Xử lý tài sản bảo đảm: Khó đưa giá khởi điểm thấp

Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu (Nghị quyết 42) ở các TCTD có hiệu lực đã gần một năm. Nhiều tài sản bảo đảm nợ vay là các dự án bất động sản đã được các NHTM rao bán đấu giá. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay không nhiều dự án được bán thành công, nhất là các dự án lớn, có giá trị hàng ngàn tỷ đồng.

Hiệp hội Bất động sản nói cao ốc Saigon One Tower khó tìm nhà đầu tư trong thời điểm này

"Điểm sáng"

Đầu tháng 4/2018, Sacombank thông báo đã bán đấu giá thành công và ký hợp đồng (hợp đồng ký ngày 29/12/2017) với các đối tác trong việc chuyển nhượng 3 tài sản bất động sản lớn tại Khu công nghiệp Đức Hòa III, tỉnh Long An, với tổng trị giá hợp đồng là 9.200 tỷ đồng. Sacombank đã nhận đủ tiền đặt cọc là 920 tỷ đồng, số tiền còn lại 8.280 tỷ đồng sẽ được thanh toán trả chậm trong vòng 7 năm kể từ ngày hợp đồng được ký, đồng thời ân hạn hai năm đầu và phí trả chậm 7,5%/năm.

Như vậy, sau 3 lần công khai bán đấu giá, đồng thời giảm giá bán gần 900 tỷ đồng so với mức giá ban đầu (giảm từ mức 9.988 tỷ đồng về mức 9.089 tỷ đồng), cuối cùng Sacombank cũng đã bán được khối tài sản liên quan đến các khoản nợ xấu tồn đọng và có thể thu hồi dần số tiền 9.200 tỷ đồng.

Đây có thể xem là một trong những trường hợp tiêu biểu nhất trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của NHTM kể từ khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 42 đến nay. Bởi con số 9.200 tỷ đồng thu về từ việc bán 3 tài sản là bất động sản tại Long An đóng góp gần một nửa vào tổng số nợ xấu mà Sacombank xử lý được trong năm 2017 (19.000 tỷ đồng). Điều quan trọng hơn là việc Sacombank bán thành công khối nợ xấu có giá trị hàng chục tỷ đồng cho thấy thị trường mua bán nợ vẫn khá sôi động.

Đến thời điểm này, danh tính nhà đầu tư đã bỏ tiền mua khối tài sản khổng lồ của Sacombank vẫn chưa được công bố. Với con số 8.280 tỷ đồng trả chậm trong vòng 7 năm, Sacombank chắc hẳn phải có những ràng buộc nhất định với nhà đầu tư. Bởi bản chất cũng giống như việc Sacombank cho vay số tiền này thời hạn 7 năm. Điều đó có nghĩa bên nhận chuyển nhượng hẳn phải là một trong những DN có đủ tiềm lực để khiến NH này mạnh dạn bán nợ theo hình thức trả chậm như vậy.

"Đốt đuốc" tìm bên mua đủ lực

Không được may mắn như Sacombank, hiện nay hàng chục dự án bất động sản là tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu, với giá trị từ vài trăm tỷ đồng đến vài chục nghìn tỷ đồng đều đang được các TCTD tích cực rao bán, tuy nhiên để tìm được người mua chẳng dễ dàng chút nào.

Sau 5 lần bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất đối với lô đất 129A - 153/33 Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh, TP.HCM) Agribank vẫn chưa nhận được tín hiệu nào từ các nhà đầu tư có tiềm lực. Một lô đất vàng gần 310 m2 khác tại số 45AB Pasteur (quận 1 – TP.HCM) cũng vừa được NH này chào bán với giá gần 286 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư đăng ký tham gia. Trong khi đó, BIDV cũng đang trầy trật tìm đối tác để chuyển nhượng các tài sản liên quan đến khoản nợ 2.200 tỷ đồng của CTCP Thuận Thảo Nam Sài Gòn và những cá nhân liên quan. Hiện vẫn chưa có nhà đầu tư nào quan tâm tới những tài sản này, nên việc thanh lý vẫn đang tạm thời phải chờ.

Nổi bật trong hoạt động xử lý nợ xấu hiện nay, có lẽ là việc bán đấu giá tòa nhà cao ốc Saigon One Tower của VAMC. Hầu hết các phân tích đều cho rằng mức giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng VAMC đưa ra là hợp lý, vì dựa trên giá trị sổ sách là hơn 7.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, với mức giá này VAMC sẽ khó mà thu hút được nhà đầu tư đủ lực. Bởi nếu chỉ tính tiền đặt cọc 5% thì nhà đầu tư cũng phải bỏ ra số tiền hơn 300 tỷ đồng ngay khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Chưa kể, hiện phần thô của dự án này đã xuống cấp và một số mảnh đất xung quanh dự án vẫn chưa giải tỏa được. Vì thế sau khi mua xong, chủ đầu tư sẽ phải tốn hàng loạt chi phí để hoàn thiện, chỉnh trang dự án.

Một số khoản nợ xấu khác, như khoản nợ 800 tỷ đồng của Bảo hiểm Xã hội tại Công ty cho thuê Tài chính II (ALCII), thì các chuyên gia cho rằng việc bán đấu giá càng hết sức khó khăn. Bởi hiện nay ALCII đang thực hiện các thủ tục phá sản. Khi nhà đầu tư mua khối nợ này từ Bảo hiểm Xã hội rõ ràng là nhận trách nhiệm trả nợ thay cho ALCII. Điều này là quá rủi ro ngay cả khi số nợ 800 tỷ đồng được đưa ra bán mức giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách.