'Xẻ thịt' khu công nghiệp làm khu dân cư

Không ít địa phương khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam đã xây dựng  khu công nghiệp áp sát, vây quanh các khu đô thị hoặc phát triển các khu dân cư bám theo khu công nghiệp. Sự lộn xộn, chen chúc này gây nhiều hệ lụy cho cuộc sống người dân.

“Xẻ thịt” khu công nghiệp làm khu dân cư

Khu công nghiệp (KCN) Đức Hòa III-Hồng Đạt (xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) có diện tích 99,4ha, do Công ty CP Hồng Đạt làm chủ đầu tư. Sau khi hoàn thành việc giải phóng, san lấp mặt bằng, chủ đầu tư xin giảm diện tích xuống còn 29,4ha. Chủ đầu tư sử dụng 70 ha được giảm vào việc phát triển khu dân cư (KDC), và thực chất là phân lô bán nền. Đến nay công ty này đã chuyển nhượng 2.500 lô đất cho các khách hàng theo hình thức ký hợp đồng nguyên tắc và 65 hộ dân trong số đó đã xây dựng nhà ở dù chưa được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư. Theo tìm hiểu của phóng viên, mỗi lô đất tại KDC này có giá từ 700 nghìn đến 1 tỷ đồng. Vì vậy, số tiền chủ đầu tư thu về  ước tính lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Tương tự, chủ đầu tư KCN Đức Hòa III-Việt Hóa là Công ty TNHH MTV XD-TTNT Chung Phú tự ý cắt 38,74ha không thuộc phần diện tích được phép giảm để phát triển KDC và đổi tên phần đất này thành Khu dân cư Vista Land để bán đất nền ra cho người dân. Khu dân cư Vista Land có 2.000 nền với diện tích từ 60-300m2/nền và giá bán 750-900 triệu đồng/nền.

Công ty CP TM-DV-XD và XNK Trung Thành hợp tác cùng Công ty CP Bất động sản BNC biến hơn 16ha đất trong KCN Cầu Tràm (xã Long Trạch, huyện Cần Đước) được duyệt làm nhà ở công nhân thành dự án BNC Dragon . Dự án BNC Dragon thực chất là khu dân cư được chia thành 716 lô đất nền bán ra thị trường với mức từ 16 triệu đồng/m².

Dự án BNC Dragon với 716 nền đất được cắt từ hơn 16ha đất trong Khu công nghiệp Cầu Tràm (Long An). Ảnh: Duy Quang

Ngoài ra, hàng loạt KCN tại Long An đang được chủ đầu tư xếp hàng xin giảm diện tích KCN hiện hữu để chuyển thành KDC. Chẳng hạn, KCN Đức Hòa III được chủ đầu tư đề nghị giảm đến 446 ha, KCN Đức Hòa III-Song Tân xin giảm trên 56ha, KCN Đức Hòa III-Slico xin giảm trên 38ha, KCN Đức Hòa III-Minh Ngân xin giảm trên 55ha. KCN Đức Hòa I-Hạnh Phúc, xin giảm từ 274,23ha xuống còn 257,61ha; KCN Đức Hòa III-Anh Hồng từ 55,24ha xuống còn 44,87ha. Riêng KCN Đức Hòa III-Resco được xin chuyển toàn bộ 295ha đất công nghiệp  thành đất ở.

Trong số đó, nhiều phần đất thuộc KCN xin chuyển thành KDC chưa hoàn thành các thủ tục cần thiết, thậm chí chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng đã vội tiến hành phân lô bán nền. Theo UBND tỉnh Long An, tại thời điểm kiểm tra (năm 2019), ba KCN Đức Hòa I-Hạnh Phúc, Đức Hòa III-Anh Hồng và Đức Hòa III-Việt Hóa đều chưa có quyết định chủ trương đầu tư giảm diện tích KCN của UBND tỉnh, chưa lập quy hoạch 1/500. Cả 3 KCN này cũng chưa lập làm thủ tục đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy tại vị trí giảm diện tích KCN. 3 KCN dù thực hiện xong việc san lấp mặt bằng nhưng chưa đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Lách luật để hợp thức hóa

Lý giải về làn sóng “xẻ thịt” KCN để làm KDC, ông Nguyễn Thành Thanh-Trưởng BQL Khu kinh tế tỉnh Long An nói rằng, do các KCN chưa được lấp đầy, hiệu quả khai thác chưa cao nên mới chuyển một phần diện tích sang làm KDC. Việc chuyển đổi là đúng quy định, do các bộ ngành thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ ra quyết định. Chính quyền địa phương chỉ quản lý, làm sao cho DN làm đúng quy hoạch và mục đích đã được điều chỉnh. Ông Thanh cho biết, sau khi được phép điều chỉnh giảm diện tích, các chủ đầu tư KCN phải thực hiện các thủ tục về đầu tư, xây dựng, môi trường… và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để đảm bảo hạn chế tối đa ảnh hưởng chéo giữa KCN và KDC.

Tuy nhiên, theo luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TPHCM), cần phải đánh giá quy hoạch KCN một cách kỹ càng, không để tình trạng điều chỉnh, cắt giảm diện tích KCN để làm KDC tràn lan như hiện nay. “Với danh nghĩa làm KCN, tạo công ăn việc làm, phát triển kinh tế xã hội, doanh nghiệp mượn tay chính quyền thu hồi đất người dân với giá nhà nước quy định. Sau khi lấy được đất, doanh nghiệp lại lách luật để sử dụng một phần đất đã thu hồi được để phân lô bán nền nhằm thu lợi lớn là không thể chấp nhận”-Luật sư Phát nói.

Ông cho rằng, nguồn lực của Nhà nước đã bị lãng phí và bị lợi dụng khi hạ tầng đầu tư phục vụ phát triển KCN được dùng để phục vụ doanh nghiệp phân lô bán nền. Do đó, cần truy trách nhiệm quản lý của địa phương trong việc lập quy hoạch KCN rồi đồng ý chủ trương cắt giảm diện tích để làm khu dân cư. Luật sư Phát cũng yêu cầu cần phải xem xét lại quyền lợi của những người dân bị thu hồi đất theo khung giá nhà nước để làm KCN, nhưng phần đất ấy lại được đem làm khu đô thị, bán giá thương mại.

Ảnh hưởng sức khỏe cộng đồng

Các chuyên gia cho rằng, việc chuyển một phần đất sang làm KDC là đang đi ngược xu hướng chung là di dời nhà máy ra xa khu dân cư. KDC xen kẽ KCN sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe cộng đồng. Hoạt động sản xuất công nghiệp luôn phát sinh ô nhiễm, dù có kiểm soát  thì tác động của nó đến khu vực xung quanh là không thể tránh khỏi.

PGS.TS Thái Văn Nam-Phó Viện trưởng Viện Khoa học Ứng dụng (Trường Đại Công nghệ TPHCM) cho rằng, việc các KDC nằm gần KCN là không hợp lý và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe cộng đồng. Thông thường, quy hoạch một KCN thường chia làm 2 phần là vùng tâm và vùng đệm. Bán kính vùng đệm theo quy định là 2 km và KDC phải cách KCN bởi vùng đệm này. Ông Nam cho biết thêm, thực tế ở nhiều nơi người dân sống gần các KCN khiếu kiện nhà máy gây ô nhiễm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của họ. Do đó, cần có sự xem xét, đánh giá tổng thể về sự phù hợp của việc qui hoạch KDC nằm gần các KCN để có sự điều chỉnh qui hoạch theo hướng phát triển bền vững.

Tỉnh Bình Dương hiện có 4 khu công nghiệp (KCN) tại Khu liên hợp Bình Dương được giảm diện tích đất dành cho công nghiệp và chuyển thành đất ở đô thị với tổng diện tích 231 ha. Cụ thể, diện tích KCN Sóng Thần III giảm từ 534ha xuống 427ha, KCN Đại Đăng giảm từ 274ha xuống 219ha, KCN Phú Tân từ 133ha xuống 107ha, KCN Kim Huy từ 241ha xuống 172ha. Việc điều chỉnh này đã tăng tổng diện tích đất ở tại Khu liên hợp Bình Dương lên đến hơn 1.881ha, tạo thêm áp lực đối với mục tiêu phát triển thành phố mới Bình Dương. Chỉ riêng 26,6 ha đất chuyển đổi sang đất ở tại KCN Phú Tân, theo quy hoạch được phê duyệt của UBND tỉnh này, đã có quy mô dân số khoảng 10.717 người.