Thị trường bất động sản Tp.HCM đang giảm tốc?

Quả thực, nếu BĐS nhà ở vừa túi tiền và BĐS công nghiệp được xem là "điểm sáng" hiếm hoi trên thị trường BĐS ở thời điểm này, thì hầu hết các phân khúc khác đang chịu trận càn quét mạnh mẽ của dịch Covid-19. Dĩ nhiên, một số phân khúc ít bị ảnh hưởng không có nghĩa là không ảnh hưởng. Nhìn chung, sức cầu của thị trường BĐS đang giảm tốc rõ nét so với cách đây vài tháng.

Theo báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM tháng 5/2021 của DKRA Vietnam, dịch bệnh diễn biến phức tạp đã khiến hầu hết các phân khúc BĐS trên thị trường này đều giảm tốc.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, cơ hội NĐT tìm kiếm biên lợi nhuận đang ngày càng yếu đi. Không chỉ do dịch diễn biến phức tạp mà nguyên nhân còn đến chủ yếu từ việc quỹ đất ngày càng khan hiếm, rào cản trong việc hoàn thành pháp lý đã giới hạn số dự án được giới thiệu ra thị trường. Lượng tiêu thụ tập trung vào những dự án đã mở bán ở trước đó (sản phẩm tồn kho) với giao dịch khiêm tốn. Những tháng qua, tại Tp.HCM dường như không xuất hiện nguồn cung mới ở phân khúc này.

Tuy theo DKRA, xét về trung dài hạn đất nền vẫn hấp dẫn các NĐT, tuy nhiên, nhìn trong giai đoạn dịch diễn biến phức tạp, tâm lý e dè của NĐT là không tránh khỏi.

Tương tự, ở phân khúc căn hộ, trong tháng 5, thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung lẫn số lượng dự án mới. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 31% trên nguồn cung mới với khoảng 115 giao dịch thành công, bằng 5% so với lượng tiêu thụ ở tháng trước. Trong đó, lượng tiêu thụ phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông được ghi nhận ở mức thấp do CĐT tập trung bán giỏ hàng cũ từ đợt mở bán trước đó, giỏ hàng mới được mở vào thời điểm cuối tháng.

Cùng với đó, giao dịch thứ cấp trên thị trường tương đối trầm lắng, tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý, đang trong giai đoạn bàn giao,... với mức giá hầu như không thay đổi so với thời điểm tháng trước.

Theo đơn vị này, thanh khoản thị trường căn hộ Tp.HCM sụt giảm mạnh vào nửa cuối tháng do ảnh hưởng những thông tin tiêu cực về khả năng dịch bệnh tái bùng phát tại Tp.HCM, gây sức ép lên tâm lý khách hàng trong quyết định chọn mua BĐS.

Theo đó, nguồn cung mới trong tháng tới có thể tiếp tục duy trì ở mức thấp hoặc giảm nhẹ do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp tại TP cũng như việc thực hiện giãn cách xã hội phục vụ công tác phòng chống dịch trên địa bàn thành phố.

Tình hình hoạt động cũng không mấy khả quan ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Theo thống kê, trong tháng 5/2021 thị trường Tp.HCM ghi nhận 3 dự án mở bán (bao gồm 2 dự án mới và 1 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 75 căn, giảm 26% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 53% (khoảng 40 căn), giảm 49% so với tháng trước đó.

Theo DKRA, nguồn cung và sức cầu thị trường này tiếp tục xu hướng giảm từ tháng trước, các dự án mới mở bán đa số là những dự án nhỏ với số lượng mở bán hạn chế, tập trung chủ yếu ở khu Bắc và khu Đông. Tình hình giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục có xu hướng giảm do tác động từ việc bùng phát dịch tại Tp.HCM.

Chia sẻ mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, bức tranh kinh tế vĩ mô và các tác động xã hội trong nửa đầu năm 2021 khá nặng nề bởi tình hình dịch bệnh bùng phát. Dù mong muốn hướng đến mục tiêu kép là kiểm soát dịch bệnh và tăng trưởng kinh tế, tuy nhiên, thực tế cho thấy Việt Nam vẫn còn đối diện với nhiều vấn đề khó khăn.

Cụ thể, với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, khiến thị trường BĐS giảm sức mua khá mạnh. Các nhà đầu tư trong nước cũng đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư BĐS.

Bức tranh trong 6 tháng đầu năm cho thấy, thị trường phía Nam đều bị hạn chế nguồn cung. Nhiều dự án có kế hoạch ra mắt trong năm nay do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh cũng phải điều chỉnh lại thời điểm triển khai. Trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản đứng trước viễn cảnh giảm nhiệt vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh.

"Nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường BĐS khá trầm lắng do đặc thù vốn lớn mới đầu tư được. Đa phần các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc dòng vốn nhiều nguồn khác nhau, sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá BĐS liên tục tăng. Tuy nhiên, bộ phận nhà đầu tư trường vốn này vẫn không thể đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản nhà ở, căn hộ trong nước", TS Khương nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho rằng, ngay cả với kịch bản thị trường hồi phục, mức độ hấp thụ bất động sản cũng sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu. Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn.

Đặc biệt, ngay cả ở phân khúc là điểm sáng trong thị trường vừa qua là BĐS công nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Theo ông Khương, dù sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước dành cho BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn hiện hữu, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về vấn đề đi lại, khiến cho việc đầu tư vào thị trường này gặp một số giới hạn nhất định. Sự bùng phát trở lại của Covid-19 tại Việt Nam cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành một trở ngại khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào BĐS công nghiệp Việt Nam.

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam khẳng định, đại dịch Covid-19 lần này đang có những tác động sâu sắc, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS.Do sự bùng phát của đợt dịch Covid-19 thứ tư, tốc độ tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2021 ở vào khoảng 5,8% - thấp hơn 1,39 điểm phần trăm so với mục tiêu tăng trưởng 6 tháng theo kịch bản cập nhật tại quý 1/2021 (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Sự ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế trong những tháng cuối năm 2021 sẽ phụ thuộc nhiều vào việc kiểm soát thành công dịch Covid- 19. Vì vậy còn khá sớm để đưa ra dự báo cho tình hình thị trường BĐS những tháng cuối năm 2021.

Như vậy để thấy, thị trường BĐS các tỉnh phía Nam đều có dấu hiệu giảm tốc cả nguồn cung lẫn sức mua khá nhanh do tác động của dịch bệnh. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường các tháng cuối năm sẽ khó đoán định rõ nét bởi còn phụ thuộc vào tình hình diễn biến dịch bệnh và mức độ kiểm soát dịch đến đâu.