mức độ tăng giá gấp nhiều lần trong khoảng thời gian ngắn khiến người trong nghề không khỏi "choáng váng".

Tại khu vực miền Bắc, giá thép cây D10 CB300 Hòa Phát từ ngưỡng 17,12 triệu đồng/tấn vào đầu tháng, tăng lên các mức giá khoảng 17,42 triệu đồng/tấn (ngày 4-3), 17,83 triệu đồng/tấn (ngày 6-3), 18,43 triệu đồng/tấn (ngày 11-3).

Tại khu vực phía Nam, giá thép Miền Nam loại thép cuộn, thép cây cũng được tăng giá bán 3 lần theo đà tăng giá chung của thị trường thép. Giá thép cuộn Miền Nam từ 17,26 triệu đồng/tấn đã lên mức 18,57 triệu đồng/tấn. Thép cây xây dựng loại D10 CB300 giá từ 17,46 triệu đồng/tấn đã lên mức 18,78 triệu đồng/tấn.

Không chỉ riêng giá sắt thép mà các mặt hàng vật liệu xây dựng khác như ximăng, cát, đá, gạch ống, gạch men... cũng đồng loạt tăng giá. Ximăng tăng từ 5.000 - 7.000 đồng/bao, cát xây dựng tăng từ 30.000 - 40.000 đồng/m3.

Nhiều nhà thầu cho hay chi phí vật liệu xây dựng chiếm khoảng 65 - 70% giá dự toán xây dựng công trình. Do đó, thực trạng tăng giá đã trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của nhiều dự án, công trình, nhà ở.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, một nhà Đầu tư kì cựu trên thị trường BĐS cho hay, nhà mặt đất gồm nhà & đất, trong đó đất sẽ tăng giá theo thời gian, nhà sẽ bị khấu hao dần nhưng bù lại bằng trượt giá xây dựng. Qua thời gian, chi phí mua đất dần vượt qua chi phí xây nhà. Ví dụ năm 2013 mua đất 1,5 tỷ, xây nhà 4 tầng 110m2 hết 2,5 tỷ, tổng là 4 tỷ; hiện căn nhà có diện tích, quy mô và chất lượng xây dựng tương đương kế bên xây hết 4 tỷ,  chi phí mua đất 8 tỷ, bằng 12 tỷ. Chi phí xây nhà đầu vào tăng chắc chắn sẽ trực tiếp làm giá nhà đất bán ra tăng theo. 

Với các công trình đang thi công, theo ông Kiên, nhà thầu khó đàm phán hỗ trợ giá từ chủ nhà/chủ đầu tư để tăng giá, vì gần như không chủ đầu tư nào chấp nhận. Với các công trình mới chưa ký hợp đồng, chắc chắn nhà thầu phải điều chỉnh tăng giá thi công. Và khi tăng giá thì công thì chắc chắn số lượng công trình sẽ bị sụt giảm do ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của người có nhu cầu xây nhà.

Với những người xây nhà ở, giá thi công tăng có thể sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của họ trong việc xây nhà, trong khi bản thân thu nhập chưa bắt kịp. Điều này dễ làm giảm quyết tâm của họ trong việc xây nhà. Ông Kiên lấy ví dụ. Một căn nhà ở Q.Bình Tân, Tp.HCM tháng 2/2021 thầu báo giá thi công phần thô 2 tỷ thì tháng 1/2022 đã phải điều chỉnh thành 2,4 tỷ, tăng 20%. Giả sử kế hoạch tài chính cho phần thô ban đầu là 1 tỷ tiền mặt và 1 tỷ tiền vay, khoản tiền vay đóng gốc và lãi cho ngân hàng 15 triệu/tháng. Nay chi phí tăng lên 2,4 tỷ, khoản vay phải tăng từ 1 tỷ lên 1,4 tỷ, tiền trả ngân hàng tăng từ 15 triệu/tháng lên 21 triệu. Đó là chưa kể các chi phí khác trong phần hoàn thiện như : gạch ốp lát - sơn - nhôm kính - nội thất gỗ - đá - thiết bị điện nước cũng tăng lên theo.

Với các nhà đầu tư theo mô hình "Xây Nhà - Bán": Nhà chưa kí hợp đồng thi công với thầu chắc chắn phải tăng giá bán ra để bù đắp chi phí thầu tăng giá thi công. Thậm chí, nhà dù đã kí hợp đồng thi công nhưng cũng sẽ tăng giá bán ra để kiếm thêm lợi nhuận, dù có thể họ chưa chắc đã chấp nhận hỗ trợ giá thi công cho nhà thầu do giá nguyên vật liệu tăng. Rủi ro vì chi phí nguyên vật liệu tăng cao bất định cũng làm nhà đầu tư ngại xây nhà hơn, chỉ muốn để đất đó cho tự tăng giá, giảm thiểu rủi ro tăng chi phí đầu vào trong khi khó đẩy nhanh việc tăng giá bán đầu ra.

"Ví dụ thay vì mua một miếng đất 6 tỷ rồi bỏ thêm 6 tỷ nữa để xây dựng thành căn nhà 12 tỷ, họ sẽ có khuynh hướng mua 2 miếng đất 6 tỷ thành 12 tỷ rồi cứ đó để không đó chờ tăng giá bán", ông Kiên lấy ví dụ.

Đối với các chủ nhà xây ở và các nhà đầu tư xây nhà bán cũng chùn chân trong các kế hoạch xây dựng của mình, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến bộ mặt đô thị, bất động sản sẽ chỉ toàn là đất để không cỏ mọc hoang hoá hoặc nhà xây dựng lụp xụp tạm bợ.

Với các dự án đã mở bán: Chủ đầu tư cũng "bối rối" do rất khó để tăng thêm giá so với mở bán cũng với lý lẽ phổ biến "Vậy khi vật liệu Xây dựng giảm giá, anh có bớt tiền bán Nhà cho tôi không". Lúc này, chủ đầu tư sẽ đứng giữa 2 lựa chọn: Đồng hành hỗ trợ giá cho nhà thầu thì bản thân sẽ bị lỗ; hoặc nếu kệ bỏ mặc nhà thầu cứ "theo hợp đồng mà làm" thì nhà thầu sẽ chết, chất lượng công trình bị ảnh hưởng và thời gian thi công kéo dài. Với các khu chưa mở bán trong dự án, hoặc đã mở bán nhưng mới là giá "rumor" chưa có giá chính thức, hoặc các dự án mới, chủ đầu tư bắt buộc phải điều chỉnh tăng giá bán ra.

Với những người đang sở hữu nhà đã xây dựng trước 2021, dù không chịu ảnh hưởng bởi chi phí xây dựng đầu vào của những đợt tăng giá nguyên liệu liên tiếp trong 1 năm nay, cũng không lý do gì mà họ không neo giá nhà của họ ăn theo giá thị trường của những người bị ảnh hưởng trực tiếp chi phí xây dựng đầu vào.

Theo ông Lê Quốc Kiên, với những lý do trên, trong 2022 nguồn cung nhà xây sẵn sẽ giảm, cộng với lạm phát thì giá nhà liền thổ tại các khu vực dân cư ổn định sẽ tăng khó dưới 20%, nhu cầu mua đất bỏ không sẽ cao hơn nhu cầu mua nhà xây sẵn. Nhà đất xây sẵn nếu muốn thu hút được người mua cần phải có những điểm nhấn thật sự khác biệt về vị trí, tiềm năng tăng giá, thiết kế đẹp lạ đẳng cấp, chất lượng xây dựng, khả năng kinh doanh tạo thu nhập,..

Đại diện một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực xây dựng cũng từng giãi bày: "Giá nguyên vật liệu tăng chắc chắn ảnh hưởng đối với các hợp đồng xây dựng đã ký kết, dẫn tới giá ngân sách dự toán bị vượt, làm không còn lợi nhuận, bị thua lỗ. Không chỉ thép tăng mà rất nhiều nguyên vật liệu xi măng, cát, đá đều tăng chóng mặt và còn xảy ra tình trạng khan hiếm hàng đã khiến cho các nhà thầu vô cùng khó khăn trong quá trình triển khai thi công dự án trong khi vẫn phải đảm bảo tiến độ của chủ đầu tư. Chủ đầu tư cũng khó chấp thuận giãn tiến độ thi công hoặc điều chỉnh giá hợp đồng vì họ cũng bị ràng buộc pháp lý về tiến độ bàn giao nhà và giá bán sản phẩm theo hợp đồng với khách hàng".

Còn với các hợp đồng ký mới thì nhà thầu bắt buộc phải điều chỉnh giá hợp lý với tình hình giá nguyên vậy liệu tăng phi mã như hiện nay. Tuy nhiên, tình trạng này kéo dài thì sẽ gây ra hệ lụy không tốt cho nền kinh tế.

"Vì thế, chúng tôi kiến nghị Nhà nước cần xem xét hạn chế việc xuất khẩu nguyên vật liệu để đảm bảo cho nhu cầu cung ứng cho thị trường xây dựng trong nước. Áp dụng mức đánh thuế cao xuất khẩu nguyên vật liệu, giảm thuế nguyên vật liệu đầu vào cho các đơn vị sản xuất trong nước. Đặc biệt, Nhà nước cần phải có chính sách điều tiết về khung giá trần của giá nguyên vật liệu, tránh tình trạng như hiện nay giá thép tăng một cách bất thường, không ai có thể dự đoán trước được", đại diện doanh nghiệp này nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Trần Tuấn Khanh, Phó Tổng giám đốc CBM – Doanh nghiệp có hơn 40 năm trong lĩnh vực xây dựng lại cho rằng, hiện mới là thời điểm đầu năm nên bản thân doanh nghiệp chưa ghi nhận sự ảnh hưởng quá lớn từ việc giá thép tăng cao. Ông Khanh chia sẻ, do mới dịch bệnh xong nên gần như các dự án xây dựng mới khởi động lại nên thường áp giá mới. Việc tăng giá thép chủ yếu do cấm vận khi chiến tranh châu Âu đang diễn ra, vì thế giá thép có thể sẽ xuống nhanh. Đây có thể được xem là điểm lợi cho các nhà thầu, nếu giá vật liệu đi xuống trong thời gian ngắn sau đó. Theo vị lãnh đạo này, chỉ có một số dự án vốn ngân sách kéo dài thì ảnh hưởng ít nhiều nếu không được tính trượt giá.  "Nhìn chung, xét toàn diện thị trường, giá thép tăng cao ở thời điểm này chưa ảnh hưởng rõ nét lắm; bản thân các dự án mới khởi động trở lại nên cũng chưa nói trước được điều gì. Bản thân các chủ đầu tư cũng không dám chốt giá xây dựng ở thời điểm nhạy cảm này, vì họ còn kì vọng giá sẽ giảm", ông Khanh cho hay.

Theo các chuyên gia, giá BĐS khó hạ nhiệt trong thời gian tới trước tình trạng giá thép biến động tăng

Quan điểm về điều này, David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, bới căn hộ chung cư thì thép xây dựng chiếm khoảng gần 30% chi phí. Trước việc giá thép tăng khá mạnh trong thời gian gần đây, các chủ đầu tư hẳn là gặp thêm nhiều khó khăn. Sau khi vừa thoát ra khỏi các đợt bùng phát nghiêm trọng của đại dịch Covid-19, thị trường có những dấu hiệu từng bước hồi phục thì đến giai đoạn này, việc giá thép tăng lại khiến các chủ đầu tư nhận thêm một "cơn đau đầu" nữa.

Hiện không ít các chủ đầu tư bị đứt gãy, ảnh hưởng nghiêm trọng về dòng tiền do Covid-19. Việc giá thép tăng khiến họ có thể phải đình hoãn các dự án để tính toán lại và điều đáng nói là, một số chủ đầu tư có thể đứng trước nguy cơ phải dừng thi công mà không biết chắc ngày có thể tái khởi động dự án.

Xét bối cảnh nguồn cung trên thị trường đang tiếp tục khan hiếm, nhất là đối với phân khúc căn hộ vừa túi tiền, điều này càng khiến cho bài toán nguồn cung them phần nan giải trong khi nhu cầu ở thực vẫn đang rất cao.

"Điều này cũng tạo thêm áp lực tăng giá đối với các dự án căn hộ, nhà liền kề…góp phần khiến cho giá BĐS nói chung khó có thể "hạ nhiệt" trong thời gian sắp tới. Không chỉ các chủ đầu tư mà rõ ràng là người mua nhà, người có nhu cầu ở thực cũng bị ảnh hưởng nhiều", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Ông Đinh Hoài Nam, chuyên phát triển dự án nhà cho thuê cũng bày tỏ quan điểm xung quanh câu chuyện giá thép tăng ảnh hưởng thế nào đến thị trường xây dựng và BĐS. Theo nhà đầu tư này, tính đến tháng 3/2022, giá thép nói riêng và hầu hết các vật liệu xây dựng như xi măng, nhôm, nhựa đường,… đã có 2 chu kỳ tăng giá. Chu kỳ đầu tiên là vào khoảng tháng 3/2021 giá thép bắt đầu tăng từ khoảng 11.000đ/kg đến thời điểm cao nhất là 18.700đ/kg. Theo báo giá mới nhất vừa cập nhật vào tháng 3/2022 thì giá thép đang tiệm cận 20.000đ/kg. Không những vậy, giá nhôm, gạch, xi măng,... và các loại vật liệu khác cũng đang cập nhật bảng giá mới mỗi ngày.

Thứ nhất, hệ quả đầu tiên có thể thấy ngay là rất nhiều các nhà thầu thi công công trình lớn như cao tốc, chung cư,… đều đang ngày tiến gần vào ngõ cụt và chưa tìm được lối ra. Dừng thì không được mà tiếp tục làm thì nguy cơ phá sản cũng rất cao.

Thứ hai,  không riêng gì nhà thầu, các chủ đầu tư cũng đang phải vật lộn với nỗi lo tăng giá này. Cuộc chơi giờ sẽ là để nhà thầu phải tự chịu cơn bão giá hay đẩy 1 phần gánh nặng sang người mua bằng cách định hình đơn giá mới?

"Sẽ có nhiều dự án chấp nhận ngưng hoặc dời kế hoạch khởi công khi thị trường định hình được mặt bằng giá nguyên vật liệu mới. Hệ luỵ dẫn đến là lực lượng lao động, các kỹ sư, công nhân vừa chưa kịp vui mừng sau thời gian nghỉ dịch giờ lại phải mất việc, hoặc thu nhập không theo kịp cơn bão giá này", ông Nam nhấn mạnh.