“Thị trường bất động sản sôi động nhưng còn vướng khi áp luật”

Hiện nay Chính phủ đang thảo luận sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Quan điểm của ông về việc này thế nào?

Tôi rất tán thành việc Chính phủ sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế thông qua việc Việt Nam tham gia các hiệp ước kinh tế song phương, đa phương thì chắc chắn thời gian tới sẽ có nhiều doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế lớn của nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, khoa học công nghệ tiên tiến, dày dặn kinh nghiệm trong kinh doanh sẽ vào Việt Nam.

Việc sửa đổi luật từ những bất cập hiện tại sẽ phá dỡ những khó khăn trên thực tiễn, mở rộng quyền cho các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài tham gia hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, tạo ra khung pháp lý chặt chẽ đồng bộ thu hút tiềm lực đầu tư từ nước ngoài

Theo ông vì sao phải đặt ra yêu cầu phải sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản trong thời gian này?

Yêu cầu phải sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được đặt ra bởi lẽ trong quá trình thi hành luật có nhiều ý kiến kiến nghị cần phải điều chỉnh bổ sung một số nội dung trong luật và các nghị định hướng dẫn thi hành cho phù hợp với thực tiễn hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản hiện nay rất sôi động nhưng việc áp dụng luật trên thực tế còn nhiều ách tắc.Chính sự mâu thuẫn không nhất quán giữa các khái niệm và thuật ngữ, giữa các điều luật trong Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản tạo ra sự khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật, ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Có những dự án đã phải tạm ngừng thi công hoặc hết hạn nhận chủ đầu tư chỉ vì còn vướng mắc nhiều thủ tục hành chính chưa giải quyết được .

Ví dụ, Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc  “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế”. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Sự mâu thuẫn và không nhất quán trong ba văn bản luật nêu trên liên quan tới việc sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đặt ra một câu hỏi: Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không?

Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì khi bán nhà, làm thế nào để cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014?

Vậy theo ông, việc sửa đổi này cần tập trung vào vấn đề gì?

Một vài vấn đề cần tập trung sửa đổi như sau: Thống nhất các khái niệm thuật ngữ không nhất quán giữa Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh Doanh bất động sản; giữa Luật Xây dựng và Luật Đấu thầu

Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở với thời hạn tối đa không quá 50 năm và có thể được gia hạn 1 lần với thời hạn tối đa không quá 50 năm. Tuy nhiên, pháp luật lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực tế rất thấp.

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: Mức vốn pháp định của tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản đó là không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên mức vốn vẫn còn thấp so với thực tế của thị trường BĐS. Để phát triển thị trường BĐS bền vững thì cần phải có các chủ đầu tư có năng lực tài chính đủ mạnh, nhất là ở phân khúc phát triển dự án nhà ở thương mại, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Quy định công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản: Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định các hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đều phải được công chứng, chứng thực hợp đồng. Và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Song, Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 lại quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.

Như vậy, quy định thiếu thống nhất về hình thức hợp đồng giữa Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 sẽ gây khó cho việc thực thi pháp luật trên thực tế, nhất là trong bối cảnh các bên tham gia giao dịch BĐS vẫn còn hạn chế về kiến thức pháp luật.

Chuyển nhượng dự án BĐS: Tại Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như việc chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là điều kiện khó, có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.

Về vấn đề bảo lãnh, hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Như vậy, các chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính ký hợp đồng bảo lãnh để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà, khắc phục các nhược điểm của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2006.

Quy định trên mặc dù bảo vệ quyền lợi người mua nhà triệt để hơn, nhưng đối với các nhà đầu tư thực sự đã tạo ra những rào cản mới.

Trước hết, đối với các chủ đầu tư, họ chỉ có thể được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu được ngân hàng cấp tín dụng bảo lãnh, điều này thực sự ảnh hưởng tới hiệu quả của giao dịch BĐS trong dự án do chính doanh nghiệp đầu tư (vì nếu không có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua sẽ không mua BĐS của doanh nghiệp), hầu hết các dự án của chủ đầu tư sẽ rất khó bán, khó cho thuê mua từ ngày 01/07/2015, do tâm lý của người mua sẽ dè dặt hơn rất nhiều khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều này thực sự tác động tiêu cực đến quyền tự chủ trong kinh doanh, quyền lựa chọn hình thức và cách thức huy động vốn của doanh nghiệp được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014. Đồng thời, không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người mua nhà, với quy luật cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường.

Mặt khác, quy định về việc bắt buộc bảo lãnh sẽ làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay vì khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định:“Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”. Quy định trên đã gián tiếp “đẻ” thêm giấy phép “con” trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, gây khó khăn rất lớn cho chủ đầu tư. Đồng thời, tính khả thi của quy định trên vẫn là một câu hỏi lớn.

Việc sửa đổi này sẽ giúp ích thế nào cho sự phát triển của thị trường bất động sản?

Việc sửa đổi này sẽ phá dỡ được những rào cản, giảm bớt các thủ tục hành chính, tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý đầy đủ, đồng bộ hơn để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và phát triển ổn định, bền vững, làm cho sức cầu của thị trường tăng lên.

Hy vọng trong thời gian tới, những vướng mắc này sẽ được giải quyết, để tổ chức, cá nhân mua nhà ở tại Việt Nam được thuận lợi. Đồng thời, pháp luật về nhà ở sẽ minh bạch, rõ ràng hơn và tạo được niềm tin đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Qua đó, thu hút được nguồn đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!