Thời giá đất nhảy múa, tăng bằng lần dừng sẽ khó quay lại

Nhìn lại cơn sốt đất hồi đầu năm

Theo nhận định của các chuyên gia Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cuối năm 2021 và đầu năm 2022, khi hàng rào phong tỏa dần được gỡ bỏ cũng là lúc cơn sốt đất xảy ra trên quy mô cả nước. Hầu hết các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Thanh Hóa, Hưng Yên, Hải Phòng, Lâm Đồng, Đồng Nai, Đà Nẵng, Phan Thiết... đều xảy ra sốt đất ở nhiều mức độ khác nhau.

Covid-19 đã khiến mọi ngành nghề sản xuất kinh doanh và dịch vụ trên phạm vi cả nước lâm vào khó khăn khi chuỗi cung ứng bị đứt gãy, lao động bỏ việc, lưu chuyển hàng hóa bị đình trệ, sức mua giảm sút.

Trong bối cảnh nguồn tiền rẻ - kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất tìm kiếm một kênh đầu tư khả quan, chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư được quan tâm lựa chọn, gần như tách rời hẳn với các hoạt động kinh doanh thực tế.

Thị trường chứng khoán đã tăng 36%, hơn 1,5 triệu tài khoản mới của các nhà đầu tư F0 được mở và giao dịch. Thị trường bất động sản cũng tăng nóng như vậy. Tại một số địa phương, giá đất không ngừng “nhảy múa”, thậm chí tăng bằng lần chỉ sau vài tháng.

Đô thị hóa cùng với nhu cầu về nhà ở, nhà xưởng sản xuất, nghỉ dưỡng, văn phòng tăng cao trong khi diện tích đất hữu hạn khiến giá đất qua thời gian không ngừng tăng lên.

Lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi cuộc chiến Nga - Ukraine ngày cảng trở nên căng thẳng cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để đảm bảo an toàn. Cộng với các dự án quy hoạch hạ tầng, đường sá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại.

Bên cạnh đó, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư tung ra nhiều thông tin không chính xác về quy hoạch, góp phần “thổi giá” đất đai, thu lợi nhuận khổng lồ.

Chưa kể các thủ thuật chào bán đánh vào tâm lý đám đông, hội chứng “FOMO” - sợ bị đứng ngoài cuộc – khiến giá đất nhiều nơi bị đẩy lên mức bất thường.

Loạt động thái kìm lại sức “nóng” thị trường

Chuyên gia của VARS cho hay, về mặt nguyên tắc, khi giá đất bị đẩy lên mức bất thường, vượt qua đóng góp của chính nó vào trong hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như đời sống người dân, giá đất sẽ lắng xuống và quay đầu giảm sốc.

Tuy nhiên, để tình hình chóng bình ổn trở lại, cũng là giảm thiểu thiệt hại cho những nhà đầu tư non trẻ thiếu kinh nghiệm, các cơ quan chức năng đã đưa ra nhiều giải pháp kiểm soát đất đai và giao dịch đất đai.

Tại một số địa phương (ngoại thành Hà Nội, Bình Phước, Lâm Đồng...), việc phân lô bán nền, nguyên nhân chính của tình trạng sốt đất, đã bị hạn chế và dần loại bỏ.

Đánh thuế giao dịch bất động sản dựa trên giá trị giao dịch cũng đang là dự thảo nhận được nhiều chú ý khi mức giá giao dịch vẫn chưa được xác định một cách nhất quán. Việc đánh thuế sở hữu nhà đất đang được cân nhắc.

Giới chuyên gia cho rằng đất đai là một công cụ sản xuất với mức giá hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường. Để tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên những cơn sốt không đáng có, giảm hiệu suất sử dụng đất, minh bạch thông tin vẫn là điểm mấu chốt.

Các cơ quan chức năng đang không ngừng nỗ lực để minh bạch hóa các thông tin liên quan đến bất động sản, đặc biệt là kế hoạch và tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng.

VARS đánh giá hiện nay sốt đất chỉ xảy ra cục bộ tại một số địa phương với biên độ giá dần thu hẹp. Đơn vị này dự đoán đến giữa năm 2023, tình hình sốt đất sẽ cơ bản được kiểm soát.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ tại một tọa đàm: “Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật”, ông Lực nhận định.

Một số chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này dẫn đến tình trạng một số nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí là bán “lỗ” để thu hồi vốn. Diễn biến này sẽ ngày càng rõ nét hơn trong thời gian tới nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục.

Trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường,...