VNDirect: Green Hạ Long và Long Beach Cần Giờ sẽ là 2 'bom tấn' và là động lực tăng trưởng của Vinhomes

Trong quý 3, Vinhomes đã công bố kết quả kinh doanh với doanh thu thuần giảm 13,9% so với cùng kỳ, đạt 17,8 nghìn tỷ đồng trong khi lợi nhuận ròng tăng 29,8% lên 14,5 nghìn tỷ đồng.

Lợi nhuận ròng tăng trưởng chủ yếu nhờ Vinhomes đã bàn giao hơn 1.300 căn hộ tại dự án The Empire nhờ đẩy mạnh tiến độ xây dựng, ngoài ra còn ghi nhận khoản lãi trước thuế 8,9 nghìn tỷ đồng từ giao dịch bán buôn tại Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown, đồng thời tiếp tục bàn giao các dự án đang triển khai như Ocean Park, Grand Park và Smart City.

Qua đó, Vinhomes ghi nhận lợi nhuận ròng lũy kế 9 tháng 2022 giảm 27,3% so với cùng kỳ, khả quan hơn nhiều so với mức giảm 68,3% của 6 tháng do vấn đề thời điểm khi Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire chỉ bắt đầu bàn giao từ quý 3/2022.

VNDirect cho biết, việc tiếp tục bàn giao tại dự án The Empire dự kiến sẽ mạnh mẽ hơn trong quý 4/2022, song song với kế hoạch bàn giao tại Ocean Park, Grand Park và Smart City sẽ giúp thúc đẩy Vinhomes đạt mục tiêu lợi nhuận ròng cả năm 2022.

Trong quý 3/2022, Vinhomes ghi nhận số căn kí bán mới là 15.600 căn (tăng 97% so với quý 2/2022 và tăng 164% so với cùng kỳ) và doanh số kí bán mới là 17,7 nghìn tỷ đồng (giảm 78% so với quý 2/2022 và tăng 33% so với cùng kỳ), bao gồm 11 nghìn tỷ đồng từ các giao dịch bán buôn ở phân khu cao tầng tại The Empire và The Crown và 6,7 nghìn tỷ đồng từ hoạt động bán lẻ, chủ yếu từ các căn hộ thấp tầng tại The Empire.

Lũy kế, tổng doanh số kí bán mới trong 9 tháng 2022 của Vinhomes đạt 110,2 nghìn tỷ đồng (tăng 169% so với cùng kỳ) và hoàn thành 91,8% kế hoạch năm 2022 của Vinhomes đặt ra là 120 nghìn tỷ đồng. VNDirect cho rằng đây là một kết quả ấn tượng đối với hoạt động bán hàng của Vinhomes trong bối cảnh lãi suất tăng ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư BĐS.

Theo ban lãnh đạo, kế hoạch mở bán quý 4/2022 của Vinhomes bao gồm mở bán The Crown vào ngày 10/10/2022 (1.000 căn thấp tầng mở bán lần đầu đã nhận được 80% lượng đặt cọc trong vòng 3 ngày) và dự kiến mở bán dự án Golden Avenue tại Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh vào tháng 11 (116 ha với 2.000 căn và tổng giá trị phát triển (GDV) khoảng 800 triệu USD).

Doanh thu chưa thực hiện của Vinhomes tại cuối quý 3/2022 đạt 124,7 nghìn tỷ đồng (giảm 4% so với quý trước), chủ yếu đóng góp bởi các căn bán lẻ tại dự án The Empire, chiếm 63% doanh thu chưa thực hiện. Phần còn lại đến từ Ocean Park 1, Smart City, Grand Park và các dự án khác.

Về triển vọng 2023-2024, VNDirect cho rằng những khó khăn ngày càng lớn đối với triển vọng ngành bất động sản trong năm 2023, bao gồm 3 yếu tố.

Thứ nhất là thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ hạn chế khả năng huy động vốn của nhà phát triển.

Thứ hai, lãi suất tăng sẽ cản trở quyết định mua nhà.

Và thứ ba, Luật Đất đai sửa đổi 2013 chưa rõ ràng có thể gây tâm lý thận trọng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Theo quan điểm của VNDirect, thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.

Giá trị hàng tồn kho của Vinhomes tính đến cuối quý 3/2022 tăng mạnh gấp 1,9 lần so với cùng kỳ lên gần 54,7 nghìn tỷ đồng, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng. Tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản duy trì ở mức thấp, chỉ chiếm 16% tổng tài sản vào cuối quý 3/2022, do đó VNDirect cho rằng áp lực giải phóng hàng tồn kho của Vinhomes không cao.

Đối với hoạt động kí bán mới trong năm 2023-2024, VNDirect cho rằng doanh số kí bán mới sẽ giảm 33,8% so với cùng kỳ trong năm 2023 do nhu cầu đầu tư bất động sản suy yếu trong bối cảnh lãi suất tiếp tục tăng, sau đó phục hồi 7,8% so với cùng kỳ trong năm 2024 khi có chính sách hỗ trợ mới. Theo VNDirect, các sản phẩm của Vinhomes sẽ vẫn được thị trường quan tâm và hỗ trợ bởi dòng vốn nhỏ từ các nhà đầu tư cá nhân thông qua VMI với mức lợi suất hấp dẫn.

Về dài hạn hơn, Vinhomes cho biết hai dự án trọng điểm của doanh nghiệp vẫn triển khai đúng tiến độ. Đối với dự án Green Hạ Long, Vinhomes đã giải phóng mặt bằng xong 1.000 ha và có quy hoạch phân khu sân golf. Công ty hiện đang giải phóng mặt bằng thêm 3.000 ha tại Quảng Ninh, dự kiến sẽ hoàn thành vào quý 4/2022.

Đối với dự án Vinhomes Cần Giờ, sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư (AIP), công ty đang lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để chờ phê duyệt tiếp theo. Đây là hai siêu dự án với tổng vốn đầu tư mỗi dự án hơn 10 tỷ USD. VNDirect cho rằng Vinhomes Green Hạ Long và Vinhomes Long Beach Cần Giờ sẽ là “bom tấn” và là động lực tăng trưởng cho Vinhomes từ 2024-2025 trở đi.