Thị trường bất động sản đình đám một thời của Trung Quốc hạ nhiệt: Giá nhà giảm sâu nhưng người dân vẫn “không đủ can đảm” để mua, nền kinh tế đối mặt hàng loạt tin xấu

Sóng gió nổi lên

Một năm trước, công việc kinh doanh vẫn rất suôn sẻ đối với Liang Jiawei, một nhân viên bán bất động sản ở Trạm Giang, một thành phố ven biển ở miền nam Trung Quốc. Ông có thể bán được ba căn hộ trong một ngày mà không cần phải xoay xở gì nhiều. Ông Liang thừa nhận các căn hộ không có gì nổi trội, nhưng một quần thể kiến trúc mới nằm trên khu phố cách ga tàu cao tốc không xa đã đủ để thu hút người mua.

Sau đó, vận may đã không tiếp tục mỉm cười. Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc bắt đầu chịu áp lực từ những khoản nợ khổng lồ. Thị trường nhà ở, vốn đã bấp bênh trong nhiều năm, lại phải hứng chịu một "đòn đau" khác khi biến thể mới của Covid-19 đã khiến cả nước phải đóng cửa trên diện rộng và đẩy nền kinh tế lâm vào bế tắc.

Tình trạng hỗn loạn đã dẫn đến việc lần đầu tiên trong vòng nhiều năm doanh số bán nhà và giá bất động sản sụt giảm. Điều này có thể gây nguy hiểm cho triển vọng của nền kinh tế Trung Quốc, vốn phụ thuộc vào nhà ở để thúc đẩy việc làm tăng trưởng và chi tiêu của các hộ gia đình, đồng thời gây ra rủi ro đầu tư cho hàng triệu gia đình.

Khi Evergrande bắt đầu gặp vấn đề về thanh khoản, ước tính có khoảng 1,6 triệu người đang chờ công ty này hoàn thiện những ngôi nhà mà họ đã mua.

Cho đến nay, những nỗ lực hồi sinh thị trường nhà ở của Trung Quốc đã không có kết quả. Vào tháng 4 và tháng 5, lần đầu tiên kể từ năm 2016, giá nhà giảm ở hơn một nửa trong số 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc. Doanh số bán những căn nhà như vậy đã giảm gần 60%.

Trạm Giang, thành phố cảng với bảy triệu dân, ghi nhận mức giảm giá mạnh nhất trong số các thành phố lớn. Ông Liang cho biết mình chỉ bán được 5 căn hộ trong tháng 4, tháng 5 thậm chí còn tồi tệ hơn. Ông nói: "Giá nhà đã giảm nhưng vẫn rất ít người muốn mua. Nền kinh tế không phát triển và tác động liên tục của đại dịch đã làm tình hình thay đổi hoàn toàn".

Khi Trung Quốc dần nới lỏng các đợt phong toả, nước này lại phải tập trung vào việc ngăn chặn suy giảm kinh tế. Tháng trước, Thủ tướng Lý Khắc Cường đã triệu tập một cuộc họp khẩn cấp và đưa ra lời cảnh báo nghiêm trọng tới hơn 100.000 quan chức rằng các doanh nghiệp và chính quyền địa phương cần phải hành động với "sự cấp bách rõ ràng".

Lĩnh vực bất động sản là một đòn bẩy lớn và quan trọng. Kể từ khi Trung Quốc bắt đầu thực hiện cải cách vào năm 1988 đối với nhà ở thương mại, bất động sản đã trở thành trụ cột giúp nền kinh tế phát triển. Theo một số ước tính, lĩnh vực này chiếm khoảng 30% GDP của Trung Quốc khi đánh giá cùng các ngành liên quan như xây dựng và quản lý tài sản.

Bất động sản bất ổn

Bất động sản mang một ý nghĩa sâu sắc trong xã hội Trung Quốc. Đối với những người trẻ, việc sở hữu một ngôi nhà được coi là điều bắt buộc trước khi lập gia đình. Thay vì đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu, các hộ gia đình Trung Quốc phân bổ phần lớn tiền tiết kiệm vào bất động sản, với tỷ lệ cao hơn gấp đôi so với người Mỹ. Ngoài ra, tác động của giá bất động sản có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế bằng cách khiến người mua sắm Trung Quốc phải giảm chi cho các thiết bị, quần áo, đồ trang sức hoặc xe hơi.

Năm ngoái, việc xây dựng các tòa nhà chung cư thuộc Evergrande tại tỉnh Giang Tô đã tạm ngừng.

Với nền kinh tế trong tình trạng không ổn định, Bắc Kinh đang cố gắng thu hút mọi người mua bất động sản trở lại. Chính phủ đã ngừng chương trình thử nghiệm thuế tài sản từ tháng 3. Tháng trước, các ngân hàng Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất thế chấp mạnh nhất kể từ khi hệ thống lãi suất mới được áp dụng vào năm 2019.

Bên cạnh đó, các chính quyền địa phương đã đưa ra hàng chục chính sách mới để thúc đẩy mua nhà. Mi Sơn, một thành phố ở tỉnh Tứ Xuyên, cho biết họ sẽ trợ giá cho những người mua nhà mới trước cuối năm nay. Thành phố Hoài Nam thuộc tỉnh An Huy đã ra lệnh cho các ngân hàng rút ngắn thời gian phê duyệt khoản vay, cũng như hạ lãi suất thế chấp.

Tuy vậy, đối với một số người mua nhà tiềm năng, các ưu đãi không đủ để bù đắp rủi ro. Cao Jingyu, người làm việc cho một công ty đồ gỗ ở Thâm Quyến, cho biết khoản thanh toán này giảm đồng nghĩa với việc thanh toán qua ngân hàng sẽ tăng lên theo thời gian. Với tình trạng kinh tế yếu kém và khả năng bị sa thải ngày càng cao, bà không muốn chi lượng lớn tiền của mình cho một căn nhà.

Đầu năm nay, bà Cao suýt mua một căn hộ ở phía bắc Thâm Quyến. Sau khi đặt cọc cho một căn nhà đang xây dựng, bà lưỡng lự khi nhận thấy chỉ có 20% số căn đã được bán. Vào phút cuối cùng, bà đã rút lại tiền. "Tôi vẫn lo lắng về rủi ro lớn khi mua một căn nhà", bà Cao, 30 tuổi, chia sẻ: "Tôi có thể bán đi khi tôi muốn không?"

Quyết định sai lầm

Một năm trước, mối quan tâm với thị trường bất động sản Trung Quốc không phải là những người mua miễn cưỡng mà là những nhà đầu cơ điên cuồng. Vào tháng 3/2020, khi một dự án ở Thâm Quyến mở bán, 288 căn của tòa nhà đã được bán hết qua hình thức trực tuyến trong vòng 7 phút, theo truyền thông nhà nước.

Một công trường thuộc dự án khu dân cư Evergrande bị bỏ không vào năm ngoái ở Thái Nguyên, tỉnh Sơn Tây

Lo lắng về bong bóng nhà đất và tác động của nó đối với hệ thống tài chính, các quan chức Trung Quốc đã ban hành cái gọi là chính sách "ba lằn ranh đỏ" để hạn chế thói quen vay nợ liều lĩnh của các nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước này. Các quy định mới yêu cầu các công ty phải trả bớt nợ trước khi vay thêm tiền, đã làm bộc lộ những rạn nứt trên thị trường bất động sản. Vào cuối năm 2021, China Evergrande Group, một nhà phát triển bất động sản, đã vỡ nợ trái phiếu. Sau Evergrande, hơn một chục công ty cũng đã vỡ nợ.

Trong bối cảnh nợ nần chồng chất, quan chức Trung Quốc đã hối thúc các công ty ưu tiên hoàn thiện những bất động sản đang xây dựng mà họ đã bán. Nhưng vội vàng thi công các dự án khi thiếu tiền đã làm nảy sinh một loạt vấn đề mới: công trình kém chất lượng. Khi Evergrande bắt đầu gặp vấn đề về thanh khoản, ước tính có khoảng 1,6 triệu người đang chờ công ty này hoàn thiện những ngôi nhà mà họ đã mua.

He Qiang, một nhân viên bán xe 27 tuổi, đã mua một bất động sản thuộc Evergrande vào năm 2019 với kỳ vọng rằng nó sẽ hoàn thành vào năm 2021. Công trình này đã bị trì hoãn vô thời hạn. Các căn hộ vẫn chưa có điện, thang máy chưa hoàn thiện và chưa lắp đặt sàn gỗ. Và ông đã nhận thấy rất nhiều vấn đề. Các cửa sổ bị rò rỉ, bên ngoài chỉ là những làn đường ô tô và không có vỉa hè cho cư dân, cũng không có bụi rậm hay cây cối, chỉ toàn những đám cỏ trơ trụi.

Khi Evergrande lên lịch tổ chức một buổi lễ cho tòa nhà, cư dân đã phản đối và sự kiện này bị hủy bỏ. Chủ đầu tư nói với cư dân rằng họ không có tiền để sửa chữa thêm. "Họ bảo chúng tôi đừng quá khắt khe. Vẫn còn rất nhiều căn hộ thậm chí còn chưa được hoàn thành", ông He kể lại. Người dân trên khắp đất nước đang phản đối về vấn đề chất lượng và những lời thất hứa.

Louis Lee, một quản trị viên 38 tuổi tại một công ty bất động sản, đã mua một căn hộ vào năm 2019 tại khu phức hợp "Moon on the Sea" của Vanke, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất đất nước. Theo dự kiến, khu phức hợp này cuối cùng sẽ bao gồm một trung tâm mua sắm với các cửa hàng tạp hóa và một trường học quốc tế. Những địa điểm này rất phù hợp với điều kiện của bà Lee, người có hai con nhỏ.

Trung tâm mua sắm trong khu phức hợp "Moon on the Sea", được Vanke hứa hẹn, vẫn chưa hoàn thành vào tháng 4.

Nhưng hơn một năm sau khi bà chuyển đến, trường học và trung tâm mua sắm vẫn để không. Cư dân cho biết Vanke nói với họ rằng khu phức hợp không nhận được đủ sự quan tâm từ các doanh nghiệp nên trung tâm mua sắm không được lấp đầy và đơn xin học gặp quá nhiều vấn đề nên không thể mở cửa trường học.

Trong khi đó, địa phương lại cho biết Vanke đã không trả tiền thuê đất trong những năm gần đây vì tranh chấp tài chính với ngôi làng, nơi sở hữu đất. Sau khi vụ việc được đưa ra tòa, Vanke cuối cùng đã trả tiền, nhưng trường học quốc tế vẫn là giấc mơ xa vời.

Vào tháng 4, các chủ nhà đã phẫn nộ treo biểu ngữ khắp 10 tầng của tòa nhà với nội dung "Vanke quảng cáo sai sự thật". Các biểu ngữ khác cảnh báo mọi người rằng việc mua một ngôi nhà ở Vanke sẽ "hủy hoại cuộc sống của họ".

Bà Lee hối hận vì đã mua căn hộ này. Bà nói rằng những vấn đề tài chính mà các công ty phát triển bất động sản phải đối mặt đang dẫn đến các vấn đề về chất lượng. "Cá nhân tôi khuyên mọi người không nên mua căn hộ vào thời điểm này. Mọi người thực sự nên suy nghĩ kỹ lưỡng", bà Lee cho biết.