Thị trường bất động sản có sớm phục hồi khi thanh khoản đã tăng?

Thị trường bất động sản quý I/2024 có lượng giao dịch tăng ở nhiều phân khúc

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đã sôi động hơn từ cuối quý I/2024, các giao dịch về giá đã tiếp tục tăng trưởng bình quân 5%, các sản phẩm có giá 3 tỷ đồng trở xuống được nhiều người săn đón. Sản phẩm được người dân quan tâm nhiều nhất là căn hộ và đất nền; giá và mức giao dịch ở khu vực đông dân cư và khu công nghiệp cũng tăng mạnh khoảng 20%.

Phân khúc bất động sản thổ cư cũng nhộn nhịp hơn, giá giao dịch nhà ở khoảng 3 - 5 tỷ đồng được quan tâm nhiều, khách hàng tập trung nhiều. Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng bắt đầu nhộn nhịp, tuy nhiên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa có sự tăng trưởng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có 8.000 căn hộ được mở bán trong cả nước, riêng tại Hà Nội đã có 3.000 căn được giao bán. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019, tại TP. HCM tăng 21% so với năm 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, những tác động của nền kinh tế vĩ mô, sự điều hành của Chính phủ khi ban hành các quy định pháp luật, những quy định dưới Luật và một phần của các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được áp dụng năm 2024 đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Vì thế trong quý IV/2023 thị trường đã khởi sắc hơn rất nhiều so với cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Cuối quý I/2024 thị trường cũng sôi động hơn.

Còn theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý I/2024 có gần 36.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công; gần 98.000 giao dịch đất nền thành công. Lượng giao dịch trong các phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý I/2024 có xu hướng tăng so với quý IV/2023 (trong quý IV/2023 có 27.590 giao dịch nhà ở riêng lẻ và chung cư, có 81.476 giao dịch đất nền).

Lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng 129,95% so với quý IV/2023, bằng 81,51% so với cùng kỳ năm 2023; lượng giao dịch đất nền bằng 119,86% so với quý IV/2023 và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023.

Ngoài ra, thị trường căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung và dài hạn. Giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TPHCM dao động khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản "nóng lên" bởi lãi suất "hạ nhiệt"

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, 70% chủ đầu tư có sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã sẵn sàng bung hàng. Ngay từ cuối quý 1/2024, các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án, các hoạt động khởi công, sự kiện kick-off, "làm mới hàng cũ" diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã chính thức nhận cọc.

Việc lãi suất cho vay xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi không chỉ là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn giúp cánh cửa vay mua nhà của người dân mở rộng hơn. Mặc dù, nhiều người vẫn e ngại về mức lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Tuy nhiên, so với năm ngoái, lãi suất thế chấp thả nổi trung bình hiện ở mức khoảng 9-11%, đã giảm từ mức đỉnh là 13-15% mỗi năm. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã phối hợp với chủ đầu tư, tung ra chính sách với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những “rủi ro" liên quan đến lãi suất thả nổi. Đến thời điểm hiện tại, các tổ chức tín dụng hầu hết khuyến khích các khoản vay mua nhà để ở - là các khoản vay ít rủi ro và điều khoản tài sản đảm bảo rõ ràng. Lãi suất cho vay đang duy trì ổn định, trong đó có cả lãi suất cho vay mua nhà, thời hạn vay kéo dài 25- 30 năm, giảm áp lực trả nợ từng tháng cho người vay vốn. Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn đang tích cực tiết kiệm chi phí để giảm lãi suất theo tinh thần chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.

VARS cho rằng, tác động có độ trễ của chính sách do dư nợ tín dụng chủ yếu nằm ở cho vay trung, dài hạn và các biện pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước, dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Môi giới quay lại làm việc do thị trường đang từng bước hồi phục

Cùng với sự trở lại của nguồn cung và cầu, trung gian kết nối giao dịch cũng đã sẵn sàng tái nhập cuộc. Dữ liệu từ cuộc khảo sát của VARS chỉ ra, 20-30% môi giới bất động sản rời thị trường trong thời gian trước đó đã quyết định “tái nhập cuộc” và 70-80% các sàn giao dịch cũng đã sẵn sàng tái nhập cuộc.

Thị trường bất động sản vẫn ghi nhận tình trạng thiếu hụt môi giới bất động sản. Đặc biệt là các môi giới có kiến thức, kinh nghiệm và chứng chỉ hành nghề. Đây là lý do nhiều sàn giao dịch có kế hoạch mở rộng, phân phối thêm các phân khúc tiềm năng, nhưng phải cân nhắc, dựa theo kết quả tuyển dụng môi giới.

VARS cho rằng, thời gian tới, tình trạng thiếu hụt này sẽ được khắc phục phần nào khi có khoảng 30-40% môi giới bất động sản đã nghỉ việc trước đó cho biết, họ sẵn sàng tái nhập cuộc tiếp trong quý 2/2024, khi các tín hiệu phục hồi của thị trường rõ nét hơn nữa. Và 60-70% môi giới bất động sản coi công việc này là nghề tay trái đã chuẩn bị tinh thần sẵn sàng để toàn tâm, toàn ý 100% cho mảng bất động sản.

Ngoài việc “ngóng trông" tín hiệu phục hồi của thị trường cho quyết định trở lại, môi giới trở lại thị trường cũng phải cân nhắc trước những yêu cầu, kiểm soát chặt chẽ hơn từ các quy định trong luật mới. Để thích nghi với các thay đổi trong khung pháp lý mới, môi giới bất động sản đang chủ động cập nhật kiến thức, nâng cao kỹ năng, đặc biệt là ý thức hơn về việc tham gia các kỳ thi sát hạch chứng chỉ hành nghề môi giới. Đồng thời, luôn theo dõi và bám sát xu hướng thị trường để gia tăng cơ hội khi trở lại.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, lãi suất giảm sâu, giá vàng vẫn cao, trong khi thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục nên hiện là thời điểm tốt để nhà đầu tư có thể nghiên cứu mua vào.

"Sang năm 2025, khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ sang trang mới, giá các sản phẩm đã hình thành sẽ tăng cao. Đầu tư thời điểm này, nhà đầu tư có quyền lựa chọn những sản phẩm có giá cả phù hợp, đã hoàn thiện về pháp lý", ông Chung chia sẻ.

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đánh dấu sự kết thúc của chu kỳ trước và bắt đầu một chu kỳ mới. Có thể gọi thời điểm này là đáy và đang bước dần lên một thời kỳ mới. Khi đã xác định được đáy của thị trường bất động sản, thì những nhà đầu tư có sẵn tiền nên mua.

"Hiện nay, tâm lý thị trường bất động sản đang tốt hơn cho thấy bắt đầu báo hiệu của một chu kỳ mới. Thị trường sẽ có tâm lý tốt lên trong năm 2024, giao dịch ấm cũng dần lên sẽ tạo bước đà đến giữa năm 2025 trở đi, khi luật, nghị định, thông tư có hiệu lực, nguồn cung được cải thiện, tín dụng thông suốt... thị trường bất động sản mới thực sự tốt trở lại", ông Quê nhận định.