Tín dụng quý 1.2018 vẫn “chảy” mạnh vào bất động sản

Khách hàng tham gia giới thiệu dự án Căn hộ One Verandah (Ảnh: IT)

Theo số liệu của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia (NFSC), tín dụng trung dài hạn đã có dấu hiệu tăng trở lại trong các tháng đầu năm nay. Cụ thể, đến hết quý 1.2018, tín dụng trung, dài hạn tăng đến 4,3%, trong khi tín dụng ngắn hạn chỉ tăng 2,6%. Theo đó, tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn đã tăng từ mức 52,8% vào cuối năm 2017 lên 53,2% tính đến thời điểm cuối tháng 3, tương đương hơn 3,58 triệu tỷ đồng.

Tín dụng vẫn “âm thầm”... chảy vào bất động sản

Từ đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đặc biệt, bắt đầu từ ngày 1.1.2018, theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn chỉ còn 45%. Đây đều là các biện pháp mà NHNN đặt ra để “siết” dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, khi tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn tính đến hết quý 3.2018 đang tăng lên tới 53,2% (trong khi yêu cầu của NHNN về việc giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ 50% về mức 45%), đang là vấn đề đáng suy nghĩ.

Thông thường, nhu cầu vốn trung, dài hạn chủ yếu từ các hoạt động như cho vay dự án đầu tư tài sản cố định, đầu tư xây dựng các dự án BĐS, vay mua nhà hoặc vay tiêu dùng… Nếu nguồn vốn tín dụng trung, dài hạn này rót vào các dự án đầu tư tài sản cố định sẽ là dấu hiệu tích cực. Ngược lại, nếu như nguồn vốn này phục vụ thực hiện các dự án mới, hoặc cho vay cá nhân mua nhà, sửa nhà... lại là dấu hiệu đáng lo ngại, khi mà thị trường BĐS thời gian qua có dấu hiệu tăng nóng lại và tiềm ẩn rủi ro một “bong bóng” mới.

Trên thực tế, nhìn vào đường đi của dòng tiền trong quý 1.2018, nhiều chuyên gia nhận định tín dụng rót trực tiếp vào các DN BĐS đã giảm, nhưng cho vay tiêu dùng, đặc biệt là vay mua nhà, sửa nhà lại tăng mạnh thời gian qua. Chẳng hạn, chỉ riêng trong tháng 1 đầu năm 2018, số liệu từ NFSC cho thấy, tỷ lệ cho vay tiêu dùng tiếp tục tăng lên mức 18,3% trong tổng dư nợ tín dụng, tương ứng với 1.202 ngàn tỷ đồng.

Tại TP.HCM, dòng tiền “chảy” vào BĐS càng rõ nét hơn hết. Số liệu thống kê của NHNN chi nhánh TP.HCM cho thấy, thời điểm hiện tại, cho vay chính thức với lĩnh vực BĐS đã chiếm 10,8% tổng dư nợ cho vay tín dụng. Với tỷ lệ này, cho vay BĐS trên địa bàn đã cao hơn dư nợ BĐS bình quân của cả nước khoảng 4,3%. Chưa kể, ngoài cho vay chính thức, trên địa bàn TP.HCM còn có khoảng 28% số tiền vay liên quan đến BĐS dưới danh nghĩa các khoản vay tiêu dùng.

Trong khi đó, cho vay trung hạn, dài hạn tại TP.HCM đã chiếm trên 53% tổng dư nợ; trong khi các khoản cho vay BĐS hầu hết là khoản vay trung, dài hạn và tỷ lệ huy động tiền gửi tiết kiệm dài hạn trên 12 tháng của các ngân hàng chỉ chiếm hơn 30% tổng số tiền gửi. Điều này càng tạo áp lực mất cân đối thanh khoản với chính các ngân hàng trước tình hình nợ xấu của nhiều tổ chức tín dụng vẫn còn cao hiện nay.

Kênh rót vốn “ưu thích” của các ngân hàng?

Mặc dù NHNN đã ra nhiều quy định “siết” dòng vốn chảy vào BĐS nhưng theo một số chuyên gia tài chính, BĐS vẫn là kênh rót vốn ưa thích của các NHTM vì lợi nhuận lớn, tài sản đảm bảo ít bị mất giá và có tính thanh khoản cao. Theo quan sát của Dân Việt tại các NHTM, ưu đãi cho cá nhân vay mua nhà hiện nay cũng được triển khai dày đặc với lãi suất chỉ từ 7%/năm, cho vay lên đến 80% giá trị tài sản đảm bảo và thời hạn vay lên đến 20 năm. Đặc biệt, nhiều NH còn tung ra gói cho vay với giá trị lên đến hàng ngàn, thậm chí chục ngàn tỷ đồng và đối tượng được hầu hết nhà băng nhắm đến là người mua nhà.

Để cạnh tranh, thu hút khách vay, lãi suất cho vay cũng được các ngân hàng ưu đãi ở mức tích cực. Chẳng hạn, PG Bank đang có chương trình cho vay ưu đãi mua nhà siêu tốc với lãi suất chỉ từ 7,49%/năm. Theo đó, từ ngày 11-1 đến hết 30-6-2018 khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn mua, sửa chữa, xây dựng nhà đất sẽ được hỗ trợ tới 70% giá trị BĐS và thời gian trả góp lên đến 25 năm.

Hoặc, OCB cũng tung ra gói tín dụng 3.000 tỷ đồng với lãi suất từ 5,99%/năm, áp dụng cho nhiều mục đích vay vốn khác nhau, như vay trả góp mua ô tô, vay mua BĐS, vay sửa chữa nhà, vay sản xuất - kinh doanh…

Như vậy, có thể thấy, nguồn vốn NH dưới nhiều hình thức vẫn đang chảy vào lĩnh vực BĐS. Đáng nói, khi việc cho vay cá nhân với mục đích mua, sửa chữa nhà ở liên tục gia tăng, NH và người vay đều đứng trước rủi ro, nhất là đối với các dự án hình thành trong tương lai.

“Ở các nước phát triển, các chủ đầu tư chỉ được vay NH để thực hiện dự án, người dân đóng tiền vào tài khoản phong tỏa tại NH, khi người mua được giao nhà, chủ đầu tư mới được nhận tiền. Nhưng tại Việt Nam, chủ đầu tư không chỉ được vay NH để xây dựng dự án mà còn được phép huy động vốn của người dân để thực hiện dự án khi mới chỉ hoàn thiện phần móng. Điều này khiến vốn vào dự án BĐS tăng gấp đôi, nếu chủ đầu tư không thực hiện tốt dự án cả NH và người mua đều chịu thiệt”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định.