'Vỡ mộng' làm giàu khi đầu tư BĐS cho thuê-Bài 2: Đầu tư cho thuê căn hộ nghỉ dưỡng tới shophouse đều điêu đứng

Đầu năm 2019, bà Lê Thúy Hằng mua căn hộ mang tên The Arena tại Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa với mức giá hơn 1,4 tỷ đồng. Bà Hằng kể khi mua căn hộ này với ý định đầu tư, bà cho biết lúc mua chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao nội thất 5 sao, và lợi nhuận trên 10%/năm.

Thế nhưng đầu năm 2021, khi bàn giao căn hộ cho bà Hằng, bà bật ngửa khi phát hiện nội thất của căn hộ chỉ tương đương với loại căn hộ 3 sao, và chủ đầu tư nói hiện tình hình dịch bệnh khó khăn nên mỗi tháng chỉ hỗ trợ cho bà và những nhà đầu tư mua căn hộ biển cho thuê lại như bà với số tiền 3 triệu đồng/tháng.

"Với số tiền hơn 1,4 tỷ đồng tôi gửi ngân hàng thì lãi suất hàng tháng cũng sẽ trên 3 triệu đồng, còn giờ đây chỉ nhận được 3 triệu đồng/tháng và còn không nhận được căn hộ như đã cam kết", bà Hằng bức xúc.

Cũng đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng cho thuê tại Phú Quốc, ông Hồ Thắng, ngụ quận 3 TP.HCM cho biết năm 2018 khi đầu tư mua căn hộ khách sạn tại một dự án ở Phú Quốc với giá lên tới hơn 2 tỷ đồng, ông Thắng được chủ đầu tư cam kết sẽ mang lại lợi nhuận 12%/năm bằng việc cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ đó để họ kinh doanh cho thuê. 4 tháng khi dự án đưa vào hoạt động, ông Thắng nhận được số tiền lợi nhuận như cam kết, nhưng sau đó chủ đầu tư nói vì tình hình khách du lịch thấp bởi dịch bệnh nên họ xin được hỗ trợ giảm lợi nhuận xuống còn 4 triệu/tháng.

"Tôi thấy tình hình đầu tư loại hình này không phù hợp sinh lời nên cuối năm 2020 tôi chào bán căn hộ này nhưng mãi tới nay vẫn chưa thể bán được, thậm chí khi mua giá hơn 2 tỷ, giờ cắt lỗ còn 2 tỷ chào bán cũng không ai mua", ông Thắng nói.

Cũng đầu tư vào sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng biển, ông Trần Văn Tùng, ngụ TP. Hà Nội kể, năm 2017 thấy bạn bè đổ vào TP. Vũng Tàu mua biệt thự đầu tư rồi cho thuê, ông đã mang theo 7 tỷ đồng vào Vũng Tàu mua một căn biệt thự. Sau đó, đổ thêm 500 triệu để hoàn thiện, sau khi hoàn thiện bàn giao cho một công ty tại Vũng Tàu quản lý và cho thuê theo dạng thuê ngày.

Theo DKRA Vietnam, từ năm 2015 tới 2019, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng biển tại các tỉnh ở 3 miền, nhất là các tỉnh có tiềm năng du lịch biển như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng… lên tới hàng chục ngàn sản phẩm. Ngay cả như tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, chỉ trong năm 2019 tới nay đã có tới trên 50.000 sản phẩm loại hình này được bán ra.

Giới phân tích cho rằng, với số lượng các dự án ra hàng quá nhiều như hiện nay, trong khi ngành du lịch phát triển chậm, cộng thêm lượng khách thấp mà các doanh nghiệp khi bán hàng lại luôn cam kết với khách hàng sẽ cho thuê lại mức lợi nhuận cao dẫn tới việc bong bóng bùng phát trong phân khúc này.

Câu chuyện dự án Cocobay tại Đà Nẵng là một ví dụ điển hình, khi mở bán dự án những năm 2015, chủ đầu tư dự án hàng chục ngàn sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng này cam kết khách hàng sẽ cho thuê và trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đầu tư căn hộ tại dự án. Thế nhưng, năm 2019 chủ đầu tư công bố không thể thực hiện cam kết này với khách hàng, vậy là khách hàng đổ tiền mua sản phẩm ở dự án này đều "ngậm đắng", thậm chí chào bán lại sản phẩm nhà ở đây cũng không ai mua.

Được đánh giá là "con gà đẻ trứng vàng" của nhà đầu tư, thế nên dòng sản phẩm mặt bằng thương mại cho thuê tại các chung cư với tên gọi mỹ miều là shophouse giá luôn cao hơn những dòng sản phẩm khác. Năm 2015, chị Ung thị Huyền, ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM mua một căn shophouse tại dự án Sunrise Riverside tại đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 với giá hơn 3 tỷ đồng. Mục đích ban đầu của chị là mua để cho thuê lại. Lúc đầu, khi dự án được bàn giao, mặt bằng shophouse chị Huyền mua được người kinh doanh mỹ phẩm thuê với giá hơn 20 triệu/tháng, nhưng sau 6 tháng kinh doanh không có lãi, các cửa hàng shophouse toàn khu dự án được các hộ kinh doanh trả lại mặt bằng và ngay cả shophouse của chị Huyền cũng được khách trả lại.

"Giờ đây đã 3 năm đi qua, toàn bộ các shophouse tại dự án đều đóng cửa không một gian hàng nào hoạt động. Tới cắt lỗ bán đi shophouse này cũng không ai mua, trong khi tiền mua sản phẩm này tôi đã vay ngân hàng, giờ mỗi tháng gồng lãi và gốc ngân hàng khiến tôi kiệt quệ", chị Huyền nói.

Cũng ôm tiền mua sản phẩm shophouse để cho thuê kiếm lời, ông Lê Thanh Toàn, ngụ quận Bình Thành đang "khóc ròng" vì từ khi mua sản phẩm tới nay đã hơn 1 năm nhưng mãi không ai thuê. Ông Toàn kể, năm 2019 ông mua căn shophouse tại dự án trên đường Võ Văn Kiệt với giá hơn 2 tỷ đồng. Khi mua sản phẩm này, nhìn dự án với hơn 1.000 căn hộ, lại gần chợ Lớn, mặt tiền đường đông đúc xe qua lại nên nghĩ sẽ có nhiều người muốn thuê. Nhưng khi dự án được bàn giao, chúng tôi chào thuê với mức giá chỉ 10 triệu/tháng nhưng tới nay tất cả các shophouse tại đây đều không ai thuê, ngoài một vị trí duy nhất là tiệm thuốc tây thuê mặt bằng nhỏ giá 6 triệu/tháng.

Tìm hiểu của PV Nhadautu.vn khoảng 5 năm trở lại đây, các căn shophouse hạng sang bắt đầu xuất hiện ở các dự án khu đô thị quy mô lớn tại TP.HCM, chia làm 2 nhóm sản phẩm. Thứ nhất là nhà phố thương mại, gắn liền với đất, sở hữu lâu dài. Thứ hai là shophouse khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn (chủ yếu là 50 năm).

Nhà phố thương mại gắn liền với đất là loại hình bất động sản được nhiều chủ đầu tư xây dựng trong một dự án khu dân cư. Đặc điểm của loại hình này là nằm tại trục đường lớn, thiết kế từ 4 - 5 tầng, trong đó tầng 1 dùng để kinh doanh, từ tầng 2 - 5 dùng để ở. Trong một dự án, đơn giá trên đất của một căn shophouse nhà phố thương mại thường cao 1,5 - 2 lần đơn giá của một căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành.

Phân khúc này thu hút rất tốt dòng tiền của giới đầu tư. Với lợi thế vừa để ở, vừa kinh doanh, shophouse nhanh chóng trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Vì thế, giá bán của chủ đầu tư vốn đã cao ngất ngưởng, nhưng giá thứ cấp vẫn không ngừng tăng.

Tuy nhiên, dù giá tăng "phi mã" thì dòng sản phẩm này vẫn thuộc dạng mua rồi để đó. Theo giới phân tích thị trường thì việc kinh doanh ế ẩm hay shophouse bị bỏ trống do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nhìn chung, do thói quen mua sắm của người dân hiện vẫn còn chưa thay đổi. Ví dụ như thói quen đi chợ, siêu thị mua hàng, không thích mua sắm tại các cửa hàng tiện lợi ở trong dự án. Ngoài ra, những sản phẩm bán tại các cửa hàng trong dự án không phong phú, giá lại khá cao khiến cư dân không hứng thú, dẫn tới kinh doanh ế ẩm, ngoài ra vị trí cũng là một trong những yếu tố quyết định đến việc kinh doanh của những shophouse.

Còn trong báo cáo thị trường của JLL Việt Nam, đơn vị này cũng đưa ra cảnh báo với nhà đầu tư khi muốn lựa chọn phân khúc này nếu không có dòng tiền nhàn rỗi, bởi sẽ rất dễ "vỡ trận".

Và để có khách thuê, thậm chí hiện nay có nhiều đơn vị và chủ shophouse phải giảm giá tới đáy để có khách thuê. Một khảo sát của Savills Việt Nam mới đây cho thấy, để giữ chân khách thuê hiện tại, chủ nhà, chủ shophouse phải giảm giá thuê. Trong khi với các mặt bằng đang chào thuê, dù chủ nhà phải đối mặt với yêu cầu giảm từ 20 - 40% giá chào thuê hiện tại. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3 - 5 năm, tuy nhiên, khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, trong thời gian tới, thị trường nhà phố, shophouse cho thuê tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ khách thuê và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới.

Chủ thuê sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó, khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng. Khách thuê có thể lựa chọn các trung tâm thương mại để mở các cửa hàng tận dụng nguồn khách mua sắm cao, hoặc tăng cường chiến lược tiếp thị và bán hàng trực tuyến khi lưu lượng khách tiêu dùng trên các kênh này tăng mạnh trong thời qua và dự báo tiếp tục trong thời gian tới.

(Còn tiếp)