Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận có xảy ra tình trạng xin - cho?

Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận 

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo hồ sơ đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Theo tờ trình dự thảo Nghị quyết, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất được hình thành trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có, do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400m2 đất ở. Điều này dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại, do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại 3 khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản...

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (đoạn 2 khoản 6 Điều 127) điều này sẽ dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh, ví dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu phải xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở" để cho phép tổ chức thực hiện trên thực tế.

Lo ngại xin - cho khi thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất khác

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường ý kiến đối với hồ sơ đề nghị xây dựng Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thảo thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Trong đó, về đất nhận chuyển nhượng, VCCI đề nghị bổ sung cơ chế thu hồi đất, bên cạnh cơ chế nhận chuyển nhượng “đất khác” để xây dựng nhà ở thương mại mà Dự thảo Nghị quyết đang quy định. VCCI cho rằng việc bổ sung cơ chế thu hồi đất sẽ tạo thuận lợi cho quá trình thực hiện, tương tự như khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024. 

Theo đó, trường hợp trong khu vực đất thực hiện chuyển nhượng có “diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Về địa bàn được thực hiện, VCCI cho rằng dự thảo đang đề xuất theo hướng địa phương sẽ ban hành về tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm. 

"Đề xuất này có thể tạo ra sự lo ngại về cơ chế xin – cho khi xác định các dự án đầu tư được áp dụng cơ chế thí điểm. Để hạn chế tình trạng này, đề nghị cân nhắc quy định tiêu chí chung ngay tại Nghị quyết, các địa phương sẽ dựa vào tiêu chí này để xác định các dự án phù hợp", VCCI nhận định.

Còn về đối tượng áp dụng, VCCI cho rằng dự thảo tờ trình đang xác định đối tượng áp dụng là “các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”. Theo VCCI, không cần thiết quy định “doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản” vào đối tượng áp dụng. Lý do là khái niệm “người sử dụng đất” theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 đã bao trùm cả “doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản”.