Văn phòng cho thuê: Chủ nhà và khách thuê đàm phán trong ngắn hạn, thị trường hoạt động ổn định

Có thể thấy thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn duy trì sự hoạt động ổn định trong đại dịch. Tuy nhiên, trong những tháng qua những tác động ngắn hạn bởi dịch Covid-19 đã khiến nhiều hầu hết các công ty được khuyến khích làm việc từ nhà hoàn toàn hoặc luân phiên, khiến nhiều nơi làm việc đóng cửa tạm thời, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các hợp đồng thuê văn phòng.

Ảnh hưởng nhiều nhất là các công ty ngành du lịch, vận tải và khách sạn. Các công ty sản xuất cũng phải giảm nhu cầu thuê do sự gián đoạn về sản xuất và chuỗi cung ứng. Các công ty dịch vụ cũng đang đánh giá lại lao động để cắt giảm chi phí…các công ty công nghệ thì thúc đẩy phương án làm việc từ xa.

Theo Savills, nguồn cầu đối với văn phòng chia sẻ (Coworking) đã giảm đáng kể bởi loại hình này dễ dàng bị tác động bởi đại dịch với thời hạn thuê ngắn và hợp đồng linh hoạt. Coworking được kỳ vọng sẽ phục hồi nhanh chóng do nguồn cầu mạnh từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Theo số liệu từ đơn vị này hiện toàn Hà Nội có khoảng 1,8 triệu m2 sàn tăng 3% so với năm ngoái, trong đó chủ yếu là văn phòng hạng B chiếm 43%. Hầu hết nằm ở phía Tây. Thị trường văn phòng Q1/2020 vẫn chưa ghi nhận tác động tiêu cực đáng kể của COVID-19, và vẫn duy trì hoạt động ổn định. Hầu hết các hợp đồng thuê có thời hạn từ ba đến năm năm và do đó hoạt động vẫn được thông suốt.

Giá thuê gộp trung bình giảm nhẹ -1% theo quý nhưng tăng 1% theo năm; giá thuê giảm tại tất cả các hạng. Công suất thuê không thay đổi theo quý và tăng 1 điểm % theo năm; Hạng A có sự tăng trưởng mạnh nhất. Trong ngắn hạn, tỷ lệ trống sẽ tăng lên khi khách thuê thắt chặt chi tiêu, giảm diện tích hoặc đóng cửa văn phòng, hoặc trì hoãn kế hoạch mở rộng.

Nguồn: Savills

Theo nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản CBRE, nhiều khách thuê văn phòng đã và đang thuyết phục chủ nhà cắt giảm giá thuê 15-20% nhằm hạn chế bớt những khoản lỗ khi tình hình kinh doanh đang đi xuống.

Tại Tp.HCM, các chủ nhà vẫn chưa cắt giảm trực tiếp giá chào thuê mà chỉ đang xem xét việc giảm giá trong thời gian ngắn hạn hoặc hoãn việc thu tiền thuê đến cuối kỳ cho các khách thuê có tình hình kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ dịch bệnh. Vì thế, giá thuê văn phòng hạng A trong ba tháng đầu năm gần như không giảm, ở mức 44,6 USD/m2/tháng. Thậm chí, phân khúc hạng B còn có giá thuê trung bình tăng 1,8% so với cuối năm ngoái và tăng 7,4% so với cùng kì năm trước, tương đương 25,2 USD/m2/tháng.

Như vậy, có thể thấy thị trường văn phòng cho thuê chỉ đang chịu tác động ngắn hạn bởi dịch Covid-19 dẫn đến các khách thuê đang cố gắng thương thảo với chủ nhà để có thể giảm giá thuê. Và các chủ nhà cũng đang đàm phán giảm giá trong thời gian ngắn hạn vài tháng để hỗ trợ cho các khách thuê trong mùa dịch. Mức giảm giá thuê phổ biến ở mức 15-20%.

Bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam cho rằng, giá thuê văn phòng vẫn cao do phần lớn các hợp đồng cho thuê đã được thương thảo trước dịch. Các hợp đồng thuê hầu hết có thời hạn từ 3 - 5 năm, do đó hoạt động thuê trên thị trường vẫn được thông suốt.

Mặt khác, do nguồn cung trên thị trường hạn chế nên giá thuê văn phòng khó giảm. Phần lớn các giao dịch gia hạn hợp đồng thuê trong quý đầu năm vẫn ghi nhận giá điều chỉnh tăng.

Mặc dù phải tạm thời ngưng hoạt động, gặp khó khăn nhưng phần lớn các doanh nghiệp đều chưa tính tới việc trả mặt bằng hay dịch chuyển khu vực thuê ở thời điểm này. Thay vào đó, họ đang chờ những diễn biến tiếp theo của dịch bệnh để nghiên cứu các phương án thuê văn phòng.

Hơn nữa do tình trạng cung ít - cầu nhiều , để tìm kiếm một địa điểm thuê văn phòng mới có mức giá phù hợp là không đơn giản. Các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê đang giữ lợi thế trên thị trường.

Tuy nhiên, theo nhận định của chuyên gia từ CBRE, Savills, JLL…nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài, diễn biến phức tạp, thị trường này sẽ buộc phải có sự điều chỉnh trong thời gian tới.

Theo bà Trang, Covid-19 sẽ tác động đến thị trường theo hai hướng, đó là định nghĩa lại văn phòng truyền thống và thước đo năng suất có thể sẽ không dựa vào việc nhân viên có mặt ở văn phòng hay không. Bà Trang tin mô hình làm việc trực tuyến sẽ vẫn tiếp tục diễn ra sau đại dịch. Covid-19 sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp tìm ra mô hình làm việc từ xa.

Còn bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng nhận định, sau đại dịch Covid-19, thị trường văn phòng có thể sẽ được định hình lại các xu hướng mới.

Khách thuê có thể sẽ đề cao các phương pháp làm việc linh hoạt hơn như thuê không gian làm việc chung hoặc phân bổ nhân lực ra nhiều văn phòng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố.

Các khách thuê cũng bắt đầu quan tâm hơn về yếu tố sức khỏe của nhân viên thông qua việc lựa chọn các mặt bằng văn phòng ở những tòa nhà có chất lượng cao thay vì chỉ quan tâm đến việc tiết kiệm chi phí như trước đây.