Tồn kho tăng mạnh, “chất lượng” dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc càng thêm áp lực

Dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2023 và cả năm 2023 của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2023 khoảng 16.315 căn, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Trong đó, chung cư 2.826 căn; nhà ở riêng lẻ 5.173 căn; đất nền 8.316 nền.

Từ đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Hàng tồn kho đang chiếm hơn 60% tổng tài sản của nhiều doanh nghiệp bất động sản

Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp, giá trị bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp đa phần là chi phí xây dựng dở dang.

Chẳng hạn, tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland; HoSE: NVL), tính đến cuối năm 2023, "ông lớn" này có giá trị hàng tồn kho rất lớn, khoảng 138.759 tỷ đồng, chiếm tới khoảng 57% tổng tài sản. Hàng tồn kho của Novaland chủ yếu là giá trị bất động sản để bán đang xây dựng.

Theo báo cáo tài chính của doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho này đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay 56.852 tỷ đồng.

Vinhomes (HoSE: VHM) cũng có lượng hàng tồn kho rất lớn. Tính đến 31/12/2023, giá trị hàng tồn kho của "ông lớn" này là 52.379 tỷ đồng, giảm gần 19% so với cùng kỳ.

Trong số tiền tồn này, có đến 49.407 tỷ đồng nằm trong bất động sản để bán đang xây dựng tại các dự án khu đô thị sinh thái Dream City, khu đô thị Đại An, dự án Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Tính hết năm 2023, Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng gần 51% so với cùng kỳ năm trước, lên tới 18.788 tỷ đồng, chiếm hơn 71% tổng tài sản.

Trong đó, lượng hàng tồn kho kỷ lục của KDH phần lớn là bất động sản xây dựng dở dang, tập trung tại các dự án như Khu dân cư Tân Tạo (6.528 tỷ), Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông (3.381 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (3.159 tỷ), Khu định cư Phong Phú 2 (1.675 tỷ), Khang Phúc – An Dương Vương (1.233 tỷ)…

Nam Long (HoSE: NLG) cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2023 ở mức 17.348 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm, chiếm tỷ trọng hơn 60% tổng tài sản của doanh nghiệp. Đây là giá trị xây dựng dở dang tại 14 dự án, gồm Izumi (8.551 tỷ), Waterpoint - giai đoạn 1 (3.560 tỷ), Akri - Hoàng Nam (1.667 tỷ, gấp 4 lần đầu năm), Waterpoint - giai đoạn 2 (1.604 tỷ), dự án Cần Thơ (1.281 tỷ, gấp 2,5 lần đầu năm)…

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác cũng ghi nhận khoản hàng tồn kho rất lớn tính đến cuối năm 2023.

Chẳng hạn, Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) có giá trị hàng tồn kho với 10.218 tỷ đồng, cao gấp 3,8 lần đầu năm và chiếm tới 61% tổng tài sản của doanh nghiệp. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm hơn 7.603 tỷ đồng.

Tương tự, Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho 14.139 tỷ đồng tính đến cuối năm 2023, chiếm hơn 47% trong tổng tài sản. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang với giá trị lên tới 10.893 tỷ đồng.

Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng ghi nhận 12.200 tỷ đồng tồn kho. Đây chủ yếu là chi phí dở dang tại các dự án như The EverRich 2 (River City, gần 3.598 tỷ); Bình Dương Tower (2.394 tỷ); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng); Phước Hải (1.526 tỷ đồng); The EverRich 3 (877 tỷ)…

Đầu tư Văn Phú – Invest (HoSE: VPI) cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng mạnh gần 93% so với đầu năm, hơn 3.701 tỷ đồng…

Theo các chuyên gia bất động sản, tồn kho bất động sản tăng trong bối cảnh thị trường ảm đạm, thanh khoản sụt giảm mạnh là điều dễ hiểu. Bởi, không ít chủ đầu tư có kế hoạch lùi lịch mở bán sản phẩm chờ tín hiệu tốt từ thị trường, tuy nhiên phần lớn thì vẫn là chờ dự án hoàn thiện pháp lý, gỡ vướng các quy định về pháp luật mới được triển khai…

Áp lực với "chất lượng" dòng tiền

Thực tế, trong bối cảnh thanh khoản bất động sản ảm đạm từ trước đại dịch Covid-19 đến nay, doanh nghiệp có dự án vướng pháp lý nên không triển khai bán được hàng. Càng khó khăn hơn khi các khoản phải thu, phải trả đều tăng mạnh sẽ càng gây áp lực lên dòng tiền kinh doanh dù doanh nghiệp vẫn báo lãi.

Tuy nhiên, nhìn chung thì không ít trường hợp doanh nghiệp bất động sản báo lãi nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà từ các hoạt động khác như đánh giá chênh lệch tài sản, lãi hợp đồng hợp tác đầu tư...

Theo quan sát của Dân Việt, hiện khá nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền âm khá lớn. Chẳng hạn Becamex IDC năm 2023 lãi tới 2.441 tỷ đồng nhưng dòng tiền lại âm tới 2.915 tỷ đồng; Sunshine Homes cũng lãi tới 1.169 tỷ đồng trong năm 2023, nhưng dòng tiền cũng âm tới 1.221 tỷ đồng; hoặc TTC Land cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 1.585,97 tỷ đồng so với cùng kỳ (âm 630,96 tỷ đồng); Nam Long cũng ghi nhận dòng tiền thuần năm 2023 âm hơn 1.233 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ dương 662 tỷ đồng…

Thực tế, lượng hàng ra thị trường cũng như tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 là khá thấp. Chính bởi lượng bán hàng thấp, áp lực trả nợ trái phiếu lại tăng cao khiến chất lượng dòng tiền của nhiều doanh nghiệp càng thêm áp lực.

Điều này càng được thể hiện rõ khi giá trị khoản "người mua trả tiền trước ngắn hạn" tại nhiều doanh nghiệp sụt giảm mạnh so với thời gian trước.

Chẳng hạn, tại Phát Đạt, tính đến cuối năm 2023, danh mục hàng tồn kho của công ty gần như đi ngang so với thời điểm đầu năm, mức 12.200 tỷ đồng. Tại thuyết minh chi tiết, Phát Đạt cho hay phần lớn các dự án tại danh mục tồn kho đều đang trong trạng thái giải phóng mặt bằng, thiết kế, tư vấn, khảo sát và xây dựng dang dở.

Chính bởi lượng bất động sản thành phẩm bổ sung vào thị trường hạn chế là một trong những nguyên nhân khiến doanh thu của Phát Đạt năm 2023 giảm về mức thấp nhất 8 năm, chỉ đạt 618 tỷ đồng. Thậm chí, khoản "của để dành" là người mua trả tiền trước ngắn hạn tại thời điểm cuối quý IV/2023 chỉ còn vỏn vẹn 3,6 tỷ đồng trong khi đầu năm ghi nhận gần 1.240 tỷ đồng.

Hoặc với Nhà Khang Điền, doanh nghiệp này ghi nhận con số tồn kho cao nhất từ trước đến nay, gần 18.800 tỷ đồng, phần lớn là bất động sản xây dựng dở dang.

Việc tăng tồn kho đã khiến cho dòng tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của KDH âm gần 1.600 tỷ đồng, dòng tiền hoạt động tài chính âm gần 300 tỷ đồng. Trong khi đó, khoản nợ phải trả của KDH năm 2023 lần đầu vượt 10.000 tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Trong số này, nợ vay chiếm 58%, tương đương hơn 6.300 tỷ đồng.

Ngay cả với doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, được thị trường hấp thụ tương đối khả quan như Nam Long, thì việc tăng hàng tồn kho mạnh cũng khiến dòng tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh âm hơn 2.186 tỷ đồng trong năm 2023. Do đó, mặc dù có dòng tiền dương từ các hoạt động đầu tư và hoạt động tài chính (chủ yếu từ đi vay và thu hồi tiền cho vay, bán lại công cụ nợ của đơn vị khác), dòng tiền thuần trong năm 2023 của Nam Long vẫn âm hơn 1.233 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ dương 662 tỷ đồng.

Điều này cũng dẫn đến lượng tiền mặt của doanh nghiệp tại ngày 31/12/2023 của Nam Long giảm 3,6% so với đầu năm 2023, còn 3.590 tỷ đồng.