Tranh chấp chung cư ngày càng hỗn loạn, cư dân tại nhiều chung cư tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực

Sáng nay (7/3), dưới sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản đã tổ chức Hội thảo "Quản trị Nhà chung cư", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh chủ trì Hội thảo này.

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đánh giá: "Chiến lược phát triển nhà ở, trong đó việc phát triển các khu nhà chung cư, tạo nên quy mô mới về nhà ở, đáp ứng được nhu cầu cao về nhà ở của người dân. Về căn bản, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và tạo được môi trường sinh sống cho người dân văn minh hơn".

"Thời gian qua cũng xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và Ban quản trị, Ban quản trị và chủ đầu tư... Nguyên nhân tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; xác định diện tích sở hữu chung - riêng; một số cơ quan chức năng còn buông lỏng quy định quản lý, vận hành chung cư tại địa phương; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; phòng cháy chữa cháy chung cư... ảnh hưởng đến công tác an ninh, an toàn xã hội", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Đứng ở khía cạnh doanh nghiệp phát triển dự án, đại diện Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Hải Đăng cho biết hiện nay, hoạt động quản lý nhà chung cư đang là một vấn đề rất nóng ở Việt Nam. Trong đó,  nổi cộm nhất là những tranh chấp về sở hữu chung - riêng, hoạt động của ban quản trị, kinh phí bảo trì, phí quản lý dịch vụ, diện tích sinh hoạt cộng đồng, hệ thống phòng cháy chữa cháy còn nhiều bất cập…

Về hình thức, việc tranh chấp, khiếu kiện diễn ra tại các chung cư hiện nay ngày càng phức tạp, hỗn loạn. Cư dân tại nhiều chung cư tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực, không tuân thủ những quy định của pháp luật như tổ chức diễu hành trên đường phố, các hoạt động tiêu cực nhắm vào uy tín thương hiệu của chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư. Chính vì vậy, cần có các chế tài, quy định rõ ràng để nhanh chóng giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành, tránh gây ra những thiệt hại lớn không đáng có cho tất cả các bên.

Đại diện Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Hải Đăng cũng chỉ ra 5 nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện, tranh chấp gồm:

Thứ nhất, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ. Ví dụ như quy định về xác định diện tích căn hộ nhà chung cư theo thông thủy hay tim tường; quy định về việc xác định quyền sở hữu nơi để xe ô tô có nhiều chủ sở hữu là thuộc quyền sở hữu chung hay là của chủ đầu tư. Thiếu quy định về đóng phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu vì trước Luật Nhà ở năm 2005 không quy định….

Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như vẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm chồng chéo khiến cho việc quản lý nhà nước đối với nhà chung cư gặp nhiều khó khăn.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan.

Thứ ba, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao. Ngoài ra, cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết, nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật…

Thứ tư, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự).

Thứ năm, vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật. Có những chủ đầu tư ôm quỹ bảo trì không bàn giao lại cho Ban Quản trị. Hoặc ngược lại, một số nhóm khách hàng có những mục đích tư lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà, và khi đã là thành viên trong ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích, thậm chí có trường hợp ôm quỹ bảo trì bỏ trốn. Và nếu không được tham gia ban quản trị tòa nhà thì họ sẵn sàng dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư.

Để giải quyết các thực trạng nêu trên, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, đại diện Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Hải Đăng đề nghị Bộ Xây dựng cần sớm chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng.

Ngoài ra, đề nghị Bộ Xây dựng sớm nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền, trong đó quy định cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng để góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại đối với công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Bên cạnh đó, vị đại diện này cũng khẳng định, mô hình quản lý vận hành khu chung cư thông qua Ban quản trị tại các tòa nhà chung cư hoạt động không hiệu quả và phức tạp. Phần lớn các thành viên trong Ban quản trị không có nghiệp vụ về xây dựng, quản lý chung cư nên gặp nhiều khó khăn trong quá trình hoạt động. Bên cạnh đó, mô hình này còn tạo ra khe hở cho một số thành viên trong Ban quản trị trục lợi cá nhân, sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích như thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ. Thậm chí đã có trường hợp đại diện Ban quản trị mang quỹ bảo trì bỏ trốn.

Từ đó, đại diện HDmon đề xuất không tiếp tục sử dụng mô hình Ban quản trị với thành phần chính là các cư dân và đại diện chủ đầu tư. Thay vào đó, Bộ xây dựng thành lập những Công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp. Các công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp hoạt động hoàn toàn độc lập với các chủ đầu tư cũng như cư dân. Các công ty này được Bộ xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý các thông tin từ chủ đầu tư, cư dân và/hoặc giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát chặt chẽ của các sở ban ngành liên quan.