Từ tranh cãi tại họp thường niên, nhìn lại 2 thương vụ bán dự án của Petroland cho Đất Xanh

Kinh doanh ảm đạm

Cuối năm 2011, CTCP Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (Petroland -UPCoM: PTL) chính thức khánh thành Trung tâm thương mại tài chính Dầu khí Phú Mỹ Hưng (Petroland Tower), một trong những tòa nhà hiện đại bậc nhất lúc bấy giờ với kiến trúc hàm ý biểu trưng cho sự phồn thịnh của ngành dầu khí Việt Nam.

Năm 2011 cũng là năm tốt nhất trong hơn một thập kỷ kinh doanh của Petroland. Công ty ghi nhận mức doanh thu và lợi nhuận sau thuế kỷ lục, lần lượt đạt 747 tỷ và 126 tỷ đồng. Nhưng “niềm vui ngắn chẳng tày gang”, ngay năm sau đó, doanh nghiệp lần đầu tiên báo lỗ.

Dù được kỳ vọng nhiều sau thành công của dự án Petroland Tower cùng với nhiều dự án khác tại TP HCM và Vũng Tàu, hoạt động của Petroland lại ngày càng đi xuống với lý do thị trường bất động sản trầm lắng và cạnh tranh cao.

Petroland được biết đến là doanh nghiệp có quỹ đất lớn với vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, với việc nhiều dự án đóng băng, tính đến quý I/2019, Petroland lỗ lũy đến 234 tỷ trên vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng.

Từ khi thành lập đến nay, doanh nghiệp mới hoàn thiện được 4 dự án lớn là Petroland Tower, Petroland quận 2, chung cư Mỹ Phú và Khu phức hợp 30/4. Việc kinh doanh lao dốc khiến doanh nghiệp tính đến chuyện thoái vốn, bán đất tại nhiều dự án mới.

Dự án chung cư Thăng Long

Dự án chung cư Thăng Long ban đầu thuộc CTCP Đầu tư Dầu khí Thăng Long - liên doanh giữa Petroland (80%) và Công ty TNHH Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Anh Vũ (20%). Dự án nằm ở khu vực quận 9, TP HCM với tổng diện tích hơn 6ha.

Dự án chưa được triển khai theo đúng tiến độ do các bên gặp khó khăn về tài chính cũng như tình hình thị trường bất động sản đóng băng. Do đó, Petroland đã quyết định thoái toàn bộ vốn dự án Thăng Long vào năm 2016, không thông qua đấu giá.

Ảnh minh họa dự án Chung cư Thăng Long, quận 9 TP HCM. Ảnh: PTL

Cụ thể vào tháng 11/2016, Petroland và Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) đã ký kết hợp đồng (Hợp đồng 267) chuyển nhượng 100% cổ phần công ty Dầu khí Thăng Long với mức giá gần 564 tỷ đồng (trên cơ sở định giá 9 triệu/m2 cho diện tích 6,26ha), thanh toán làm 3 đợt. Đến tháng 4/2017, 2 bên ký thêm Phụ lục số 1, trong đó có điều chỉnh giá chuyển nhượng xuống còn 546 tỷ đồng do diện tích bị điều chỉnh chỉ còn hơn 6ha.

Mặc dù hợp đồng là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng việc xác định mức giá chuyển nhượng lại sử dụng kết quả định giá đất dự án chứ không phải định giá doanh nghiệp. Dầu khí Thăng Long được thành lập năm 2010 đã ghi nhận nhiều chi phí phát sinh cũng như có các tài sản khác như tiền gửi ngân hàng, tồn kho…Tài liệu đại hội cổ đông năm 2019 của Petroland cũng nhận định việc xác định giá trị một cổ phần còn nhiều điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều thiếu sót trong công tác định giá dẫn đến bất lợi cho các cổ đông.

Việc chuyển nhượng dự án Thăng Long còn phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến các khoản đền bù giải phóng mặt bằng và đối tác không có sự phối hợp giải quyết dứt điểm. Điều này dẫn đến nguy cơ Petroland bị khấu trừ phần giá trị thanh toán còn lại của hợp đồng và khả năng phải bỏ thêm chi phí để xử lý.

Một điểm cần lưu ý trong vụ chuyển nhượng cổ phần là Petroland phải thực hiện thanh toán cả tiền sử dụng đất cho đối tác. Theo một cổ đông tại họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2019 chia sẻ: “Tôi chưa thấy bất cứ hoạt động chuyển nhượng nào mà đơn vị chuyển nhượng đứng ra bao luôn tiền sử dụng đất cho đối tác sau khi đã ký hợp đồng như trường hợp của Petroland". Cổ đông ước tính số tiền Petroland sẽ phải đóng tiền sử dụng đất đến 500 tỷ đồng. Do đó, nếu so với giá bán cho Đất Xanh thì mảnh đất 6ha tại quận 9 chỉ thu ròng vài chục tỷ đồng.

Dự án INT Nha Trang

Đầu năm 2018, Đất Xanh hoàn tất việc mua lại 28,65 triệu cổ phiếu, tương đương 90,8% vốn CTCP Đầu tư Dầu khí Nha Trang (INT). Trong đó, Petroland bán toàn bộ 62,19% cổ phần tại INT Nha Trang, bên cạnh Tổng CTCP Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC, HNX: PVX) 15,44%, CTCP Đầu tư và Xây lắp Dầu khí Sài Gòn (PVC-SG) chiếm 9,62% và CTCP Xây lắp Dầu khí miền Trung (PVC-MT) chiếm 3,58%.

PVX là cổ đông lớn sở hữu 36% vốn của Petroland. Đại diện phần vốn của PVX tại Petroland đồng thời là Chủ tịch HĐQT Petroland.

Petroland đã ủy quyền cho PVX thực hiện việc thoái vốn khỏi INT Nha Trang và nhiều đối tác lớn muốn mua lại cổ phần. Tuy nhiên, PVX thực hiện bán thỏa thuận cho Đất Xanh với giá trị chuyển nhượng hơn 330 tỷ đồng.

Đến đầu năm 2019, Đất Xanh thông báo chuyển nhượng toàn bộ 28,65 triệu cổ phần INT Nha Trang sau 1 năm sở hữu với giá trị 1.800 tỷ đồng. CTCP Đầu tư LDG hiện là đơn vị cuối cùng sở hữu cổ phần này.

INT Nha Trang được thành lập tháng 2/2008 và là chủ dự án sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh có tổng mức đầu tư 1.400 tỷ đồng với diện tích 172ha. Ngoài vị trí đắc địa và diện tích lớn tại Nha Trang, công ty có vốn điều lệ hơn 300 tỷ đồng này còn một khoản đặt cọc 100 tỷ nằm trong ngân sách tỉnh Khánh Hòa nhiều năm.

Dự án sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh. Ảnh: PTL

Trả lời những thắc mắc của cổ đông tại cuộc họp thường niên năm 2019 của Petroland cuối tuần trước, ông Bùi Minh Chính – Chủ tịch HĐQT thừa nhận rằng PVC việc chuyển nhượng tại cả 2 dự án trên là thỏa thuận và không thông qua đấu giá.

Ông Chính cho rằng: "Vấn đề này liên quan đến pháp luật. Nếu pháp luật có ý kiến, ngay lập tức công ty sẽ tổ chức họp bất thường để xử lý ngay. Tôi đề nghị, nội dung này không thuộc thẩm quyền ĐHCĐ và không đưa vào chương trình nghị sự".

Khu đô thị Dầu khí Vũng Tàu

Còn tại dự án Khu đô thị Dầu khí Vũng Tàu, dự án đã bị Ủy ban Nhân dân tỉnh có quyết định thu hồi chủ trương đầu tư và đền bù hơn 5ha cho doanh nghiệp. Petroland cho biết do áp lực nợ vay nên doanh nghiệp đã thực hiện bán khoảng 3,3ha đất mặt tiền không qua đấu giá với giá khoảng 2,8 triệu/m2.

Phối cảnh dự án KĐT Dầu khí Vũng Tàu ban đầu. Ảnh: PTL

Ban lãnh đạo Petroland nhận định, đối với phần diện tích còn lại, công ty đang gặp khó khăn khi chủ yếu là đất rừng. Hiện Petroland vẫn chưa sang tên đất tại các thửa đất lâm nghiệp cũng làm ảnh hưởng đến việc thực hiện công tác thoái vốn tại dự án này.

Để thực hiện, Petroland phải bổ sung ngành nghề đăng ký kinh doanh và thực hiện các thủ tục pháp lý khác mới có thể tiến hành việc chuyển nhượng. Việc vướng mắc này có thể làm mất cơ hội thoái vốn với giá kỳ vọng của Petroland, do thời điểm qua thị trường bất động sản Vũng Tàu tăng trưởng mạnh.

Hiện nay nguồn thu của PTL chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê văn phòng, hợp tác kinh doanh, quản lý tòa nhà, quản lý chung cư và hoạt động tư vấn giám sát. Tuy nhiên, hiệu quả của các hoạt động này không cao, lợi nhuận không bù đắp được chi phí, Ban lãnh đạo Petroland nhận định.