Từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, kiến nghị sửa quy định về điều kiện năng lực tài chính nhà đầu tư

Đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đề cập trong văn bản nhận xét và đề xuất sau các phiên đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm gửi Thủ tướng mới đây.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng (tương tự như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư 120 ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về giao dịch chứng khoán), hoặc đề nghị xem xét có thể quy định ngưỡng giá (có thể xem xét để quy định ngưỡng giá ở mức khoảng gấp rưỡi giá khởi điểm đấu giá là phù hợp) thì nhà đầu tư đã nộp “tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá ngưỡng giá, nếu vượt quá ngưỡng giá thì nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.   

HOREA nêu, do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể các điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá, nên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản” yêu cầu nhà đầu tư cam kết đáp ứng đúng các yêu cầu sau: cam kết không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác; thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan theo quy định pháp luật; thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo phương thức thanh toán tiền trúng đấu giá được quy định trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo hướng dẫn của cơ quan cấp có thẩm quyền; có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án.

 Nhưng theo hiệp hội, việc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư có tính hình thức và lỏng lẻo, nên hiệp hội cho rằng rất cần thiết xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

Hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định giá khởi điểm đấu giá và nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp cấp tỉnh, nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội, quân xanh - quân đỏ”, hoặc ngăn ngừa hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc thông đồng giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.

Bởi lẽ, HOREA cho rằng, phương thức đấu giá tài sản đang được thực hiện phổ biến ở các địa phương, điển hình như tại TP.HCM, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản trong giai đoạn từ năm 2011 đến tháng 3/2017 (là thời điểm tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Công văn số 342 ngày 7/3/2017 của Thủ tướng) đã tổ chức 215 cuộc đấu giá, với tổng giá khởi điểm là 3.211,8 tỷ đồng; tổng giá trị giá trúng đấu giá là 4.467,9 tỷ đồng tăng thêm 1.256 tỷ đồng, gấp 1,39 lần so với giá khởi điểm đấu giá. 

Trong đó, chỉ riêng cuộc đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, đã có đến 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá và phải qua 16 vòng đấu thì mới xác định người trúng đấu giá là Công ty Tân Hoàng Minh; giá khởi điểm 550 tỷ đồng, giá trúng đấu giá 1.430 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng đến 32% tổng giá trúng đấu giá của 215 cuộc đấu giá), tăng thêm 610 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá;

Như vậy, có thể nhận định, thực hiện đấu giá tài sản, trong đó, có quyền sử dụng đất, theo hình thức đấu giá rộng rãi, công khai, để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, bổ sung thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Tân Hoàng Minh xin đơn phương chấm dứt mua đất trúng đấu giá

Liên quan tới hoạt động đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm, tối muộn ngày 11/1, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã phát đi thông cáo báo chí về việc tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức, TP.HCM.

Tập đoàn này cho biết, ngày 10/12/2021, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá ô đất có diện tích 10.060 tại Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương 2,45 tỷ/m2, cách đơn vị trả giá thứ hai là một công ty nước ngoài đặt giá 23.800 tỷ đồng là 700 tỷ đồng. Đây là mức giá cao ngoài dự kiến của Tập đoàn Tân Hoàng Minh khi tham gia đấu giá. Trong quá trình tham gia đấu giá đã có rất nhiều nhà đầu tư trả giá cao đến 20.000 tỷ đồng rồi bỏ cuộc và chỉ còn lại một nhà đầu tư nước ngoài và Ngôi Sao Việt.

Tân Hoàng Minh cho biết, với mong muốn góp sức để TP.HCM có thêm động lực khắc phục khó khăn sau đại dịch, Ngôi Sao Việt đã quyết tâm trả giá cao hơn 3% để giành quyền trúng đấu giá ô đất này nhằm tăng thêm nguồn thu ngân sách cho TP.HCM và xây dựng một công trình điểm nhấn đẹp, hiện đại.

Sau khi trúng đấu giá, ban lãnh đạo Tân Hoàng Minh đã điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh và tài chính của tập đoàn, cân đối đầy đủ tài chính để đảm bảo đóng tiền theo đúng tiến độ và quy định trong hợp đồng đã ký với Trung tâm phát triển quỹ đất và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM.

Tuy nhiên, sau khi đấu giá thành công, ban lãnh đạo tập đoàn đã lắng nghe và ghi nhận các ý kiến phân tích từ cơ quan quản lý nhà nước và dư luận, trong đó có những ý kiến cho rằng kết quả trúng đấu giá ở mức cao có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Tập đoàn nhận thấy việc trúng đấu giá với kết quả trên có thể dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung.

Nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường kinh doanh bất động sản, Công ty Ngôi Sao Việt - Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết sẽ có văn bản chính thức gửi UBND TP.HCM để báo cáo và gửi Trung tâm phát triển quỹ đất, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đồng thời chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản công.