Vì sao giá đất cụ thể thường cao hơn giá đất trong bảng giá đất?

18/01/2022 11:14
Giá đất cụ thể là một loại giá đất nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) quyết định.

Khái niệm giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.

Lấy ví dụ, khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc thu hồi để thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng thì khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cho người sử dụng diện tích đất bị thu hồi. Nói cách khác, giá đất cụ thể không được quyết định trước nên người sử dụng đất khi bị thu hồi mới biết đơn giá bồi thường.

Trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo giai đoạn 5 năm. Vì vậy, người dân hoàn toàn biết trước được giá đất trong bảng giá đất nếu biết chính xác địa chỉ, vị trí thửa đất và mục đích sử dụng đất.

Khi nào áp dụng giá đất cụ thể?

Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được dùng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (cấp Sổ đỏ vượt hạn mức); cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

(2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.

(6) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

(3) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

(4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

(5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất cụ thể do ai quyết định?

Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để các định giá đất cụ thể.

- Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (lựa chọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu).

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

- Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Giá đất cụ thể cao hơn bảng giá đất?

Dù không có văn bản nào quy định về việc giá đất cụ thể thấp, bằng hay cao hơn hơn giá đất trong bảng giá đất. Song, căn cứ phương pháp xác định giá đất, những trường hợp áp dụng và thực tiễn cho thấy giá đất cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất.

Ví dụ, khi Nhà nước cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức mà thửa đất đó có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì sẽ áp dụng phương pháp chiết trừ để tính giá đất cụ thể, qua đó sẽ tính được tiền sử dụng đất phải nộp.

Công thức tính giá đất cụ thể khi cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức như sau:

Giá đất cụ thể (01m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất

Theo công thức trên nếu hệ số điều chỉnh giá đất là 1,0 thì khi đó giá đất cụ thể sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất; nếu hệ số điều chỉnh lớn (>) hơn 1,0 thì giá đất cụ thể sẽ lớn hơn giá đất trong bảng giá đất.

Ví dụ như tại thị trấn của các huyện thuộc Thành phố Hà Nội có hệ số điều chỉnh giá đất khi cấp Sổ đỏ áp dụng trong năm 2021 đối với diện tích vượt hạn mức là: 1,10 (hệ số K = 1,10).

https://cafef.vn/vi-sao-gia-dat-cu-the-thuong-cao-hon-gia-dat-trong-bang-gia-dat-20220118111359343.chn

Tin mới

iPhone của bạn sắp thành "đồ cổ"? Đây là điều bạn cần biết!
2 giờ trước
Mọi sản phẩm công nghệ đều có giới hạn vòng đời. Apple cam kết hỗ trợ các thiết bị của mình ít nhất 5 năm sau khi ngừng bán, nhưng sau mốc thời gian này, chúng có thể bị phân loại là “hàng cũ”.
"Áp thuế tiêu thụ đặc biệt với điều hoà là đẩy lùi sinh hoạt 40-50 năm"
38 phút trước
Nhiều đại biểu Quốc hội đã đề xuất loại điều hoà nhiệt độ khỏi danh mục mặt hàng chịu thuế trong dự án Luật thuế tiêu thụ đặc biệt (sửa đổi).
Cuộc chạy đua robot của các 'ông lớn' công nghệ ngày càng nóng, tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng vừa nhanh chóng tham gia
25 phút trước
Thị trường này được dự báo sẽ đạt 38 tỷ USD vào năm 2035, với gần 1,4 triệu lô hàng.
FWD Việt Nam: Điểm sáng trong bảng xếp hạng môi trường làm việc 2024
50 phút trước
Công ty Bảo hiểm Nhân thọ FWD tiếp tục được vinh danh trong bảng xếp hạng Top 100 Nơi Làm Việc Tốt Nhất Việt Nam 2024, khẳng định vị thế hàng đầu trong thị trường lao động.
Doanh số tại Việt Nam tăng mạnh, Yamaha kiếm được bao nhiêu tiền?
42 phút trước
Trong Quý III/2024, Việt Nam là thị trường có tăng trưởng doanh số cao thứ 2 trên toàn thế giới của Yamaha.

Bảng giá cập nhật trực tuyến

Cao su

RUBBER

41.207.572 VNĐ / tấn

188.30 JPY / kg

0.84 %

- 1.60

Đường

SUGAR

12.030.928 VNĐ / tấn

21.47 UScents / lb

0.42 %

+ 0.09

Cacao

COCOA

229.901.288 VNĐ / tấn

9,045.00 USD / mt

4.75 %

+ 410.00

Cà phê Arabica

COFFEE ARABICA

169.957.174 VNĐ / tấn

303.30 UScents / lb

2.82 %

+ 8.33

Gạo

RICE

17.454 VNĐ / tấn

15.09 USD / CWT

0.51 %

- 0.08

Đậu nành

SOYBEANS

9.178.974 VNĐ / tấn

982.83 UScents / bu

0.52 %

+ 5.08

Bột đậu nành

SOYBEAN MEAL

8.143.431 VNĐ / tấn

290.65 USD / ust

0.43 %

+ 1.25

» Xem tất cả giá Nông sản

Tin cùng chuyên mục

[Trên Ghế 43] Ông chủ Phê Phượt bày cách phượt bằng ô tô: Đi gì, ăn gì, ở đâu, mấy ngày và làm gì?
16 giờ trước
Xuyên Việt hàng chục lần, anh Đoàn Kiều Dũng có thừa kinh nghiệm để chia sẻ cho những ai đang có ý định phượt bằng ô tô.
Cãi vợ nuôi đặc sản "dân nhậu thích mê", anh nông dân kiếm hàng tỷ đồng mỗi năm
16 giờ trước
Từng cãi vợ, bỏ nghề tài xế để chuyển sang mô hình nuôi loài động vật quen thuộc dân nhậu thích mê, nông dân Bùi Công Mạnh mỗi năm thu về hàng tỷ đồng.
Bộ trưởng Công Thương: Không để găm hàng, tăng giá dịp Tết
18 giờ trước
Trước biến động giá cả có thể xảy ra, Bộ trưởng Bộ Công Thương yêu cầu Sở Công Thương các tỉnh, đơn vị trực thuộc bộ và các doanh nghiệp, tập đoàn có biện pháp ổn định thị trường, không để xảy ra tình trạng găm hàng, thiếu hàng, gián đoạn nguồn hàng gây tăng giá đột biến trong dịp cuối năm và Tết Nguyên đán 2025.
Giá cà phê tăng vọt
19 giờ trước
Trong phiên giao dịch hôm 20/11, giá hai mặt hàng cà phê Arabica leo đỉnh cao nhất kể từ năm 2011 và Robusta trở lại mức cao nhất trong hơn một tháng.