Vì sao giá đất cụ thể thường cao hơn giá đất trong bảng giá đất?

18/01/2022 11:14
Giá đất cụ thể là một loại giá đất nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) quyết định.

Khái niệm giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.

Lấy ví dụ, khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc thu hồi để thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng thì khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cho người sử dụng diện tích đất bị thu hồi. Nói cách khác, giá đất cụ thể không được quyết định trước nên người sử dụng đất khi bị thu hồi mới biết đơn giá bồi thường.

Trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo giai đoạn 5 năm. Vì vậy, người dân hoàn toàn biết trước được giá đất trong bảng giá đất nếu biết chính xác địa chỉ, vị trí thửa đất và mục đích sử dụng đất.

Khi nào áp dụng giá đất cụ thể?

Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được dùng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (cấp Sổ đỏ vượt hạn mức); cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

(2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.

(6) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

(3) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

(4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

(5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất cụ thể do ai quyết định?

Căn cứ khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để các định giá đất cụ thể.

- Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (lựa chọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu).

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

- Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Giá đất cụ thể cao hơn bảng giá đất?

Dù không có văn bản nào quy định về việc giá đất cụ thể thấp, bằng hay cao hơn hơn giá đất trong bảng giá đất. Song, căn cứ phương pháp xác định giá đất, những trường hợp áp dụng và thực tiễn cho thấy giá đất cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất.

Ví dụ, khi Nhà nước cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức mà thửa đất đó có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì sẽ áp dụng phương pháp chiết trừ để tính giá đất cụ thể, qua đó sẽ tính được tiền sử dụng đất phải nộp.

Công thức tính giá đất cụ thể khi cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức như sau:

Giá đất cụ thể (01m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất

Theo công thức trên nếu hệ số điều chỉnh giá đất là 1,0 thì khi đó giá đất cụ thể sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất; nếu hệ số điều chỉnh lớn (>) hơn 1,0 thì giá đất cụ thể sẽ lớn hơn giá đất trong bảng giá đất.

Ví dụ như tại thị trấn của các huyện thuộc Thành phố Hà Nội có hệ số điều chỉnh giá đất khi cấp Sổ đỏ áp dụng trong năm 2021 đối với diện tích vượt hạn mức là: 1,10 (hệ số K = 1,10).

https://cafef.vn/vi-sao-gia-dat-cu-the-thuong-cao-hon-gia-dat-trong-bang-gia-dat-20220118111359343.chn

Tin mới

Cận cảnh siêu phẩm sedan cỡ nhỏ: Trang bị cửa sổ trời cùng loạt tính năng hiện đại, ăn 3,88 lít xăng/100 km
8 giờ trước
Chiếc sedan đến từ thương hiệu Nhật Bản có khả năng tiết kiệm nhiên liệu ấn tượng khi chỉ hết 3,88 lít/100 km.
Xuất khẩu thủy sản trên đà phục hồi hướng đến mục tiêu 10 tỷ USD
5 giờ trước
10 tháng qua, xuất khẩu thủy sản của nước ta tăng 28% so với cùng kỳ năm ngóai, khả năng cao sẽ đạt mục tiêu xuất khẩu 10 tỷ USD trong năm nay.
Thái Lan có động thái mới vụ 7 tấn nho Shine Muscat nghi nhiễm độc
5 giờ trước
Nước này triển khai quy trình nghiêm ngặt trước thông tin trên.
Một mẫu iPhone đang giảm hơn 13 triệu, giá bán chỉ từ 8 triệu đồng
6 giờ trước
Hiện tại, mẫu iPhone này đang được bán tại nhiều đại lý với mức giá cực rẻ.
"Vua doanh số" của Xiaomi, bán chạy hơn S24 Ultra: Màn hình mượt hơn iPhone 16, giá chưa đến 3 triệu
6 giờ trước
Đâu là lý do khiến mẫu điện thoại giá rẻ này có sức hút lớn như vậy?

Bảng giá cập nhật trực tuyến

Cao su

RUBBER

43.461.624 VNĐ / tấn

198.60 JPY / kg

0.71 %

+ 1.40

Đường

SUGAR

12.163.796 VNĐ / tấn

21.82 UScents / lb

-1.71 %

- -0.38

Cacao

COCOA

179.960.462 VNĐ / tấn

7,117.00 USD / mt

-3.30 %

- -243.00

Cà phê Arabica

COFFEE ARABICA

141.466.846 VNĐ / tấn

253.77 UScents / lb

-1.87 %

- -4.84

Đậu nành

SOYBEANS

9.447.101 VNĐ / tấn

1,016.80 UScents / bu

0.12 %

+ 1.30

Bột đậu nành

SOYBEAN MEAL

8.255.996 VNĐ / tấn

296.20 USD / ust

-0.77 %

- -2.30

Dầu đậu nành

SOYBEAN OIL

27.187.367 VNĐ / tấn

48.77 UScents / lb

0.93 %

+ 0.45

» Xem tất cả giá Nông sản

Tin cùng chuyên mục

Anh nông dân lãi 500 triệu đồng nhờ "bẻ lái" nuôi con "hiền như cục đất" mê ăn chuối
8 giờ trước
Mong muốn làm giàu ở quê nhà, anh Trần Quốc Tuấn ở Hà Tĩnh mạnh dạn nuôi con quen thuộc mà khi nhắc tên ai cũng thấy hay, một thời gian sau mang đi bán nhẹ nhàng thu về 500 triệu đồng/năm.
Đây chính là ‘mỏ vàng’ giúp Việt Nam hốt bạc từ Á sang Âu: Thu hơn 16 tỷ USD kể từ đầu năm, hơn 100 quốc gia trên thế giới đã chốt đơn
11 giờ trước
Mỹ, Trung Quốc và Hà Lan đang mạnh tay săn lùng mặt hàng này từ Việt Nam.
Bình Thuận: Thanh long nghịch vụ rớt giá "sốc", còn 2.000 đồng/kg
12 giờ trước
Từ mức giá hơn 20.000 đồng/kg đầu vụ, hiện giá thanh long nghịch vụ đang quay đầu giảm "sốc", chỉ bằng 1/10, khiến nông dân thấp thỏm
Vàng tăng 30% từ đầu năm nhưng nếu ‘all-in’ vào 4 loại hàng hóa này, nhà đầu tư còn lãi đậm hơn nhiều
13 giờ trước
Bối cảnh chung của thị trường hàng hóa không mấy tươi sáng kể từ đầu năm nhưng vẫn có một số sản phẩm ghi nhận tăng trưởng rất mạnh.