Top 10 Công ty uy tín ngành Bất động sản năm 2020

Đây là kết quả nghiên cứu độc lập của Vietnam Report, được xây dựng dựa trên nguyên tắc khoa học và khách quan. Uy tín của các công ty được đánh giá dựa trên nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố tài chính, hình ảnh doanh nghiệp trên truyền thông và đánh giá của các chuyên gia trong ngành, cụ thể bao gồm: (1) Năng lực tài chính thể hiện trên báo cáo tài chính gần nhất (tổng tài sản, tổng doanh thu, lợi nhuận, hiệu quả sử dụng vốn…); (2) Uy tín truyền thông được đánh giá bằng phương pháp Media Coding - mã hóa các bài viết về công ty trên các kênh truyền thông có ảnh hưởng; (3) Khảo sát chuyên gia trong ngành; Khảo sát cư dân đang sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn: Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh về mức độ hài lòng với các sản phẩm/ dịch vụ bất động sản. Bên cạnh đó, khảo sát doanh nghiệp về tình hình hoạt động, số lượng dự án, tiến độ bàn giao dự án… trong năm 2018 - 2019 cũng được sử dụng như yếu tố bổ sung nhằm xác định vị thế của doanh nghiệp trong ngành. 

Danh sách 1: Top 10 Chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2020

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty uy tín ngành Bất động sản năm 2020, tháng 5/2020

Danh sách 2: Top 5 Công ty tư vấn & môi giới bất động sản Việt Nam uy tín năm 2020

Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Công ty uy tín ngành Bất động sản năm 2020, tháng 5/2020

Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2019: Cung thấp – Cầu cao

Thị trường Bất động sản trong năm 2019 thể hiện những gam màu sáng tối, với những tín hiệu tích cực và tiêu cực đan xen. Nhưng bao trùm vẫn là bức tranh “Cung thấp – Cầu cao”, đặc biệt là thị trường ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trả lời phỏng vấn của Vietnam Report, đại diện Hiệp hội Môi giới Bất động sản cho biết trong năm 2018, tính hấp thụ của thị trường giao dịch chỉ đạt khoảng trên 60%; tuy nhiên năm 2019, bình quân lượng hấp thụ trên cả nước đạt khoảng trên 70%, cục bộ một số vùng có mức hấp thụ cao lên đến 80%.

Trong khi đó, lượng cung ra thị trường chỉ khoảng 107.284 sản phẩm, chiếm khoảng 61,5% so với năm 2018, trong đó lượng giao dịch vào khoảng 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm 2018. Nhận định của nhiều doanh nghiệp căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm trong khi đây là loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Theo nghiên cứu của Vietnam Report, một trong những nguyên nhân chính là do cơ quan Nhà nước thắt chặt hơn trong quá trình phê duyệt dự án, đồng thời siết chặt tín dụng cho bất động sản.

Trong năm 2019, ngành kinh doanh bất động sản ghi nhận 598 doanh nghiệp đăng ký tạm dừng hoạt động. Bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ công ty giải thể cao (686 doanh nghiệp), tăng 39,4% so với cùng kỳ năm 2018. Nhiều doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập… đã phải giải thể vì khó khăn trong thiếu hụt nguồn hàng, không đủ kinh phí hoạt động, khó khăn trong tiếp cận vốn.

Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report với các doanh nghiệp trong ngành Bất động sản, có đến 52,94% doanh nghiệp đánh giá môi trường đầu tư, kinh doanh trong năm 2019 “xấu hơn một chút” so với năm 2018, có một sự ngược chiều so với đánh giá của doanh nghiệp năm 2018 với 46,2% doanh nghiệp cho rằng tổng quan thị trường bất động sản diễn biến “tốt hơn một chút” so với năm 2017.

Hình 1: Đánh giá môi trường đầu tư, kinh doanh năm 2019

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2020, tháng 2/2020

Thị trường năm 2020: Trầm lắng – Thận trọng

Bước sang năm 2020, nhiều chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng tình hình thị trường sẽ tiếp tục “trầm lắng”, thị trường phải điều chỉnh dự báo triển vọng cho thị trường bất động sản mà nguyên nhân cơ bản là COVID-19 làm nền kinh tế suy giảm cả cung và cầu với tâm lý phòng thủ xuất hiện. Trước đây, dự báo thị trường bất động sản theo kịch bản tốt, trung bình và khó; hiện tại tịnh tiến về phương án mức trung bình, khó và rất khó của năm 2020. Về tổng thể, phương án gọi suy giảm một chút vẫn là chủ đạo, ít có nguy cơ xảy ra khủng hoảng nhà đất. 

6 cơ hội

Nhìn chung thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2020 vẫn có nhiều cơ hội được hình thành từ các yếu tố sau:

Thứ nhất, những động thái của Chính phủ về chính sách - pháp lý, tiêu biểu như giải quyết những vướng mắc tồn đọng trong các dự án từ 2019 trở về trước, quy trình thủ tục được cải thiện thuận tiện hơn; những quy định chính thức về condotel - officetel; sự quyết liệt của chính quyền trung ương và địa phương trước những vi phạm. Những yếu tố này tạo động lực mới cho thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Ngoài ra, dù dịch bệnh COVID-19 là bất ngờ và chỉ có tác động trong ngắn hạn, nhưng Chính phủ đã có các biện pháp hỗ trợ kịp thời để thị trường bất động sản có thể hồi phục tốt sau dịch bệnh với một loạt các chính sách ưu đãi được ban hành bao gồm giảm thuế, gia hạn nộp thuế, tiền thuê đất và gói hỗ trợ tín dụng cho người dân và doanh nghiệp chịu ảnh hưởng của dịch bệnh.

Thứ hai, các chủ đầu tư Việt Nam với năng lực ngày càng lớn mạnh, linh hoạt hơn (đa dạng cơ cấu vốn, đầu tư chú trọng hơn vào chất lượng).

Thứ ba, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động tiếp tục gia tăng. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, giải ngân vốn FDI năm 2019 vào Việt Nam đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Thứ tư, xu hướng hồi hương tránh dịch COVID-19 của kiều bào. Lượng kiều hối của Việt nam ba năm liên tiếp trong top 10 nước nhận kiều hối lớn nhất thế giới, với 16.7 tỉ USD trong năm 2019, 15.9 tỉ USD năm 2018 và 13.8 tỉ USD năm 2017 theo đường chính thức. Trong đó, hơn 20% lượng kiều hối dành cho lĩnh vực bất động sản. Theo các chuyên gia nhận định, nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an toàn về dịch tễ, kinh tế và chính trị, từ đó tạo niềm tin, thu hút kiều bào về nước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc khi lượng người về Việt Nam tránh dịch ngày càng tăng.

Thứ năm, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) đã được thông qua trong tháng 2 và dự kiến sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2020, sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa, từ đó đối tượng nhóm khách thuê được mở rộng với sự gia tăng nhu cầu thuê từ các nhà sản xuất châu Âu.

Thứ sáu, cơ sở hạ tầng ngày càng được quan tâm đầu tư tại nhiều tỉnh thành tạo động lực thu hút nhà đầu tư bất động sản. Thêm vào đó, dưới tác động của dịch COVID-19, đầu tư công được thúc đẩy sẽ tạo cơ hội cho sự phát triển của ngành bất động sản. Như trong năm 2020, TP. Hồ Chí Minh sẽ khởi công xây dựng 27 dự án giao thông, trong đó có nhiều dự án trọng điểm sẽ tạo cơ hội cho giá trị bất động sản trong khu vực như bến xe miền Đông mới, cầu Thủ Thiêm 2… được nâng lên.

7 thách thức

Bên cạnh những cơ hội nêu trên, do nguồn cung mới không có sự đột biến và không quá dồi dào trong khi sức cầu vẫn cao, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, căn hộ và việc thiếu nghiêm túc khi tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng. Đây sẽ là những thách thức rất lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2020.

Hình 2: Top 7 khó khăn khi triển khai dự án của chủ đầu tư

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2020, tháng 2/2020

Thứ nhất, vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý, Kết quả khảo sát của Vietnam Report chỉ ra 100% doanh nghiệp bất động sản cho rằng vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý là một thách thức lớn nhất, làm giảm nguồn cung mới, mặc dù Chính phủ đã có những cải cách, đột phá nhưng vẫn chưa có nhiều thay đổi, dự án vẫn bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài… Vì vậy, trong năm 2020, nếu Chính phủ có những hành động quyết liệt nhằm tháo gỡ vấn đề thủ tục pháp lý, phê duyệt liên quan đến dự án, nguồn cung cho các dự án sẽ dồi dào hơn.

Thứ hai, chính sách dành cho ngành bất động sản còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ cũng là một thách thức mà có tới 81,82% doanh nghiệp được khảo sát phản ánh. Riêng ngành bất động sản đang chịu tác động chi phối của nhiều luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu… Đặc biệt, xét những khía cạnh liên quan đến bất động sản thì giữa một số luật lại có những điều gần như phủ định nhau, bên cạnh đó nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, những bất cập trong cơ chế chính sách chưa được bổ sung kịp thời. Điều này làm ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai và quản lý các dự án bất động sản. Các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report đánh giá thị trường bất động sản năm 2020 sẽ khó có bước tiến, sự đột phá nếu những vấn đề về chính sách chưa được giải quyết.

Thứ ba và Thứ tư, việc tiếp cận đất đai và công tác giải phóng mặt bằng: Hiện nay, quỹ đất sạch tại các thành phố lớn ngày càng chật hẹp cùng với đó là công tác giải phóng mặt bằng còn chậm, kéo dài, điều này khiến cho các chủ đầu tư khó tiếp cận các khu đất lớn để triển khai các dự án, trong khi đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành công, tiến độ của dự án. Vì vậy, 36,36% chủ đầu tư trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản và công tác giải phóng mặt bằng vẫn là thách thức trong năm 2020.

Thứ năm, số lượng dự án được phê duyệt giảm: Các chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng sự chồng chéo về pháp lý và việc soát làm cho tình trạng phê duyệt dự án gần như không triển khai, số dự án được phê duyệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh khá “nhỏ giọt”, số lượng dự án được phê duyệt chỉ bằng khoảng 20% so với các năm trước.

Thứ sáu, thị trường bất động sản không chỉ gặp những khó khăn do vướng mắc về thủ tục pháp lý mà theo đánh giá của 18,18% doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report, yếu tố thiên tai, đại dịch, thời tiết cũng gây ra ảnh hưởng nghiêm trọng lên cả nền kinh tế nói chung và trong đó có cả thị trường bất động sản. Theo nhận định của nhiều chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, dịch COVID-19 có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, thậm chí mức độ ảnh hưởng nghiêm trọng hơn so với dịch SARS năm 2003, phải điều chỉnh dự báo triển vọng cho thị trường bất động sản mà nguyên nhân cơ bản là COVID-19 làm nền kinh tế suy giảm cả cung và cầu với tâm lý phòng thủ xuất hiện. Tuy nhiên, những tác động này được cho là chỉ trong ngắn hạn.

Cùng với việc hiệu quả khai thác kinh doanh của hoạt động các khu du lịch nghỉ dưỡng là sản phẩm bất động sản du lịch bị sụt giảm nghiêm trọng do khách không đi du lịch, gây ra hiệu ứng tâm lý cho các nhà đầu tư. Đối với phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, cần khoảng thời gian để nền kinh tế hồi phục, người dân mới có nhu cầu du lịch và thị trường du lịch, nghỉ dưỡng tăng trưởng trở lại.

Phân khúc bất động sản công nghiệp dù đang phát triển tốt, nhưng dưới tác động của dịch bệnh cũng gây những trì trệ trong sản xuất hay tạm ngưng sản xuất, nhất là đối với các doanh nghiệp có hoạt động giao thương, nhập nguyên liệu, linh kiện, có nhân công đến từ Trung Quốc, và các nước có vùng dịch khác. Thêm vào đó là các thị trường nhập khẩu lớn của Việt Nam cũng đang bị ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Thứ bảy, khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn: Năm 2019, ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư 22/2019/TT-NHNN siết chặt nguồn vốn cho vay vào bất động sản, quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, thay thế cho Thông tư 36 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Điều này ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản nói chung, các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các chủ đầu tư phải linh hoạt và đa dạng nguồn vốn hơn để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI)… Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng có thể huy động đa dạng nguồn vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Hệ thống tài chính bất động sản còn nhiều yếu kém, mặc dù đây là thị trường cần rất nhiều loại vốn khác nhau và là thị trường cần thu hút vốn mạnh nhất. Hiện nay, tại Việt Nam chưa có tín dụng bất động sản mà dùng tín dụng thương mại để cho vay bất động sản với lãi suất cao từ 8% - 10%, mức vay ưu đãi từ 5% - 6%, trong khi đó tại các nước khác để phát triển bất động sản, lãi suất được tính giao động 1% - 2%. Đối với các nguồn vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu vẫn chưa phát huy được hiệu quả, như kênh trái phiếu chỉ có một số ít doanh nghiệp lớn có thể phát hành vì hiện nay chưa nhiều người tin cậy vào các doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản có lãi suất trái phiếu lên đến 12 - 14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân khi thị trường trái phiếu chưa thật sự minh bạch và doanh nghiệp gặp khó khăn khi đảm bảo lợi nhuận cam kết.

Top 5 chiến lược ưu tiên của chủ đầu tư trong năm 2020

Do tác động của dịch COVID-19 và hạn chế phát triển bất động sản trong năm 2019-2020, thị trường bất động sản đã bị phân hóa, những công ty lớn, có tiềm lực tài chính mạnh thì giữ được thị trường thậm chí có thời cơ phát triển, nhưng những công ty trung bình và nhỏ gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa vì không có nguồn việc và không có lực lượng công nhân. Có thể nói dịch COVID-19 đã tạo ra sự phân hóa rất rõ, hay nói cách khác, đây chính là sự sàng lọc của thị trường như “lửa thử vàng”. Trước bối cảnh kinh tế của năm 2020, các chủ đầu tư đã chủ động đề ra những chiến lược nhằm vượt qua thách thức và nắm bắt cơ hội mới, nâng cao khả năng thích ứng với thị trường.

Hình 3: Top 5 chiến lược ưu tiên của chủ đầu tư trong năm 2020

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2020, tháng 2/2020

Kết quả khảo sát của Vietnam Report cho thấy 5 chiến lược ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp đó là: Đảm bảo tốt hiệu quả, chất lượng, tiến độ của các dự án, công trình hiện có (100%); Tăng cường công tác quản trị tài chính, quản trị rủi ro… (72,73%); Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực (63,64%), đặc biệt là vấn đề chăm sóc khách hàng để chuẩn bị cho sau đại dịch; Tiến hành các thương vụ hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập (54,55%); Tiếp tục tập trung phát triển thương hiệu, sản phẩm mới (54,55%).

6 xu hướng phát triển ngành trong năm 2020

Hình 4: 6 xu hướng phát triển ngành trong năm 2020

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2020, tháng 2/2020

Bất động sản khu công nghiệp tiếp tục phát triển trong năm 2020

Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, bất động sản khu công nghiệp sẽ là điểm sáng của thị trường trong năm 2020, với nhiều lợi thế khi nền kinh tế phát triển ổn định, Việt Nam tham gia vào nhiều Hiệp định thương mại, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, thêm vào đó là sự bùng phát của dịch COVID-19 đã tác động mạnh đến nền kinh tế thế giới, làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu cũng tạo ra sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước ASEAN, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục gia tăng. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách hỗ trợ như miễn giảm, ưu đãi thuế của Nhà nước đối với các nhà đầu tư. Việt Nam có nhiều lợi thế trở thành một trung tâm sản xuất mới ở châu Á với vị trí gần Trung Quốc, chi phí lao động thấp. Tính đến hết năm 2019, Việt Nam có khoảng 326 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập, với tỷ lệ lập đầy đạt 70% - 80%.

Đất nền là lựa chọn hàng đầu của khách hàng

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng đất nền hiện nay vẫn tiếp tục khan hiếm và do không có nhiều dự án mới mở bán, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu dù thị trường gần đây có xu hướng giảm nhiệt. Kết quả khảo sát gần đây của Vietnam Report với nhóm khách hàng cũng cho thấy đất nền được nhiều người lựa chọn nhất với 62,77%; tiếp đến là căn hộ cho thuê (34,89%), chung cư (28,09%), bán lẻ: Shophouse, trung tâm thương mại… (10%), bất động sản khu công nghiệp (12,13%).

Xu hướng chuyển dịch đầu tư sang các thị trường lân cận

Khi quỹ đất sạch tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục chuyển dịch sang các tỉnh thành khác có lợi thế phát triển kinh tế khoáng sản, khai công nghiệp, đặc biệt là phát triển du lịch. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn các tỉnh địa phương để làm các đô thị mới vì thủ tục đất đấu thầu thuận lợi và chu kỳ đầu tư một dự án ngắn hơn so với dự án ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Tại miền Bắc, thị trường bất động sản sẽ bùng nổ tại các tỉnh có sự đầu tư mạnh vào công nghiệp, công nghệ, cơ sở hạ tầng, đô thị như ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc… Đây là khu vực có dư dịa đất đai lớn và nhu cầu, văn hóa sử dụng ở những khu vực này chủ yếu là nhà đất, nhà ở liền kề nên các địa phương phần lớn tập trung vào dự án đất nền để người tiêu dùng mua đất nền và tự đầu tư xây nhà. Khu vực miền Nam và Đông Nam Bộ có Bình Dương, Biên Hòa, Đồng Nai, Long An… có thể phát triển mạnh bất động sản do sự phát triển kinh tế ở các khu vực này và miền Trung là các tỉnh có tiềm năng du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa... Năm 2019 đã xuất hiện những thị trường bất động sản mới, phát triển khá mạnh như Cao Nguyên, Lâm Đồng, Đắk Lắk, Gia Lai. Ngoài ra, hiện nay Vùng Tây Bắc cũng đang được tìm hiểu nghiên cứu, đầu tư của nhiều nhà đầu tư có tên tuổi.

Phân khúc nhà ở duy trì đà tăng trưởng

Phân khúc ở nhà ở được đánh giá vẫn tăng trưởng ổn định, như theo nhận định của các chuyên gia phân khúc này không bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, hoạt động mua nhà, chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn. Các căn hộ giá rẻ vẫn khan hiếm, trong khi đó các căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020. Trong khi đó, Việt Nam đang là nước đông dân thứ 15 thế giới, tốc độ đô thị hóa cao, GDP liên tục tăng trưởng ổn định, nên nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng vẫn có những rào cản và thách thức như: Giá bán có khả năng tăng mạnh, hạn chế tín dụng cho vay mua bất động sản, tính minh bạch pháp lý của dự án… từ đó tác động đến khả năng tiêu thụ nói chung.

Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và đầu tư vào bất động sản xanh

Kết quả khảo sát của Vietnam Report với nhóm khách hàng sử dụng sản phẩm bất động sản về kênh tham khảo thông tin khi mua bán bất động sản, cho thấy bên cạnh phương thức tiếp thị truyền miệng truyền thống, các khách hàng dần tiếp cận các thông tin bất động sản qua mạng và Internet nhiều hơn. Nguồn thông tin giới thiệu từ bạn bè, người thân được nhiều người lựa chọn nhất với 54,89%; tiếp theo là các chuyên trang về nhà đất trên Internet (48,51%); Diễn đàn chia sẻ, hội nhóm bất động sản trên Internet, mạng xã hội. Công nghệ có tác động lớn trong thay đổi hành vi người tiêu dùng, đặc biệt trong bối cảnh dịch COVID-19 tác động đến ngành bất động sản nói chung, thúc đẩy việc ứng dụng công nghệ vào bất động sản. Khi hành vi của khách hàng thay đổi, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nắm bắt được xu hướng này nhằm tăng cơ hội tiếp cận với khách hàng. Một số doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi phương án kinh doanh, triển khai các app bán hàng, sử dụng tin đăng có video, 3D scanning; hay việc môi giới livestream để giới thiệu sản phẩm đến khách hàng để hỗ trợ đối tác người mua hàng. Bằng ứng dụng công nghệ, khách hàng có thể biết thông tin về dự án, tham quan căn hộ qua thực tế ảo chỉ bằng một chiếc điện thoại thông minh, đồng thời giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, tạo sự linh hoạt, chủ động cho khách hàng và hạn chế di chuyển tiếp xúc đông người trong mùa dịch. Đây là yếu tố thúc đẩy các giao dịch trực tuyến trong lĩnh vực bất động sản.

Nhiều chủ đầu tư cũng nhanh chóng nắm bắt xu hướng công nghệ, xây dựng những đô thị thông minh, có sẵn hệ thống kiểm soát tự động và hiện đại, thân thiện với môi trường, tăng sự an toàn và thuận tiện với dân cư. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án với mong kiếm được lợi nhuận cao hơn bằng cách giảm dần sự phụ thuộc vào sàn môi giới thông qua thiết lập đội ngũ môi giới riêng hay bán hàng qua các ứng dụng công nghệ (App).

Hình 5: Kênh tham khảo thông tin mua bán bất động sản

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát khách hàng bất động sản năm 2020, tháng 2/2020

Bênh cạnh đó, khi tình trạng ô nhiễm môi trường cao, dịch bệnh bùng phát, người dân càng quan tâm hơn đến việc đảm bảo sức khỏe. Một trong cách ứng phó của doanh nghiệp bất động sản trước dịch Covid-19 là cấu trúc lại sản phẩm, thông qua các dự án xanh, mang lại sự an tâm cho sức khỏe cư dân nhằm kích cầu vào nhu cầu sống khỏe, sống chất lượng của người mua nhà hiện nay.

M&A tiếp tục sôi động trong năm 2020

Như phân tích ở trên, khi Thông tư 22/2019/TT-NHNN chính thức có hiệu lực từ năm 2020 sẽ tiếp tục gây ra tình trạng khan vốn cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó là sự cộng hưởng khi không bán được sản phẩm do dịch bệnh đã xuất hiện dấu hiệu việc tìm kiếm nhà đầu tư để chào mời, chuyển nhượng dự án theo hình thức M&A hoặc cổ phần, hoặc từng phần dự án… của các chủ đầu tư yếu năng lực tài chính. Xem xét số liệu từ quá khứ cũng cho thấy, khi thị trường rơi vào khủng hoảng thì hoạt động M&A diễn ra rất sôi động.

Hiện nay, có 10 nguồn tiền đổ vào thị trường bất động sản, và M&A là một kênh đầu tư gián tiếp. Năm 2019, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu qua hình thức M&A. Một số thương vụ M&A nổi bật trong năm 2019 như Tập đoàn Hàn Quốc SK Group đầu tư 1 tỷ USD mua cổ phiếu Vingroup hay Công ty Bất động sản Sơn Kim huy động 121 triệu USD từ nhóm nhà đầu tư ACA Investments, EXS Capital và Credit Suisse AG.

Với dữ liệu hiện tại, nhiều chuyên gia trả lời phỏng vấn của Vietnam Report đều đưa ra dự báo trong năm 2020, kênh M&A vẫn tiếp tục gia tăng mạnh. Bởi lẽ, đầu tư tài chính là một kênh đầu tư có hiệu quả, trong trường hợp cấp tín dụng khó thì đây chính là cơ hội cho những người có tiền, những nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư trong nước hoặc Việt kiều, họ đều quan tâm đến thị trường Việt Nam với khía cạnh đầu tư tài chính. Các doanh nghiệp bất động sản cũng sẵn sàng chấp nhận “chia sẻ miếng bánh” với những người có năng lực tài chính, kể cả nước ngoài. Hơn nữa, các dự án hợp tác với nước ngoài cũng có thuận lợi, chẳng hạn trong Luật Nhà ở cho phép 30% số lượng căn hộ được tiêu thụ bằng khách nước ngoài, đây chính là chìa khóa mở ra thị trường cho khách nước ngoài cho họ tham gia dễ hơn vào thị trường bất động sản. Hoạt động M&A không chỉ hỗ trợ nguồn vốn mà giúp nâng cao năng lực của các doanh nghiệp trong nước khi doanh nghiệp này tự thay đổi, tuân theo tiêu chuẩn, học hỏi kinh nghiệm quản lý của đối tác nước ngoài.

Uy tín doanh nghiệp trên truyền thông

Theo kết quả khảo sát khách hàng bất động sản gần đây của Vietnam Report có đến hơn 34% khách hàng cho rằng "uy tín chủ đầu tư" là một trong 5 yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất tới quyết định mua nhà của mình. Để truyền thông hiệu quả và giữ gìn tốt hình ảnh, uy tín doanh nghiệp, các doanh nghiệp cần cẩn trọng lựa chọn thông tin trước khi công bố. Với đặc thù thường xuyên sử dụng truyền thông là phương tiện để quảng bá sản phẩm nên chủ đề được nhắc đến nhiều nhất trên truyền thông của các doanh nghiệp bất động sản trong năm qua là Sản phẩm (chiếm 22,5% tổng lượng thông tin được mã hóa), trong khi các nhóm chủ đề về Nhân sự, Trách nhiệm xã hội/ Tài trợ… lại không mấy được đề cập đến, vô hình chung làm giảm đáng kể sự đa dạng hình ảnh của doanh nghiệp trong mắt cộng đồng.

Hình 6: Top 5 chủ đề được nhắc đến trên truyền thông nhiều nhất của các doanh nghiệp ngành bất động sản

Nguồn: Vietnam Report, Dữ liệu Media Coding ngành Bất động sản từ tháng 1/2019 đến tháng 3/2020

Kết quả phân tích truyền thông trong năm 2019-2020 của Vietnam Report cho thấy, các chủ đầu tư như Vinhomes, Nova, FLC là những cái tên có sự xuất hiện nhiều nhất, với độ phủ thông tin dày đặc trên các trang báo có ảnh hưởng. Tuy nhiên xét về mức độ “an toàn” thông tin (tỷ lệ chênh lệch tin tích cực và tiêu cực trong tổng số thông tin được mã hóa của doanh nghiệp) các chủ đầu tư Bim Group, Nam Long, Ecopark lại tốt hơn.

Hình 7: Top 10 chủ đầu tư xuất hiện nhiều trên truyền thông

Nguồn: Vietnam Report, Dữ liệu Media Coding ngành Bất động sản từ tháng 1/2019 đến tháng 3/2020

Giải pháp của Chính phủ

Để hỗ trợ tốt nhất cho thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững, đặc biệt dưới tác động của đại dịch COVID-19, các chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report đã chỉ ra 6 nhóm giải pháp chính. Trong đó, ưu tiên hàng đầu là Chính phủ cần tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô (77,14%); Hoàn thiện hành lang pháp lý (65,71%); Cải thiện cơ sở hạ tầng (62,86%); Tiếp tục hạ lãi suất tín dụng, nới rộng hạn mức tín dụng đối với cho vay bất động sản (62,86%). Các doanh nghiệp mong muốn nhận được sự hỗ trợ của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước với các gói tín dụng bảo trợ cụ thể để kích cầu trong giai đoạn khó khăn như cho phép khoanh nợ, giãn nợ, giảm lãi suất vay, cơ cấu lại các khoản vay, các gói tín dụng liên quan nhà ở xã hội, hạ tầng thiết yếu…

Hình 8: Top 6 giải pháp Chính phủ cần ưu tiên

Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam năm 2020, tháng 2/2020

Bên cạnh đó, cũng có 45,71% doanh nghiệp cho rằng Chính phủ cần tăng cường quản lý thị trường, quản lý chặt chẽ hơn đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa thật sự nghiêm túc và xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất bởi hiện nay sự thiếu hụt thông tin và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường gây tác động đến khả năng tiêu thụ nói chung.

Bảng xếp hạng Top 10 Công ty uy tín ngành Bất động sản năm 2020 là kết quả nghiên cứu độc lập và khách quan của Vietnam Report được công bố thường niên từ năm 2016, dựa trên phương pháp Media Coding (mã hóa dữ liệu báo chí) trên truyền thông đã được Vietnam Report và các đối tác ứng dụng từ năm 2012, kết hợp nghiên cứu chuyên sâu các ngành trọng điểm, có tiềm năng tăng trưởng cao như: Ngân hàng, Bảo Hiểm, Chứng khoán, Dược, Thực phẩm – Đồ uống, Bán lẻ...

Phương pháp nghiên cứu phân tích truyền thông để đánh giá uy tín của các công ty dựa trên học thuyết Agenda Setting về sự ảnh hưởng, tác động của truyền thông đại chúng đến cộng đồng và xã hội được 2 giáo sư Maxwell McCombs và Donald L. Shaw chính thức công bố vào năm 1968, được Vietnam Report và các đối tác hiện thực hóa và áp dụng. Theo đó, Vietnam Report đã sử dụng phương pháp Branch Coding (đánh giá hình ảnh của công ty trên truyền thông) để tiến hành phân tích uy tín của các doanh nghiệp hoạt động trong ngành Bất động sản tại Việt Nam.

Vietnam Report tiến hành mã hóa (coding) các bài báo viết về các doanh nghiệp được đăng tải trên các trang báo có ảnh hưởng tại Việt Nam trong thời gian từ tháng 01/2019 đến tháng 03/2020. Tổng số có 3.004 bài báo, tương ứng 7.484 coding unit (đơn vị mã hóa) được đánh giá ở cấp độ câu chuyện (story – level) về 24 khía cạnh hoạt động cụ thể của các công ty từ sản phẩm, kết quả kinh doanh, thị trường... tới các hoạt động và uy tín của lãnh đạo công ty. Các thông tin được lựa chọn để mã hóa (coding) dựa trên 2 nguyên tắc cơ bản: Tên công ty xuất hiện ngay trên tiêu đề của bài báo, hoặc tin tức về công ty được đề cập tối thiểu chiếm 5 dòng trong bài báo, đây được gọi là ngưỡng nhận thức – khi thông tin được đánh giá là có giá trị phân tích. Các thông tin được đánh giá ở các cấp độ: 0: Trung lập; 1: Tích cực; 2: Khá tích cực; 3: Không rõ ràng; 4: Khá tiêu cực; 5: Tiêu cực. Tuy nhiên, thống kê lại, nhóm nghiên cứu đưa ra 3 cấp bậc để đánh giá cuối cùng, bao gồm: Trung lập (gồm 0 và 3), tích cực (1 và 2), và tiêu cực (4 và 5).

Những nhận định trong thông cáo mang tính tổng quát và tham khảo cho các doanh nghiệp, đối tác; không phải nhận định cá nhân và không phục vụ mục đích hay nhu cầu của bất cứ nhà đầu tư cụ thể nào. Do đó, các bên liên quan nên cân nhắc kỹ tính phù hợp của các thông tin trên trước khi sử dụng để đưa ra quyết định đầu tư và hoàn toàn chịu trách nhiệm trong việc sử dụng các thông tin đó.

Vietnam Report