Vì sao tranh chấp chung cư ngày một diễn ra gay gắt?

Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, 2 thành phố lớn nhất TPHCM có khoảng 1.440 chung cư; TP Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.

Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3-2019, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.

Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TPHCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. 

Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố có một chung cư đang xảy ra tranh chấp. Trong khi hình thành các khu chung cư cao tầng là một vấn đề mang tính thiết yếu, giải quyết bài toán đô thị hóa, phục vụ cho sự phát triển của các đô thị hiện đại, thì mâu thuẫn ngày càng nhiều và càng phức tạp mà chưa thể giải quyết triệt để ngày càng ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển bền vững mà các thành viên thị trường bất động sản Việt Nam đang theo đuổi.

Nguyên nhân của thực trạng này thực tế cũng đã được chỉ ra. Trong đó, có nguyên nhân thuộc về những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng…

Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu cũng xuất hiện nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy gây ra những bất ổn về trật tự xã hội. Tại buổi tọa đàm, nhiều ý kiến phân tích những câu chuyện còn bất cập trong quản lý, vận hành các dự án chung cư, khu đô thị để từ đó kiến nghị, đề xuất những giải pháp tháo gỡ.

Sáng nay (25/6), Tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận" do Báo Đầu tư tổ chức tại TPHCM, một số ý kiến khác cũng cho rằng hiện đã có mô hình Ban quản trị nhà chung cư nhưng sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất mô hình chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; mô hình giao đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

"Như vậy mô hình quản lý đa dạng, linh hoạt hơn. Chọn mô hình nào là do cộng đồng tự chọn. Dù chủ đầu tư hay đơn vị thực hiện đều phải có giám sát thông qua ban quản trị của toà chung cư đó", đại diện công ty CP Sao Kim cho biết.

Theo vị này, nhìn vào bề nổi của sự việc, quản lý các tòa nhà chung cư tưởng chừng chỉ là các công việc tay chân đơn giản như lễ tân, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, xử lý côn trùng, chăm sóc cây xanh… Nhưng càng đi sâu vào thì mới thấy được đây là lĩnh vực đầy thách thức, với muôn vàn khó khăn đối mặt mỗi ngày mà mỗi loại hình BĐS lại có quy trình quản lý và yêu cầu dịch vụ khác nhau.

Đặc biệt, ở một thị trường mà người dân mới bắt đầu làm quen với việc ở trong các tòa nhà chung cư có tiêu chuẩn sống cao và chấp nhận trả trả phí quản lý như tại Việt Nam thì càng dễ nảy sinh các vấn đề phức tạp trong quá trình quản lý.

Chỉ với 1 bức xúc nhỏ từ cư dân như thang máy bị hư, vệ sinh tòa nhà chưa sạch hay đường ống nước bị tắc nhưng chưa được nhân viên kỹ thuật hỗ trợ kịp thời, cũng rất dễ trở thành "đốm lửa" làm bùng phát các tranh chấp khác kéo theo sau đó.

Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung – riêng cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ…

Trong đó, có các dự án bị quên lãng trong khâu quản lý, dẫn đến tình trạng mất kiểm soát, mất vệ sinh, trang thiết bị xuống cấp, mất cắp và các giá trị tiện ích kém chất lượng. Như là điều tất yếu, giá trị bất động sản của tòa nhà sẽ giảm đi đáng kể cũng như cư dân trong các tòa nhà phải chịu sự thiệt thòi, giá trị của môi trường sống/ làm việc/ sinh hoạt bị xuống cấp nghiêm trọng.

Để góp phần giảm thiểu những tranh chấp diễn ra như "cơm bữa" tại hàng loạt chung cư, các chuyên gia cho rằng cần thiết sớm hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng giao các công việc chuyên môn, chuyên nghiệp và các đơn vị chuyên nghiệp. Tăng cường các thiết chế giám sát, có chế tài đối với vi phạm. Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên chuyền và hỗ trợ pháp lý. Phần lớn các xung đột là do các bên thiếu thông tin hoặc không thực đúng chức năng, nhiệm vụ của mình

Ngoài ra, cần khuyến khích các đơn vị quản lý, chủ đầu tư và các cư dân thực hiện xây dựng đô thị thông minh để kết nối với chủ trương của chính quyền. Siết chặt hoạt động quản lý vận hành và ban hành các tiêu chuẩn nghề, các ràng buộc trách nhiệm.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land, thì cho rằng hiện nay, việc quản lý, vận hành dự án bất động sản còn nhiều bất cập, dẫn đến tranh chấp thường xuyên xảy ra, kéo dài và biến dạng sang hình thức lợi ích nhóm rất nguy hiểm.

Đơn cử, quy định về việc sau 2 năm đưa vào hoạt động, chủ đầu tư chuyển giao cho Ban Quản trị được bầu từ cư dân để quản lý, vận hành chung cư thương mại không đảm bảo sự ổn định của chất lượng dịch vụ. Điều này xuất phát từ thực tế Ban Quản trị không phải là người có chuyên môn. Đã đến lúc cần xem xét lại các quy định về quản lý và vận hành dự án bất động sản đa sở hữu.

Đối với các dự án nhà phố, biệt thự và đặc biệt các khu dân cư, khu đô thị mới có quy mô lớn và phức tạp do gồm nhiều hạng mục dự án thành phần, cần xác định rõ Ban Quản trị chỉ đóng vai trò đại diện, kết nối và giám sát việc thực hiện giữa cư dân và chủ đầu tư, còn chủ đầu tư vẫn phải là người chịu trách nhiệm về việc đảm bảo tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ cho toàn bộ dự án tổng thể. Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình vì họ đã làm tốt điều này và Khu đô thị Vạn Phúc của chúng tôi cũng sẽ hướng tới mô hình quản lý tương tự, nhằm mang lại chất lượng cao nhất cho cư dân của mình và hạn chế những tranh chấp không đáng có phát sinh trong quá trình vận hành.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group, thực tế, hầu hết các chủ đầu tư đều mong muốn và cố gắng hoàn thiện tất cả các hạng mục thi công, quy trình thủ tục để đủ điều kiện bàn giao nhà cho cư dân. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi những khó khăn gặp phải, khiến việc bàn giao nhà không đúng kế hoạch.

Cũng theo ông Phúc, có chủ đầu tư vì thiếu kinh phí hoàn thiện vài hạng mục công trình, buộc phải "liều" bàn giao nhà cho khách hàng. Một số khác thì mặc dù công trình đã hoàn tất, nhưng chưa xong các hồ sơ chất lượng để được cơ quan chức năng nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

"Cũng có trường hợp một số khách hàng do nhu cầu cần nhận nhà ở bức thiết, khi công trình cơ bản hoàn thành, họ kiến nghị chủ đầu tư tạo điều kiện hỗ trợ cho họ được nhận nhà trước để về ở và hoàn thiện các hạng mục còn lại sau…

Đối với Phú Đông Group, chúng tôi luôn đặt chữ tín lên hàng đầu, bởi lẽ chúng tôi hiểu rằng, nếu đánh mất chữ tín thì khó có thể tồn tại trong môi trường đầy cạnh tranh như hiện nay. Chính chất lượng sản phẩm và quản lý sau bán hàng mới là yếu tố quyết định giá trị lâu bền cho doanh nghiệp bất động sản", ông Phúc nói thêm.

Trong quá trình đồng hành, chủ đầu tư phải thường xuyên tổ chức những hoạt động cộng đồng trong khu dân cư, tạo sân chơi để người dân thêm gắn kết, gần gũi, tăng thêm sự tương tác giữa chủ đầu tư, Ban Quản lý, Ban Quản trị và cộng đồng cư dân.