Từ nay đến cuối năm, phân khúc nào “nắm” dòng tiền của nhà đầu tư?

Bất động sản công nghiệp và phụ trợ công nghiệp hiện hữu ít rủi ro

Các nghiên cứu thị trường cho thấy dòng bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi Việt Nam mở cửa lại các đường bay quốc tế. Báo cáo quý 2/2022 của CBRE cho thấy lượng các nhà đầu tư quan tâm đất công nghiệp và kho xưởng tăng lần lượt 10% và 7% so với cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê.

Minh chứng là thời gian qua, hàng loạt các dự án cụm công nghiệp được khởi công ở khắp cả nước, nhằm đáp ứng nhu cầu của các cơ sở sản xuất, kinh doanh và kho bãi.

Số liệu của Bộ Công Thương chỉ ra, tính đến hết năm 2020, cả nước có 968 cụm công nghiệp (CCN) được thành lập với diện tích 30.192ha. Theo kế hoạch, định hướng đến năm 2025, cả nước sẽ có 1.704 cụm công nghiệp với tổng diện tích 58.123 ha.

Theo hầu hết các chuyên gia, BĐS công nghiệp và phụ trợ công nghiệp hiện hữu ít rủi ro hơn. Đây cũng là phân khúc "điểm sáng" ngay trong dịch Covid-19 hành hoành năm 2021.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, lĩnh vực BĐS công nghiệp nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp đà tăng trưởng mạnh mẽ do nhiều điều kiện khách quan thuận lợi, bao gồm sự năng động của thương mại điện tử. Trên thực tế, hành vi tiêu dùng của người dân đã thay đổi mạnh mẽ hơn sau các đợt bùng phát của đại dịch Covid - 19, khiến cho việc mua sắm trực tuyến càng trở nên phổ biến và nhu cầu về kho bãi và hậu cần cũng tăng mạnh.

Thêm vào đó, việc dòng vốn FDI tiếp tục đến với Việt Nam cũng khiến phân khúc BĐS công nghiệp hưởng lợi. Trong 4 tháng đầu năm nay, vốn FDI đạt 10,8 tỷ USD (theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư), dù chỉ bẳng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn là một con số đầy lạc quan. Thời gian tới đây, theo chuyên gia Colliers Việt Nan các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đến với Việt Nam mang theo nguồn vốn FDI đáng kể.

BĐS hạng sang được giới nhà giàu "chuộng" đầu tư dài hạn

Những BĐS có mức giá hàng triệu USD mỗi căn tại Tp.HCM và vùng phụ cận, tưởng chừng giá cao sẽ khó tiếp cận người mua. Thế nhưng, đây lại là dòng sản phẩm giao dịch tương đối tốt tại các khu đô thị quy mô, có đầy đủ tiện ích.

Chẳng hạn, tại Tp.HCM, các căn biệt thự The Mizuki ven sông tại khu đô thị Mizuki Park 26ha của Nam Long giá hàng chục tỉ đồng mỗi căn, thậm chí có căn biệt thự cỡ lớn grand villa ven sông giá 80 tỉ đồng/căn cũng hết hàng sau thời gian ngắn chào thị trường. Hay, tại KĐT Vạn Phúc City (Q.Thủ Đức, Tp.HCM), một số căn biệt thự biệt lập giá gần 200 tỉ đồng/căn vẫn hút khách mua.

Trong khi đó, tại Long An, Đồng Nai, dòng sản phẩm biệt thự hạng sang giá hàng triệu USD mỗi căn tại các khu đô thị như Waterpoint (Bến Lức, Long An), Aqua City, Izumi City (Biên Hoà, Đồng Nai)… vẫn được lượng khách hàng có tài chính tốt đón nhận, ở cả nhu cầu ở lẫn đầu tư dài hạn. Ghi nhận cho thấy, vài chục sản phẩm biệt thự ven sông The Aqua thuộc KĐT Waterpoit 355 ha tại Long An giới thiệu ra thị trường đầu năm 2022, với mức giá từ 23 tỉ đồng/căn hiện cũng đã có chủ nhân sở hữu.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao của CBRE cho hay, phân khúc BĐS hạng sang vẫn được giới đầu tư tài chính tốt lựa chọn đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, do dòng sản phẩm này chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, cho nên tiêu chí để đáp ứng các nhu cầu sở hữu rất cao. Hầu hết các sản phẩm được khách mua ưa chuộng phải nằm trong các KĐT có đầy đủ tiện ích, không gian riêng tư, view sông hoặc hồ….

Theo vị chuyên gia này, BĐS hạng sang là sản phẩm có giá trị rất lớn, nên những chủ đầu tư lựa chọn phát triển phân khúc này đều có sự hỗ trợ tốt từ ngân hàng và các đối tác nước ngoài. Bởi vậy, chủ đầu tư có nhu cầu vay và ngân hàng còn hạn mức cho vay thì dự án không gặp nhiều vấn đề về vốn. Hơn nữa, đa số khách hàng nhắm đến phân khúc hạng sang hầu hết đều là người dư tài chính nên bên cấp vốn cũng an tâm hơn, chưa kể còn có chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Theo ông Kiệt, việc sử dụng vốn vay để đầu tư bất động sản là một cách đa dạng hóa việc sử dụng dòng tiền. Tuy nhiên, bất động sản hạng sang có thu hút được nhà đầu tư hay không lại nằm ở bản chất sản phẩm, nếu có pháp lý đầy đủ, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và sở hữu tiềm năng tăng giá cao… sẽ rất hút khách. Với những sản phẩm có giá trị cao nhưng tiềm năng tăng giá thấp thì các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ. Đây là xu hướng của thị trường bất động sản hạng sang trong thời gian tới.

"Việc kiểm soát tài chính, tôi nghĩ sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn, còn trong dài hạn, bản thân các ngân hàng sẽ có phương án để hỗ trợ cho nhóm khách hàng này. Hơn nữa, bất động sản hạng sang và siêu sang luôn được quan tâm, nhiều chủ đầu tư có kế hoạch đưa giá bán phân khúc này lên một mặt bằng mới trong tương lai gần", ông Kiệt nói.

Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy các sản phẩm BĐS hạng sang biệt lập tại các khu đô thị được người mua nhà quan tâm trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm; giá liên tục tăng mạnh. Đây vẫn là loại hình được giới phân tích đánh giá là kênh cất giữ tài sản phù hợp cho nhà đầu tư dài vốn.

Đất nền, nhà phố vẫn hút nhà đầu tư

Cùng với đó, theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, bất chấp thị trường biến động, dòng sản phẩm đất nền vẫn được giới dầu tư lựa chọn. Với các sản phẩm đất nền thuộc dự án có giá trị thật, cơ sở pháp lý chuẩn và giá hợp lý vẫn là một kênh trú ẩn tài sản lâu dài của nhà đầu tư.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, phân khúc này không còn dễ đầu tư lướt sóng như trước đây. Chọn phân khúc này, nhà đầu tư ưu tiên đầu tư dài hạn, xem là tài sản dự trữ trong giai đoạn lạm phát, đồng thời, nhà đầu tư cũng không nên kỳ vọng về mức lời đột biến.

Cùng với đất nền, theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, dòng sản nhà phố nội đô vừa sử dụng, vừa kết hợp cho thuê kinh doanh luôn có nhu cầu, thanh khoả. Dòng sản phẩm này tuy không được đánh giá cao về khả năng sinh lời nhưng lại mang tính bền vững, giá trị ít biến động và thanh khoản luôn duy trì ở trạng thái tốt.

"Trong lúc thị trường biến động, phân khúc bất động sản có tiềm năng thực, giá trị sử dụng thực sẽ là phương án tốt nếu các nhà đầu tư đang có ý định dự trữ tài sản", ông Hiển nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Phan Vi, chuyên môi giới nhà phố cho biết, nhà phố vẫn là kênh cất giữ tài sản phù hợp cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường lạm phát. Biên độ giá của căn hộ chỉ tăng đến khoảng 1-2 năm sau khi bàn giao, trong khi đó nhà phố, biệt thự biệt lập đảm bảo lợi nhuận bền vững do tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, theo ông Vi, nhà đầu tư phải nhìn nhận lại giá trị bất động sản đó sẽ như nào, có dòng tiền cho thuê ổn định, khu vực có giá không quá biến động. Đối với sản phẩm BĐS có vị trí tốt, thanh khoản dòng tiền và có đặc thù ít sản phẩm so sánh thì loại BĐS nhà phố, biệt thự vẫn là kênh giữ tiền tốt.

Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, trong thời gian tới đây, cùng với đà hồi phục chung của nền kinh tế, có nhiều yếu tố khiến chúng ta tiếp tục lạc quan về thị trường BĐS.

Tuy vậy, để tăng tính an toàn khi đầu tư ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư nên hạn chế tìm đến tín dụng, lên phương án tài chính kỹ lưỡng hơn thay vì vội vã quyết định, đón sóng. Thời điểm thị trường chững lại là lúc nhà có nhiều thời gian hơn để tính toán bài toán lợi nhuận để quá trình đầu tư diễn ra lâu bền.