Tranh chấp chung cư lan rộng: Nhan nhản 'chung cư đỏ'

Thanh Xuân, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm là những quận có tốc độ đô thị hóa nhanh của Hà Nội. Theo thống kê, trên địa bàn quận Thanh Xuân có 89 tòa nhà chung cư đã đưa vào khai thác, sử dụng trong đó có 67 tòa chung cư thương mại, 22 tòa chung cư tái định cư. Đến nay các phường phối hợp với các chủ đầu tư để tổ chức hội nghị nhà chung cư và đã thành lập được Ban quản trị (BQT) 54/67 tòa chung cư thương mại, 13/22 tòa chung cư tái định cư. Tương tự, trên địa bàn Hà Đông có hơn 80 tòa nhà chung cư đã thành lập được BQT của 70 tòa nhà.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2017, tình trạng tranh chấp chung cư diễn ra trên diện rộng tại Hà Nội từ những tòa nhà giá rẻ cho đến cao cấp. Không chỉ dừng ở những vấn đề ban đầu như tiến độ bàn giao, thành lập BQT… Đến khi các hộ dân vào sinh sống lại phát sinh nhiều vướng mắc, xung đột lợi ích khiến tranh chấp, kiện tụng triền miên.

Như trong đơn kiến nghị của cư dân tòa nhà Helios Tower 75 Tam Trinh (quận Hoàng Mai) liên quan đến việc xây dựng Dự án trường mầm non tư thục Happy World tại khu đất kế bên. Đại diện cư dân cho biết, toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xung quanh tòa nhà được cộng đồng cư dân và CĐT Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng NHS. NHS đóng góp chi trả thông qua giá thành căn hộ.

Do vậy, quyền sở hữu tài sản là hạ tầng xung quanh tòa nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cư dân và chủ đầu tư Công ty NHS. Tất cả chi phí bảo trì hệ thống hạ tầng được lấy từ nguồn kinh phí 2% do cư dân đóng góp. Tuy nhiên, Cty Quang Minh đã không lấy ý kiến của toàn bộ cư dân tại toà nhà, mặc nhiên mở 3 cửa chính đi vào đường nội bộ khu chung cư. Cùng với đó sử dụng toàn bộ hệ thống hạ tầng sân vườn chung cư vào quá trình thi công và vận hành sau này. Đỉnh điểm xung đột vào ngày 10/4, khi công nhân dự án Happy World tới thi công đã bị cư dân ngăn chặn không cho vào, hai bên chỉ được hòa giải sau khi có sự xuất hiện của lực lượng chức năng.

Bỏ ra 5 tỷ đồng để sở hữu chung cư cao cấp Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội) thế nhưng bà Vũ Phương Liên và nhiều cư dân ở đây vẫn xảy ra xung đột với CĐT. Bà Liên cho biết: “Tôi mua nhà theo đúng hợp đồng đã ký là 24 tầng (thời điểm 1/1/2017), nhưng đúng thời điểm đó thì tòa nhà đã xây lên 27 tầng”. Thực tế, tôi mua nhà tầng 13 nhưng đi thang bộ thực tế là tầng 16.

Khi cư dân không chịu ký biên bản bàn giao nhà vì làm sai hợp đồng thì CĐT đã cắt điện, cắt nước vào ngày 7/1 vừa qua. Từ đây, loạt căng thẳng bắt đầu leo thang khi cư dân dùng ô tô xe máy chặn dốc ra vào hầm gửi xe.

Cư dân Helios Tower căng băng rôn phản đối CĐT.

Chủ đầu tư  “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Ông Đoàn Thành Nhân, Phó Giám đốc điều hành Công ty ACC Thăng Long CĐT tòa nhà Artemis số 3 Lê Trọng Tấn cho biết, do dự án được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch vào ngày 10/10/2016 nên tên của các tầng từ tầng 6 đến tầng 9 tăng thêm 3 số. Tầng 13 được đánh thành 12B nên từ tầng 10 đến tầng 24 được tăng thêm 4 số. Ông Nhân đưa ra giải pháp về biển số tầng: Sẽ gắn số tầng mới ở trên, tầng theo hợp đồng ở dưới. Về việc phản ánh tự ý nâng tầng làm ảnh hưởng đến giá trị căn hộ, lãnh đạo Cty cho rằng: “Không có chuyện đó”!

Giải thích về việc không cố tình trì hoãn thành lập BQT tòa nhà, đại diện CĐT cho rằng đã 2 lần thông báo bằng văn bản về việc đề nghị cư dân chủ động, nhanh chóng thành lập BQT. Đồng thời, vị này khẳng định đã thuê những đơn vị quản lý chuyên nghiệp nhất cho tòa nhà với mức phí 500 triệu đồng/tháng. Thế nhưng, trong một số cuộc họp giữa cư dân và chủ đầu tư, một số cư dân đòi chấm dứt hợp đồng với các đơn vị này khi tiến độ sửa chữa lỗi căn hộ của một số cư dân bị chậm… Trước áp lực của cư dân và chủ đầu tư, hai đơn vị quản lý này lượt xin rút.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, việc mua bán chung cư hiện nay chưa đạt được tính chất của 1 thị trường chuyên nghiệp. CĐT thì chây ì, không làm đúng cam kết với khách hàng. Khách hàng cũng mù mờ trong ký kết hợp đồng với CĐT nên gặp nhiều thiệt thòi.

Bí thư Quận ủy Hà Đông Lê Cường cho rằng, trong thời gian qua việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn quận hết sức phức tạp. Các nhà chung cư ngoài việc phản ứng tụ tập đông của người dân về điều kiện an toàn PCCC còn nổi lên khúc mắc giữa ban quản trị và chủ đầu tư. “Khúc mắc cư dân với BQT cũng hết sức phức tạp. Khi thành lập BQT xong thì gần như tất cả các tòa nhà vẫn thường có phát sinh khúc mắc giữa chủ đầu tư và BQT”, ông Cường nói. Bên cạnh đó, có những tòa nhà BQT thực hiện không tốt nhiệm vụ nên cư dân khiếu kiện. Để bầu lại BQT cũng hết sức khó khăn phải lấy được 50% số phiếu mới bầu lại được Ban quản trị. Theo Bí thư Quận ủy Hà Đông, cần xây dựng nghị quyết chuyên đề tập trung lãnh đạo, chỉ đạo đối với các tòa nhà chung cư để có  biện pháp quản lý tốt hơn.

Phó chủ tịch UBND quận Thanh Xuân Đặng Hồng Thái cho biết thêm, tranh chấp chung cư bùng phát trong thời gian gần đây chủ yếu đến từ những dịch vụ chung, riêng chưa rõ ràng, phí bảo trì 2% nhập nhèm. Nhiều CĐT cố tình trì hoãn thành lập BQT bởi họ còn lợi ích vận hành riêng như: Cho thuê văn phòng, bãi đỗ xe, các tầng dịch vụ… Trong khi cư dân thì muốn thành lập BQT để thiết lập chủ quyền. Do đó gây ra độ “vênh” giữa CĐT và cư dân.

Nghị định 139 ra đời đã có những chế tài xử lý đối với CĐT, cũng như đảm bảo được quyền lợi cơ bản của người dân. Ví dụ như trước đây, hồ sơ CĐT cung cấp chỉ có vị trí mặt bằng, nay phải cung cấp đầy đủ hồ sơ gốc, những vị trí sử dụng chung, riêng… Dù Nghị định 139 chưa có hướng dẫn tuy nhiên đó cũng là công cụ để thực hiện việc xử phạt CĐT chậm trễ nộp hồ sơ.

Về trách nhiệm xử lý, lãnh đạo quận Thanh Xuân cho biết, việc tranh chấp không phải lúc nào cũng thuộc trách nhiệm của quận. Ví dụ, liên quan đến PCCC thì trách nhiệm của Sở PCCC và Đội Cảnh sát PCCC trên địa bàn; có cái liên quan đến Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng Hà Nội theo phân cấp.

Luật sư Bùi Quang Hưng, Đoàn LS Hà Nội, Văn phòng Luật sư BQH và cộng sự cho rằng, cơ chế hiện nay giao cho CĐT vai trò quá lớn nên gây ra tranh chấp, bất ổn. Bản thân những người soạn thảo pháp luật không hình dung được khi Luật Nhà ở lại luôn tạo ra xung đột quyền lợi giữa 2 bên. Nhiều tòa nhà được cam kết xây tầng hầm để xe B1, B2 của dân, tòa nhà đã bàn giao nhưng CĐT vẫn cho gửi ô tô, thu 1 xe ô tô 1,5 triệu, mỗi tháng thu mấy trăm triệu.

Thậm chí, nhiều CĐT còn đứng ra lập Cty con để quản lý tòa nhà, như vậy không khác gì vừa “đá bóng vừa thổi còi”. Cư dân vào ở không có quyền lợi, trách nhiệm gì ngoài nộp tiền “tô” cho CĐT. Nghị định 139 quy định về quản lý Bất động sản, nghe chừng rất chặt chẽ nhưng chế tài phạt như thế nào thì chưa được thực thi đầy đủ, một chuyên gia nguyên là Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nói.

Luật sư Lê Nết, Công ty Luật TNHH LNT & Thành viên cho rằng cần luật hoá các quy định với người dân sống tại nhà chung cư và tăng các biện pháp xử lý hành chính với vi phạm khi xây dựng, vận hành, quản lý chung cư. “Một số người cho rằng người dân khi tranh chấp với chủ đầu tư cần khởi kiện ra toà nhưng thực tế quy trình thủ tục rất phức tạp, người dân không có thời gian và tiền bạc để theo các vụ kiện”.