Tôi đi làm… “cò đất” - Kỳ cuối: “Bom” hay “bong bóng”?

Nhưng, những gì tôi thấy thì cả 2 đều cộng sinh, vô tình hay hữu ý để rồi đất cứ “sình sịch” sốt và nhà đầu từ hạng “F3” trở lên sẽ lãnh đủ “bom” chứ không còn là “bong bóng”, nếu như…

> Kỳ 1: Tôi đi làm... “cò đất”

Bẫy của “cò mồi”

Tìm được môi giới bất động sản đàng hoàng thời sốt đất là may mắn với nhà đầu tư thứ cấp hạng F3, F4… Tuy nhiên, theo Đặng Thanh (môi giới của 1 sàn giao bất động sản ở quận 9), khu vực quận 9 còn đỡ, “cò đất” quận 2 cực kỳ phức tạp. Trên nhiều trang web như batdongsan.com, dothi.net..., ở khu vực quận 2, tràn ngập tin bán đất với nhiều lý do như cha mẹ ốm, cần tiền con học hay vỡ nợ nên bán đất giá… 9-20 triệu/m2. Thực tế giá đất quận 2 từ 80 đến hơn 100 triệu/m2 trở lên.

“Đó là “cò mồi”. Khách chỉ cần nhá máy hay nhắn tin là họ lục được “nhà” (facebook) để lấy thông tin bán cho bảo hiểm, ngân hàng hay các sàn giao dịch bất động sản khác. Còn “cò” của mấy công ty bất động sản làm ăn linh tinh thì “ác” hơn, hẹn khách thứ 7 hay Chủ nhật tới địa điểm nhất định, đưa người ta lên xe, thay vì tới quận 2 thì phóng thẳng xuống Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) xem nền khác. Thật, lấy lý do đó bất nhân lắm, lại làm loạn thị trường khiến người ta nhìn dân môi giới bất động sản không ra gì!” - Đặng Thanh hậm hực!

Chuyện này thì tôi đã bị ngay ngày đầu “vào nghề”. Khi thấy lời rao rất “chảnh” nào là “chính chủ, miễn tiếp môi giới, sổ hồng riêng, bao sang tên công chứng..” với lý do rất bi đát “Vợ bỏ, con bệnh..”, tôi gọi điện ngay với tâm thế kể cả cầm cố ngay xe ôtô để “hốt” miếng đất 80m2 mặt tiền đường Lương Định Của, quận 2 có giá chỉ hơn 10 triệu/m2.

Vị “chính chủ” nghe điện thoại đàng hoàng nhưng chuyển giọng rất nhanh, nói là môi giới thôi, nhưng là nền thật và hẹn tôi sáng Chủ nhật đến trụ sở tại đường D2 quận Bình Thạnh để đi chung 1 xe với nhiều khách, vì công ty không cho dẫn khách lẻ. Tôi tặc lưỡi đồng ý, lại còn rủ thêm 2 người bạn.

Xe máy lạnh đàng hoàng, 30 nhà đầu tư được cấp khăn lạnh, nước suối rõ sướng! Chiếc xe thẳng lên cao tốc và… tốc hành qua hết địa phận quận 2, sang quận 9 mà không thấy... dừng lại. Thấy “thượng đế” sắp cáu, 1 nữ nhân viên môi giới xinh đẹp cầm micrro dịu dàng phân trần rằng thì là mà…

Hai bạn tôi tặc lưỡi “Đằng nào cũng nghỉ nguyên ngày, xem như đi chơi, không mất gì, lại được nghe mấy cô sale xinh xinh hát hò cũng... vui!’. Nhiều người cũng vậy nên chiếc xe phóng thẳng xuống tận…. huyện Long Thành ( Đồng Nai).

Tới nơi, dự án hoành tráng “liền kề sân bay Long Thành” chỉ là bãi đất mênh mông cỏ dại với con đường đất được xẻ nham nhở vội vàng. Có một cái rạp to dựng giữa đất, dày đặc “nhà đầu tư” mặc comple sang trọng, nhưng thực ra là “cò mồi”. Tiếng loa đinh tai nhức óc của “cò đất: “Vâng, xin cảm ơn anh A… đã đặt nền số 1, chị B xong nền số 4… ”, làm ríu cả chân khách mới tới. Có không ít người đã đặt cọc, trong đó có bạn tôi, để rồi sau này khốn khổ đi đòi lại mà tới giờ vẫn chưa được.

Bẫy thời hạn đặt cọc

N.V. Tuấn vốn là bạn “nối khố” của tôi, lại là chủ 1 công ty môi giới bất động sản đặt trụ sở ngay quận 9. Khi nghe kẻ chỉ quen cầm bút đi mua đất, Tuấn gọi điện bảo mang ngay hồ sơ ra gặp gấp. Không kịp hớp ngụm café, hắn giương kính săm soi từng mảnh giấy rồi thở hắt ra: “Lần này ông may mắn, hợp đồng đặt cọc an toàn!”.

Thấy tôi ngạc nhiên, Tuấn mới lý giải, có nhiều công ty môi giới bất động sản nhưng không có nền bán, moi tiền nhà đầu tư thứ cấp bằng thủ đoạn bẫy thời hạn hợp đồng. Nguyên tắc, hợp đồng phải có sự thỏa thuận của cả 2 phía. Nhưng thực tế, 100% hợp đồng đặt cọc do các công ty soạn thảo, chi chít các điều khoản mà “lưỡi dao” luôn ở phía “thượng đế”. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp “non trẻ” không chú ý đến chi tiết rất nhỏ, chỉ với dòng chữ ngắn ngủn trong bản hợp đồng dày cộp: Sau 5, hoặc 6, hoặc 10 ngày phải thanh toán.

Chi tiết này, với công ty bất động sản đàng hoàng, sẽ nới rộng khoảng thời gian, dao động trong 3-5 ngày so với mốc đóng phần tiền còn lại sau khi đặt cọc. Nhưng với công ty chỉ mưu toan “bẫy” để lấy tiền cọc của khách hàng, sẽ cố tình gài thời gian giao tiền vào đúng ngày… Chủ nhật.

Nếu không phát hiện ra và thương thuyết lại thì nguy cơ mất tiền cọc rất cao. Bởi vào ngày này, ngân hàng nghỉ. Nếu ra cây ATM hay chuyển khoản qua internet banking thì ngân hàng giới hạn số tiền cho 1 ngày, không thể chuyển số tiền lớn hơn. Và như vậy là sai hạn, là phá hợp đồng và theo quy định thì khách đương nhiên... mất cọc!

Tôi giật nẩy người! Quả thật, khi mua đất, tôi không hề chú ý tình tiết này. Cũng may! Tuấn bảo, cũng ít công ty làm trò này.

Tuấn còn tiết lộ, khi mua đất nền phân lô của dự án nhỏ lẻ (rất nhiều ở các quận, huyện như quận 9, Thủ Đức, quận 12, huyện Bình Chánh, Hóc Môn) thì phải đòi xem bằng được 3 loại giấy quan trọng gồm: Phương án thỏa thuận đầu tư hạ tầng, là minh chứng dự án được cấp thẩm quyền thẩm tra chấp thuận phù hợp quy hoạch, cho đầu tư hệ thống hạ tầng dự án; phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, bởi, bất cứ dự án nào hiện nay đều phải được thẩm duyệt vấn đề này; Sổ đỏ chung hoặc riêng, thể hiện chủ quyền, đồng thời giúp giao dịch nhanh, an toàn. Trong khi đó, đa phần các dự án phân lô nhỏ lẻ, “cò đất” chỉ cho xem sổ đỏ, là chưa đảm bảo an toàn tối đa cho nhà đầu tư thứ cấp.

Minh bạch thị trường bất động sản

“Ừ, mà khuyên anh thật lòng, để đến cuối năm hẵng mua đất. Giờ phập phồng lắm, nguy cơ “bom” chứ không phải bong bóng đâu!”. Tôi đã sững lại trước lời khuyên… ngược với tiêu chí của “cò đất” tên Hương. Suốt hành trình đi săn đất, ngoài những người bạn, chỉ duy nhất nữ môi giới xa lạ đó khuyên như vậy!

Nghe chuyện này, N.V.Tuấn gật gù rồi trầm ngâm: “Cô gái nói thật đó. Giá đất đã bị thổi tăng đến 50-100% so với cuối năm 2017. Mua đất ở Sài Gòn giờ này, tới 90% là nhà đầu tư hạng F 4,5,6.. và 99% là “lướt sóng”. Nên khi vỡ, nó là “bom” chứ không còn là “bong bóng” nữa!”.

Nghe giọng, phát hoảng trước miếng đất mới mua, tôi càu nhàu “Cũng bởi mấy ông “cò” thổi giá!”. N.V.Tuấn nổi quạu, mở điện thoại gõ google tìm kiếm những công bố của không ít lãnh đạo TPHCM và ban, ngành, rồi tìm kiếm thông tin rao bán đất tương ứng thời gian rồi kết luận: “Sau mỗi khi lãnh đạo nào họp hành công bố sẽ làm công trình này, đường kia, dự án nọ... ở các quận thì “cò” không cần thổi giá nhà đầu tư cũng ào xuống mua đất để đón hạ tầng, giá cũng vèo vèo lên.

Nói năm trước quyết liệt, nhưng năm sau bảo... thiếu vốn, lập tức giá đất chững có khi sập xuống, nhà đầu tư nào vay ngân hàng đổ nợ ngay. Nói thẳng, môi giới tụi này và mấy ổng đều “cộng sinh” tạo thành cơn sốt và khi sập thì chỉ có nhà đầu từ hạng “F3” trở lên như ông sẽ lãnh đủ!”.

Tôi thấy có lý của nó!

Làm sao để tránh “bom nổ” là câu tôi hỏi rất nhiều “cò đất”. Đặng Thanh nói rằng, mấy chuyên gia lên báo khuyên “cò đất” cần lương tâm trách nhiệm, không thừa cơ hội kích giá, người mua cần phải tỉnh táo…, chỉ như “nước đổ đầu vịt” trước sức hút của lợi nhuận.

Còn ngân hàng tăng lãi suất, kiểm soát vay? N.V.Tuấn cười rằng, tỉ suất lợi nhuận từ đất hiện “bèo nhèo” nhất cũng 30%. Ngân hàng hiện cho vay với lãi 10-12% thì có tăng “kịch kim” lên 15% cũng còn lời nên dân buôn đất... chả kinh!

Vậy phải làm sao? Kinh nghiệm và “lăng kính” của “cò đất” thì chỉ có 2 giải pháp: Minh bạch quy hoạch; người có trách nhiệm của cơ quan chức năng “nói là làm” chứ đừng như “cò” chỉ... tung tin rồi lấy lý do biện hộ.

Minh bạch? Đặng Thanh cho hay, cơ quan chức năng công bố bản đồ quy hoạch đấy, nhưng không cập nhật thường xuyên những thay đổi. Nhà đầu tư hay kể cả “cò đất” muốn biết mảnh đất này có bị quy hoạch hay không, toàn phải “làm dịch vụ” chi từ 100-1200 nghìn đồng/lần xem với cơ quan liên quan. Bởi, tiếng là được xem, được biết miễn phí nhưng quy trình thủ tục chờ ý duyệt chấp thuận, in ra lại… đằng đẵng!

Có nơi cũng treo bản đồ quy hoạch nhưng toàn ký hiệu kỹ thuật chi chít mà chỉ dân trong ngành nhìn mới biết, còn người dân bình thường thì… đố hiểu được! Chính vì vậy, chỉ ai có quan hệ mới biết trước quy hoạch, trước thay đổi sẽ tranh thủ đi gom, tạo tiêu cực và thiệt thòi cho người mua bán đất.

Còn “nói là làm”? N.V.Tuấn cười, bảo rằng, chỉ cần các cấp lãnh đạo thận trọng khi công bố quy hoạch hay điều chỉnh quy hoạch thôi. Thận trọng ở xác định nguồn vốn, khả năng, tiến độ... Và khi công bố rồi thì đừng dùng chiêu “điều chỉnh quy hoạch cục bộ” nữa và cứ thế mà làm. Nghiêm cấm, xử nghiêm bất kỳ ai cho phép thay đổi điều chỉnh quy hoạch hay cấp phép chấp thuận thỏa thuận địa điểm trái với quy hoạch ban đầu. Tức lãnh đạo cần nhìn xa chứ không “tư duy nhiệm kỳ”, sẽ giảm thiểu rủi ro cho người dân!